案例：

上海市嘉定區XX路XX號（單號）房屋（以下簡稱“涉案商鋪”）登記的產權人為上海A有限公司（以下簡稱“A公司”）。2018年12月3日，A公司（出租人、甲方）與乙方公司（承租人、乙方）簽訂《商鋪租賃合同》，其中約定：涉案商鋪面積為2，387.19平方米，乙方租賃該房屋用于辦公、商業使用；房屋租賃期限為20年，租期自2019年1月1日起至2038年12月31日止；月租金為75，000元／月；未經甲方書面同意，乙方擅自轉租該商鋪的，乙方負違約責任。A公司出具《同意轉租證明》，同意乙方公司與丙方公司就涉案商鋪簽訂轉租合同，轉租合同下的租賃期限為2019年1月10日至2038年12月31日。

2018年12月20日，乙方公司（出租人、甲方）與丙方公司（承租人、乙方）簽訂了編號為HZZL201811001的《房屋租賃合同》。

合同簽訂后，乙方公司交付了涉案商鋪。丙方公司對涉案商鋪的二樓及三樓進行改造、裝修用于經營長租公寓，并將一樓轉租給案外人。一樓的其中一間店鋪（即XX路XX號，以下簡稱“1337號商鋪”）原由案外人金某承租用于經營蘭州拉面店，因丙方公司不愿意與金某（少數民族）簽約，故由丙方公司的全資子公司上海B有限公司（以下簡稱“B公司”）將該商鋪出租給乙方公司的合作方上海C有限公司（以下簡稱“C公司”），再由C公司出租給乙方公司的另一合作公司上海碧清咨詢管理工作室（以下簡稱“碧清工作室”），最后由碧清工作室再出租給金某，租賃期限均至2021年12月31日。

2019年1月17日，丙方公司向乙方公司支付首期（即2019年7月至9月）租金737，500元及押金245，800元。2020年1月19日，丙方公司支付了2019年10月至2020年2月的租金981，942.66元，之后丙方公司未再向乙方公司支付過租金。

2020年5月12日，乙方公司向丙方公司在《房屋租賃合同》中所載通訊地址郵寄《催款函》，要求丙方公司支付2020年3月1日至6月30日的租金及前期逾期支付租金的滯納金，并告知已為丙方公司墊付了2020年3月之前的水電費，要求丙方公司書面告知水電費發票接收人的具體聯系方式。該函件被退回，原因為原址無此人，郵遞員手書“公司早已遷走，電聯退回”。

2020年6月29日，乙方公司再次向丙方公司上述地址郵寄《催款函》，要求丙方公司支付欠付租金及滯納金，并支付由乙方公司代為墊付的水電費及違約金。該函再次被退回，原因為原址無此人。

2020年7月22日，丙方公司向乙方公司發出《關于因不可抗力終止〈房屋租賃合同〉的告知函》，函稱：新冠疫情系雙方簽訂租賃合同時所不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，直接導致丙方公司無法履行合同，屬不可抗力，丙方公司受此影響無法正常開業運營，已無力繼續租賃涉案商鋪支付后續租金，故通知乙方公司終止《房屋租賃合同》，要求乙方公司在收到本函之日起三日內回函并就合同終止事宜進行交接。乙方公司收到該函件后隨即于2020年7月29日回函表示不同意提前終止合同，要求丙方公司繼續按約履行。

2020年12月27日，丙方公司向乙方公司發出《接收房屋催告函》，再次表明終止合同并催促乙方公司于收到本函三日內辦理交接房屋、合同清算等事宜。2020年12月31日，乙方公司回函再次表示不同意提前終止合同，要求丙方公司繼續履行合同。

2020年8月，丙方公司向涉案商鋪一樓商鋪的部分租戶發函催討2020年4月1日至2020年9月30日期間的租金，要求租戶將租金支付至B公司賬戶。

2020年11月，乙方公司先向一審法院起訴丙方公司及擔保人［即（2020）滬0114民初23948號案件］，要求丙方公司支付2019年10月至2021年3月的租金計300余萬元及逾期付款違約金、水電費、維修費等等，并要求擔保人承擔連帶責任。該案現在中止審理中。

目前，涉案商鋪的二樓、三樓已被改造為若干房間，配備有家具、家電，但處于未運營狀態。

2021年四月至五月，丙方公司與涉案商鋪一樓的部分租戶簽訂《解除〈商鋪租賃合同〉及騰退清空協議書》，約定丙方公司給予租戶一定補償，租戶在簽署本協議后7日內停止經營，30日內完成商鋪的騰退清空、恢復原狀等工作。

2021年6月18日及21日，丙方公司向乙方公司兩次寄送了《接收房屋催告函》，函稱：1337號商鋪由金某與乙方公司直接簽約，其他一樓商鋪均已騰空，涉案商鋪已符合交接條件，要求乙方公司收到函件三日內復函并派員對接房屋接收及合同清算事宜，以防止損失進一步擴大。

一審法院認為：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。丙方公司與乙方公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，該合同不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。合同期限至2038年12月31日，丙方公司卻以受新冠疫情影響無法正常開業運營為由，于2020年7月22日發函通知解除《房屋租賃合同》。雖然新冠肺炎疫情被認定為突發公共衛生事件后，為保護人民群眾身體健康和生命安全，政府及有關部門采取了相應疫情防控措施，確實會因為疫情期間客流減少等原因造成丙方公司營業收益受到一定影響。但疫情并未影響丙方公司實際占有使用涉案商鋪，且在疫情防控常態化條件下生產生活秩序已有效恢復的形勢下，新冠疫情不足以導致涉案租賃合同根本無法履行。因此，丙方公司在2020年7月22日發函時并不享有約定解除權或法定解除權，其發函的行為不能發生解除《房屋租賃合同》的效力。

