房產經紀公司在經營管理過程中，往往會有以下風險：

一、用工方面風險。

（一）未簽訂勞動合同的風險。

按照我國《勞動合同法》規定，單位與勞動者建立勞動關系的，必須簽訂書面勞動合同，未簽訂書面勞動合同的，勞動者可以向單位主張雙倍工資，根據此規定，很多業務員在離職后，拿著工資進卡憑證，工作牌等證據，到勞動仲裁部門主張該雙倍工資，因法律規定單位對此負有舉證責任，如果單位拿不出書面的勞動合同，大多情況下須要額外支付雙倍工資，給公司帶來不必要的損失。

（二）未繳納社保的風險。

房地產經紀公司業務員因其工作屬性，經常在外奔走，電瓶車是其主要交通工具，也是最危險的交通工具，經常會有交通事故發生。而根據我國《工傷保險條例》的有關規定，只要在交通事故中業務員不承擔主要責任，便同時又可以認定為工傷。被認定為工傷后，如果公司未繳納社保（醫療保險、養老保險、生育保險、失業保險、工傷保險），這部分少則幾萬，多則幾十萬、近百萬的賠償款，將由公司獨立承擔。

另外，如果未繳納社保，如果業務員到社保部門投訴，公司將面臨補繳及處罰。

（三）工作日加班、雙休日及法定節假日上班的雙倍工資、三倍工資支付的風險。

我國《勞動法》第四十四條規定有下列情形之一的，用人單位應當按照下列標準支付高于勞動者正常工作時間工資的工資報酬：(一)安排勞動者延長時間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報酬;(二)休息日安排勞動者工作又不能安排補休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報酬;(三)法定休假日安排勞動者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報酬。

房地產經紀行業，因其工作的特殊性，經常不會按照正常職工上班的作息時間，屬于不定時工作制。為避免職工主張上述工資報酬，建議公司人事到所在地人力資源與社會保障局申請不定時工作制備案審批，這樣就可以避免此類糾紛出現。

（四）業務員離職交接風險。

房地產公司業務員流動性特別大，離職到同行的情況數不勝數。如果離職交接手續不完善，業務員說走就走，不將人事關系、財務、尤其是業務交接清楚，不但會給公司管理帶來混亂，而且還有可能遭到房東或者客戶的投訴，甚至索賠。

二、業務方面風險。

（一）來自房東客戶方面的風險。

1、未盡到居間方基本職責，導致損失，被房東客戶索賠。

簽約時，未能對房屋的基本情況如實告知，比如：房屋存在司法查封、行政查封等限制交易的情形，房屋存在抵押情況，尤其是除銀行正常購房貸款抵押外的抵押情況，權屬是否存在爭議，房屋是否已經出租，出賣人是否依法通知承租人，承租人是否放棄優先購買權等。根據《合同法》第四百二十五條：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”的規定，作為居間方，如實報告是其基本義務，如果未盡到該義務，導致房東客戶損失的，很有可能會被索賠。

因此，對于特殊的交易，應當委托由法律專業人員（法務、律師）對合同條款及交易中可能會出現的風險進行把控。

2、房地產交易主體欠缺導致所簽訂的合同無法正常履行。

如果房屋產權人是多位或者是夫妻共同財產的，未經其他共有人書面同意私自出售房屋，亦或者未經所屬單位同意擅自將單位擁有部分產權的公房進行出售。此時，因《物權法》規定，處分不動產需全部共同共有人和三分之二以上按份共有人同意，才會發生物權轉移的法律效力，如果未經過其他共有權人同意，很有可能難以辦理產權變更手續。導致合同無法繼續履行，產生糾紛。如果造成一方損失的，很有可能會找居間方賠償。所以，對簽訂合同主體情況，應當嚴格審查，如果確實暫時無法到場簽字的，必須要有授權委托書或同意出售聲明，且事后方便時補簽字。

3、交易過程中的風險。

交易過程中被查封、無法贖樓、無法辦理按揭貸款等風險：二手房交易過程中，往往會發生突發情況，比如合同簽訂后房屋被查封、貸款無法審批等，此時交易時中介公司應盡到謹慎審查義務，如及時查檔，及時詢問并打印賣方還貸清單、買方房產及信用狀況，以免承擔賠償責任。

