釋義：

預(yù)約合同的本質(zhì)是契約。預(yù)約合同最早存在于買賣、使用借貸、消費借貸等個別契約之中，后被有些國家擴及于所有契約。不同國家對預(yù)約合同的立法模式不同。預(yù)約合同的成立與效力原則上適用一般合同的規(guī)定;違反預(yù)約合同侵害了一方當(dāng)事人的信賴?yán)?/span>，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我國《合同法》中沒有預(yù)約合同的相關(guān)條款，在新頒布的《民法典》中，將預(yù)約合同寫入法典。

《民法典》第四百九十五條：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”

典型案例：

2015年12月20日,司立芳丈夫陳磊與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議,并支付30萬元作為認購高鐵都市花園15棟2704室房屋的款項。2016年11月15日，陳磊因病去世，雙方后續(xù)沒有簽訂《商品房買賣合同》，30萬元認購款亦未退還。2017年11月16日，安徽省合肥市包河區(qū)人民法院（以下簡稱包河區(qū)法院）作出（2017）皖0111民初3521號民事判決書（以下簡稱生效民事判決書），對陳磊相關(guān)遺產(chǎn)作出分割，陳磊生前與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議涉及到30萬元預(yù)付款的相關(guān)權(quán)益，由司立芳、陳磊兒子陳睿杰享有75%份額，由陳磊父母陳朝吉、張道蘭享有25%份額。該判決書生效后，司立芳、陳睿杰再次明確表示不會購買房屋，請求安徽滬鐵公司退還75%的購房預(yù)付款225,000元，但安徽滬鐵公司以不便分割為由，不予退還，遂成糾紛。

陳朝吉、張道蘭向本院提出訴訟請求：判令安徽滬鐵公司于2019年6月30日前向原告陳朝吉、張道蘭交付高鐵都市花園（暫定名）15號樓2704室的房屋，并協(xié)助將上述房屋過戶登記于陳朝吉、張道蘭名下。事實和理由：陳朝吉、張道蘭系陳磊父母，陳磊生前系上海鐵路局合肥機務(wù)段職工，于2012年12月14日遷入合肥市居住。陳磊于2015年12月20日購買安徽滬鐵公司向鐵路職工銷售的高鐵都市花園15棟2704室房屋，并支付首筆購房款30萬元。因陳磊于2016年11月15日病故，故其生前簽訂的案涉房屋認購協(xié)議項下的房屋權(quán)益，具有物權(quán)和履行標(biāo)的為房屋的債權(quán)性質(zhì)，依法應(yīng)當(dāng)由司立芳、陳睿杰、陳朝吉、張道蘭共同繼承。現(xiàn)司立芳、陳睿杰提出訴訟主張退還案涉房屋認購協(xié)議項下首筆預(yù)付款30萬元中的75%即225,000元債權(quán)，系以訴訟方式放棄案涉房屋認購協(xié)議的剩余債權(quán)請求權(quán)，上述權(quán)利陳朝吉、張道蘭作為繼承人有權(quán)向安徽滬鐵公司主張。

法院判決：

案涉房屋認購協(xié)議系商品房預(yù)約合同，但因該合同目的事實上無法實現(xiàn)，故案涉房屋認購協(xié)議應(yīng)予以解除。安徽滬鐵公司應(yīng)當(dāng)按照案涉房屋認購協(xié)議的約定無息退還司立芳、陳睿杰、陳朝吉、張道蘭房屋認購款30萬元，其中退還司立芳、陳睿杰75%份額即225,000元，退還陳朝吉、張道蘭25%份額即75,000元。司立芳、陳睿杰主張解除案涉房屋認購協(xié)議有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。陳朝吉、張道蘭主張安徽滬鐵公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并協(xié)助將案涉房屋過戶登記于陳朝吉、張道蘭名下，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

上海市高級人民法院最終意見：

涉案認購協(xié)議明確約定，在拿到商品房預(yù)售許可證后，房屋買賣雙方需在一定期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，商品房買賣合同的主要條款經(jīng)雙方協(xié)商一致仍可變更，以及協(xié)議如有爭議的雙方協(xié)商解決等內(nèi)容，完全符合商品房預(yù)約合同的內(nèi)容。該認購協(xié)議書無論從名稱上還是形式上，均不同于房管部門統(tǒng)一印發(fā)的《商品房買賣合同》，陳朝吉、張道蘭僅憑協(xié)議第三條內(nèi)容，即“乙方在簽訂本認購書之前，已經(jīng)充分了解甲方的商品房買賣合同以及相關(guān)條文的內(nèi)容，并無異議，本認購書所涉及的物業(yè)情況和買賣條件(包括但不限于房屋面積誤差處理、房屋交付、付款方式等)已經(jīng)甲方充分告知，乙方對此明確表示理解和認同”，無法得出該認購協(xié)議已涵蓋了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。滬鐵公司也僅憑認購協(xié)議收到涉案房屋預(yù)付款30萬元。故一、二審法院認定該認購協(xié)議不符合轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件，并無不當(dāng)。陳磊在簽訂認購協(xié)議后、簽訂正式商品房買賣合同前死亡，四位繼承人之間對于認購協(xié)議是否繼續(xù)履行直至二審仍未達成一致，而陳朝吉、張道蘭也未提供相關(guān)證明材料證明其符合合肥市購房條件，故一、二審法院認定涉案房屋認購協(xié)議無法繼續(xù)履行，亦無不當(dāng)。陳朝吉、張道蘭對其提出的其他再審申請理由亦不能提供相應(yīng)證據(jù)，并不足以提起再審。綜上，陳朝吉、張道蘭提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項和第九項規(guī)定的情形。

律師分析：

本案中，買賣雙方簽訂的《認購協(xié)議》，是典型的預(yù)約合同。民法典出臺后，名正言順的給與了其法律性質(zhì)上的定性。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，而無法要求違約方繼續(xù)履行訂立合同的義務(wù)。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。