商品房質量問題是指出賣人所交付的房屋不符合法律規(guī)定或國家、行業(yè)標準及合同約定的質量標準。

根據房屋質量的嚴重程度，買受人可做如下處理：

1、有質量問題，不影響房屋的使用、安全性能和價值，可以安全使用的，可以維修消除瑕疵，由出賣人承擔費用。

2、有質量問題，不影響使用、安全性能和價值，但無法修復的，買受人可以要求出賣人減少價金、承擔違約責任并賠償損失。

3、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

4、因房屋質量問題嚴重影響正常使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

5、在出賣房屋之前，出賣人明確告知買受人房屋存在質量瑕疵的，視為買受人接受瑕疵，出賣人不承擔責任。

6、如因房屋質量問題而使買受人遭受人身或其他財產損失的，買受人有權要求出賣人承擔違約責任或承擔侵權責任。

附1：法律依據

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十二條　因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條　因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

中華人民共和國合同法

第一百一十一條　質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

第一百二十二條　因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

第一百五十三條　出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。

附2：相關案例

成都某某房地產開發(fā)有限責任公司與葉某某商品房預售合同糾紛上訴案

四川省成都市中級人民法院

民事判決書

(2016)川01民終10631號

上訴人（原審被告）：成都某某房地產開發(fā)有限責任公司。

法定代表人：陳某某。

委托訴訟代理人：鐘偉，四川名聲律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：葉某某。

委托訴訟代理人：劉云珍，四川紅盾律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐欣，四川紅盾律師事務所律師。

上訴人成都某某房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱某某公司）與被上訴人葉某某商品房預售合同糾紛一案，不服成都市青白江區(qū)人民法院（2015）青白民初1373號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

某某公司上訴請求：一、撤銷原判；二、改判駁回葉某某的全部訴訟請求或發(fā)回重審。事實和理由：一、雖然葉某某所購房屋存在部分質量問題，但鑒定報告載明該部分質量問題屬于可修復的范疇，修復后并不影響葉某某的正常使用，尚未達到合同約定的質量不合格解除條件，一審法院不應據此判決解除案涉《商品房買賣合同》；二、一審法院在審理過程中未追加施工單位四川齊盛建設工程有限責任公司、混凝土供應商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟，可能影響案件事實查明和公正審理，應當予以糾正。

葉某某辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

葉某某向一審法院訴請：一、解除葉某某、某某公司簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》；二、某某公司退還葉某某已付房款901979元及利息（該利息從2013年6月25日起按照中國人民銀行同期存款利率計算至付清時止，利息計算至起訴之日約為20000元）；三、某某公司退還葉某某已付車位款50000元及利息（該利息從2013年4月30日起按照中國人民銀行同期存款利率計算至付清時止，利息計算至起訴之日約為1500元）；四、某某公司退還葉某某已付契稅、印花稅、產權登記費、維修基金等16371.68元；五、某某公司退還葉某某已付物管費、電費3705元；六、某某公司賠償葉某某裝修損失130000元；七、某某公司承擔葉某某實現債權的費用80000元；八、檢測鑒定費用、訴訟費用由某某公司承擔。

一審法院認定事實：2012年7月30日，葉某某與某某公司簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》。根據合同約定，葉某某以分期付款901979元的方式購買某某公司開發(fā)并預售的位于青白江區(qū)大同鳳凰大道三段226號“鳳凰湖國際社區(qū)”××棟1單元5-6層501號房屋一套，房屋建筑面積為127平方米。同時，合同第十五條第（二）項約定：“1、該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還全部已付款，并按照人民銀行同期存款活期利率付給利息，給買受人造成的損失的由出賣人承擔賠償責任。由此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔……”。合同第十九條第（一）項約定：“出賣人應當在2013-12-31前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、買受人有權退房……”。

一審法院又查明，合同簽訂后，葉某某依約于2013年6月25日前向某某公司支付了房屋總價款901979元，并于2014年8月2日向某某公司繳納了辦理房屋權屬證書所需的契稅、產權登記費、維修基金等相關費用共計16371.68元。后葉某某與某某公司簽訂了《鳳凰國際社區(qū)一期地下停車位牌號確認單》并于2014年4月30日支付誠意金50000元。2014年8月2日，葉某某又向四川盛德物業(yè)管理有限責任公司支付預存電費200元、2014年1月1日至2014年12月31日物管費3505元。

一審法院再查明，某某公司某某公司于2014年6月23日獲得葉某某所購商品房所在樓棟的權屬證明，產權證號為成青房權證監(jiān)證字第0××××91號，房屋所有權人為某某公司。2014年5月8日，經公安部門核定，青白江區(qū)大同鳳凰大道三段226號“鳳凰湖國際社區(qū)”××棟×單元5-6層601號商品房房號變更為青白江區(qū)大同鎮(zhèn)鳳凰東二路36號“鳳凰湖國際社區(qū)”××棟×單元5-6層501號。