手續不全：如多位產權人部分不能到場，或者是須要公證委托的，沒有公證委托書，或者辦理的公正委托書權限不足；繼承所得房屋未過戶的，未辦理繼承公證書或者沒有法院判決書、調解書；產權人系未成年人，未經過法定監護人書面同意的等，這些均會因手續方面的瑕疵影響到交易。出現這些情況，輕則退俑，重則可能還會賠償因此帶來的損失。

合同條款約定不明：如關于合同的主要內容沒有約定或者約定不明，導致難以約束買賣雙方或者難以操作，導致交易僵局。尤其是對于一些有特殊情況的房屋，對于條款的擬定尤為重要，能夠減少爭議產生，避免交易過程中的風險。

違規操作：為了追求不正當利益（避稅拿返點），縱容、指使交易雙方違反法律規定、行業道德規范操作交易過程，比如主導策劃交易雙方避稅。

監管定金、房款：二手房買賣的整個過程需要很長的時間，在這個過程中，房屋沒有完全過戶至買家名下之前，都有可能發生合同欺詐。為了保障交易安全，房產經紀公司很有可能會進行代收首期意向金、定金或者首付款以對資金進行監管。一旦監管不力，這將造成交易雙方損失，并給經紀公司帶來損失。

交易雙方有糾紛時的及時通知并保存證據：交易過程中，買賣雙方很有可能因為諸多原因影響，不賣或者不買，此時作為居間方，應當及時將買賣雙方的真實意愿和最終決定向對方轉達，防止因未及時告知導致三方的矛盾焦點轉移到居間方，并向居間方索賠。同時，在此過程中，應當注意搜集和保存交易雙方的相關證據防止日后發生爭議時缺乏證據而想入被動。

4、未規范管理，超收等被房東客戶向房地產經紀管理機構投訴及處理。

因居間方一般不將房東客戶的聯系方式給對方，分開進行單獨溝通，在收傭時往往兩邊同時收取，這就有可能導致超收。在交易雙方得知真實情況后，往往會選擇到管理部門投訴。按照《上海市房地產經紀人管理暫行規定》的規定：“（五）房地產經紀人超標準收取服務費的，責令其退還超收的費用，并可處以超收費用1至3倍的罰款，但最高不超過3萬元”的處罰。

5、操作無產證房、采用陰陽合同避稅。

對于沒有產權證的房屋，即使傭金再高，也不得去居間，因為一旦發生糾紛，賠償的數額，遠在傭金之上。切勿指導雙方避稅，即使交易雙方有意向，公司也不得在其合同上蓋章。

6、假房東真詐騙。

近些年，常有聽說偽造產權證，以低價快速成交為誘餌，騙取客戶房款，對此，居間方應當嚴格進行產權調查，拉取產調，核實產權情況，避免為假房東背黑鍋，承擔賠償責任。

7、房東客戶跳單。

對于跳單，實踐操作中，最主要的是避免雙方見面并留聯系方式，除此之外，還應簽署帶看確認書，以固定居間方的勞動成果，并為后期訴訟留下證據。

（二）來自自己業務員的風險。

1、飛單。業務員為了尋求自己的高提成，往往會將客戶帶往其他公司進行成交，這種情況尤其在業務員辭職到其他同行時會愈演愈烈。為此，公司應當加強對房源、客源的管理，完善文檔材料以及對已經簽約材料的管控，盡量避免發生飛單。如果確實無法避免的發生了飛單，在追責方面，由于對關鍵管制文件的管控，也會做到證據充分。

2、員工做私單、吃差價、挪用資金甚至卷款潛逃等。

房產經紀公司中特別是租單，做私單現象可謂屢禁不絕，對于吃差價現象由于都是簽訂三方合同，買賣租賃價格比較透明，但是通過多收傭金的方式吃差價也并非個別，同時員工特別是經理挪用資金甚至卷款潛逃的現象有時候能看到。

房地產經紀公司業務員因其準入門檻較低，業務員的素質參差不齊，滬上除了一些大的中介公司對學歷有要求，大多數公司對學歷要求不高。這就導致了有大量違法犯罪成本很低的人員涌入行業。在資金監管、代收房款中，業務員一旦有機會控制幾十萬甚至上百萬的房款時，心生貪戀，侵吞房款后消失。對此，在招聘人員過程中，一定要仔細甄別，如果發現有對外欠款多，網貸記錄嚴重的，及時勸退，并嚴格公司意向金轉定，收取定金等方面制度，避免業務員能直接控制錢款。