但在房屋租賃等長期性合同中，一方因為經濟形勢的變化、履約能力等原因，導致不可能履行長期合同，需要提前解除，而另一方拒絕解除合同，合同履行陷入僵局。在此情形下，按照誠實信用原則，雙方當事人都應善意行使權利，允許違約方向法院提起訴訟，請求法院通過裁判終結合同關系，從而使當事人從難以繼續履行的合同中脫身，有利于充分發揮物的價值，減少財產浪費，有效利用資源。同時具備以下三個條件，違約方可以起訴請求解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續履行合同，對其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。具體至本案中，丙方公司承租涉案商鋪用于經營長租公寓，受新冠疫情及市場狀況的變化等多種因素影響，其承租涉案商鋪的合同目的可能落空，其要求提前解約并非主觀惡意。如要求丙方公司繼續承租涉案商鋪并支付高昂租金，會使其遭受重大損失，顯然有失公平。此外，涉案商鋪的二樓及三樓目前處于未運營狀態，一樓已經騰空（除1337號商鋪外，該商鋪實際由乙方公司的合作方碧清工作室出租給金某），丙方公司已明確放棄上述房屋中的物品并要求乙方公司派人對接收房事宜，同時愿意承擔違約責任，乙方公司在此種情況下堅持履行合同，有違合同交易合作共贏的準則。基于以上分析，法院認為雙方間的《房屋租賃合同》以解除為宜，乙方公司應按現狀收回涉案商鋪。

租賃合同雖然得以解除，但丙方公司作為違約方，不能免除其應當承擔的違約責任，需要對守約方乙方公司的損失進行充分賠償。但因乙方公司經釋明仍堅持要求繼續履行合同，明確拒絕向丙方公司主張解除合同相應的違約責任，故本案暫無法處理，乙方公司可另案主張。丙方公司要求返還押金，因其欠付的費用遠超押金金額，故法院對該項請求不予支持。

一審判決：

一、解除上海丙方企業管理有限公司與上海乙方置業投資顧問有限公司之間編號為HZZL201811001的《房屋租賃合同》；

二、上海乙方置業投資顧問有限公司應按現狀收回位于上海市嘉定區XX路XX號（單號）房屋整棟；

三、對上海丙方企業管理有限公司的其他訴訟請求不予支持。

二審認為：

丙方公司作為違約方有無合同解除權是本案的主要爭議焦點。鑒于“違約方不存在惡意違約的情形”、“違約方繼續履行合同，對其顯失公平”、“守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則”是違約方可要求解除合同的前提條件，本院逐一分析如下：一、丙方公司承租涉案商鋪主要用于經營白領公寓及配套商業服務，2020年年初爆發的新冠疫情導致包括餐飲、住宿業在內的商戶停止或縮減營業的狀態是不爭的事實，雖商業運營本身也存在一定的經營風險，但新冠肺炎疫情被認定為突發公共衛生事件后，政府及有關部門采取了相應疫情防控措施，疫情期間及在之后的一段不確定的時間內客流減少對承租方營業收益造成的影響不可能完全避免。丙方公司實際支付租金至2020年2月底，之后丙方公司以無法正常開業運營并支付后續租金為由要求解除雙方之間的《房屋租賃合同》，雖構成違約，但其主觀上并不存在惡意的情形。即使如乙方公司所述丙方公司存在于2020年8月25日仍向一樓的部分次承租人索要2020年4月至9月期間的租金并指示支付至其全資子公司賬戶內的情況，亦無法證實丙方公司對要求解除合同存在主觀惡意。二、雙方之間簽訂的是租期為20年的商鋪租賃合同，本院認為，在長期性合同中，因時間越長、期限越久，可能發生的影響合同繼續履行的不確定因素發生的概率越大，雖丙方公司所負對待給付義務為金錢債務，但就如一審法院認定的，丙方公司因客觀情況、履約能力的變化導致無法履行合同，如另一方拒絕解除合同，合同的履行勢必陷入僵局，在此情況下堅持不同意終結合同關系并要求丙方公司繼續承租涉案房屋并按照約定支付巨額租金顯然有失公平。三、雖乙方公司作為出租方本身并無任何違約行為，但其在丙方公司未支付租金長達將近2年且丙方公司愿意承擔違約責任的情況下仍堅持不同意解除合同，違反了誠實信用原則。按照誠實信用原則，交易雙方都要善意行使權力，在合同履行不能時，應當允許違約方請求解除合同。故一審法院在多次向乙方公司進行釋明但乙方公司仍不同意解除合同的情況下判決解除合同并認定乙方公司對合同解除后違約責任可另行主張并無不當。根據已查明之事實，合同被判令解除后，涉案商鋪并不存在無法整體交付的情形。乙方公司提到有關涉案租賃關系中存在案外人承擔擔保責任的情況，以其還可以向擔保人主張權利為由認為合同履行未必進入僵局。鑒于主合同是否符合解除條件與債權人可基于從合同的擔保關系實現債權并沒有必然聯系，故乙方公司以此作為拒絕解除涉案《商鋪租賃合同》的理由亦缺乏依據。

需要指出的是，丙方公司作為違約方應承擔的違約責任不因解除合同而減少，乙方公司所述有關其為履行涉案合同付出的各種成本或導致的損失可在其另行向丙方公司主張承擔違約責任時一并提出。

由此可見，受新冠疫情及市場狀況的變化等多種因素影響，其承租涉案商鋪的合同目的可能落空，在這種情況下，如果承租人符合以下三個條件，租賃合同也可能會解除：

一是違約方不存在惡意違約的情形；

二是違約方繼續履行合同，對其顯失公平；

三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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