一審法院還查明，葉某某接受房屋后對房屋進行了裝修設計。裝修設計過程中，由于葉某某發(fā)現所購商品房樓板及梁出現混凝土表現異常、疏松等現象，該商品房的施工單位四川齊盛建筑工程有限責任公司委托中國建筑西南勘察設計研究院有限公司對該商品房客廳樓板及梁進行檢測及鑒定工作，中國建筑西南勘察設計研究院有限公司于2014年12月23日做出《鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術鑒定報告》，鑒定結論為“1、鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶的客廳樓板鋼筋配置、板跨度尺寸、板厚滿足設計要求，樓板混凝土強度不滿足設計要求，應立即采取可靠措施進行加固。2、鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶的客廳梁鋼筋配置、梁尺寸滿足設計要求，梁混凝土強度不滿足設計要求，應立即采取可靠措施進行加固”，同時處理建議“1、建議對鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶客廳采取混凝土置換的方法進行加固處理，對樓板采取混凝土置換或加大截面法進行加固處理。2、建議鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板及梁的加固設計和加固施工工作應請具有相應資質的單位完成”。

一審法院認為，當事人享有依法自由訂立合同的權利，葉某某、某某公司簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。關于葉某某要求解除《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》、退還房款和支付利息的訴請，根據中國建筑西南勘察設計研究院有限公司的《鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術鑒定報告》，某某公司某某公司出售房屋的樓板、梁存在嚴重的質量問題，符合合同約定的解除條件，故對葉某某要求解除《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》，返還已付購房款901979元及利息的訴訟請求，一審法院依法予以支持；《商品房買賣合同》解除后，某某公司應退還葉某某已付契稅、印花稅、產權登記費、維修基金等16371.68元。同時，葉某某所購的作為房屋配套設施的地下停車位已無繼續(xù)購買使用之可能，故對于葉某某要求某某公司退還已付車位款50000元的訴訟請求，一審法院予以支持；關于支付已付車位款50000元利息的請求，因某某公司某某公司在葉某某車位購買過程中并無過錯，一審法院不予支持；關于葉某某已付物管費、電費，由于葉某某是向四川盛德物業(yè)管理有限責任公司予以支付，不應由某某公司某某公司承擔，且葉某某購買房屋后已接受了相關的物業(yè)管理服務和用電服務，故不予支持；關于葉某某主張的裝修費用，葉某某接受房屋后雖對房屋進行了裝修設計，但未能提供證據證明其實際損失，故一審法院不予支持；關于葉某某要求某某公司承擔實現債權費用80000元的及檢測鑒定費用主張，因無證據證明，一審法院不予支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、解除葉某某與某某公司于2012年7月30日簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》；二、某某公司返還葉某某已付購房款901979元，并支付利息（從2013年6月25日起至付清之日止，按中國人民銀行同期存款活期利率進行計算）；三、某某公司返還葉某某已付車位款50000元；四、某某公司返還葉某某已付契稅、印花稅、產權登記費、維修基金等費用共計16371.68元；五、駁回葉某某的其他訴訟請求。以上給付義務，于判決生效后十五日內履行完畢。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費7719元，由某某公司負擔（此款葉某某已墊付，某某公司于判決生效后十五日內履行完畢）。

雙方當事人在二審中均未提交新的證據。本院審理查明的事實與一審法院一致。

本院認為，本案雙方當事人的爭議焦點有二：一、案涉《商品房買賣合同》是否應當解除；二、是否應當追加施工單位四川齊盛建設工程有限責任公司、混凝土供應商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟。

關于案涉《商品房買賣合同》是否應當解除的問題，中國建筑西南勘察設計研究院有限公司作出的《鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶客廳樓板、梁技術鑒定報告》（以下簡稱《鑒定報告》）載明“1、鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶的客廳樓板鋼筋配置、板跨度尺寸、板厚滿足設計要求，樓板混凝土強度不滿足設計要求，應立即采取可靠措施進行加固。2、鳳凰湖國際社區(qū)21＃樓501戶的客廳梁鋼筋配置、梁尺寸滿足設計要求，梁混凝土強度不滿足設計要求，應立即采取可靠措施進行加固”，上述不能滿足設計要求的部位屬于房屋主體結構，為房屋主體結構不合格，無論是根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“……房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”的規(guī)定，還是依據雙方在《商品房買賣合同》第十五條第（二）項“1、該商品房地基基顧和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房”的約定，案涉《商品房買賣合同》均應當解除。對某某公司認為《鑒定報告》上載明上述質量問題可以通過修復來解決、故不符合解除條件的主張，本院認為，修復是質量問題的解決處理方式，并不能否定房屋主體結構質量不合格的事實，而無論法律規(guī)定或本案當事人之間的合同約定，均以房屋主體結構質量不合格作為解除條件，而未以質量問題是否可以修復作為合同解除的限制條件，故某某公司認為質量問題可以修復、合同解除條件尚不具備的上訴理由與合同約定及法律規(guī)定不符，本院不予支持。

關于是否應當追加施工單位四川齊盛建設工程有限責任公司、混凝土供應商成都市文建商品混凝土有限公司作為第三人參加訴訟的問題，本院認為，本案系葉某某與某某公司之間的商品房預售合同糾紛，葉某某與上述兩家公司之間無合同關系和利害關系，與葉某某訴請相關的事實亦無需通過追加該兩家公司予以查清，一審未追加該兩家公司作為第三人參加訴訟并無不當。

綜上，某某公司的上訴理由均不成立。一審認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15438元，由成都某某房地產開發(fā)有限責任公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　王果

審判員　　趙韜

審判員　　田笛

二〇一六年十二月七日

書記員　　張靜

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明

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