3、業務員為了成交，胡亂承諾。

比如：根據客戶的情況，貸款只能貸足五層，業務員卻承諾可以貸足七層；上家抵押或者查封無法解除，業務員卻承諾在多少天內可以解除，讓交易雙方先簽訂買賣合同，最終無法解除。如果出現此種情況，房東客戶留有該承諾的證據，房產經紀公司必然會被追訴。

 

律師建議：

一、規范用工，區分不同用工模式，簽訂相應合同。

為避免用工風險，公司應逐步規范用工，簽訂書面勞動合同，并繳納社保。對于固定上下班的人員和采用不定時工作制的員工，簽訂不同的勞動合同，早日對業務員向人力資源與社會保障部門申請不定時工作制。

二、認真仔細產權審核、簽約主體情況審核。

仔細查看業主的房產證或者不動產登記證，確定房屋的性質。如商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房，要看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等。確認房屋的狀態。是否存在房子抵押？是否有債務糾紛而處于查封狀態？實地查驗房屋目前狀態，確認是否出租或者其他人占用情況。確定房屋登記的戶口及人數。核實產權人人數及出售意愿，是否到場簽約情況及不能到場的授權委托書，核實買家是否限購、征信情況等

三、文檔需專業審核，并對人員進行標準化管理。

（一）制定并展示標準化文本 。

將公司現在使用的所有格式文本交由律師審核，提出完善意見，對于業務過程中還需規范的地方，補充制定標準化文本。

展示標準化文本，主要是對客戶展示各類標準化文本。這是一種通過外部監督的方式來防范對外承諾風險的措施。即中介公司將本公司所用的文本(包括合同、協議、證明等各類文本)，統一標準，裝訂成冊，在客戶面前展示，使客戶知道標準文本的樣式。這樣，在簽署相關文件時，客戶如果發現經紀人給他們提供的文本不同于標準文本，他們就會拒簽，從而防止發生經紀人亂開承諾的風險事故。

（二）建立成交登記及規范檔案與印章管理 。

對于已經達成的交易，所簽訂的所有材料均交由總部或者固定地點進行保存，由公司對每一筆達成的交易進行登記編號，并交由專人負責管理。

檔案，主要指各類對外文本，包括在經紀業務開展過程中涉及的其它文件、文本，也包含客戶交給中介公司的產權證、身份證、護照等私人重要證件。按照《房地產經紀管理辦法》的規定，房地產經紀服務合同的保存年限不得少于5年。中介公司應建立系統的檔案管理制度，對各類檔案的管理責任人、保管方式、保管期限等均應做出明確、詳細的規定，避免檔案遺失或其它因檔案管理不當帶來的風險。對于分店的收據等，應事先蓋好印鑒并編號管理，最好不要將印章下放。

(三)對不同人員的權限進行控制并分配管理

在開展經紀業務的過程中，涉及到各類事務的處理，要最大程度地保證對這些事務進行正確的處理，就必須根據每一項事務的涉及面、重要程度等進行分類，然后將各類事務分配予相關的工作人員負責處理。包括不同級別的員工擁有不同的房源系統的查看權限，所有責任人的權限必須明確、清晰，盡量讓每一項事務皆有專人負責，以便激發工作人員的責任感，使他們既能保證處理質量，又能保證工作效率。

(四)定期對業務員及管理人員進行培訓。

為了保證業務操作的規范，防范由業務操作不規范引起的風險，中介公司必須對各個分店的管理人員及業務員進行培訓。 對責任人的培訓包括兩個方面：一方面是上崗前的系統培訓，即對業務操作涉及的各個環節進行詳細、透徹的講解，使他們全面掌握公司規定的操作要領及相應的意義。另一方面是指上崗后的培訓，包括定期或不定期的各類培訓（包括業務培訓、新的政策出臺培訓、法律風險防范培訓等），這是保證士氣與操作規范的重要手段。尤其是在公司出臺了新的規定時，更是必須對責任人進行培訓，才能將新規定真正貫徹下去。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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