在房屋買賣過程中，買方有時會遭遇到這樣的情況，即出賣人的房屋上設有抵押權、租賃權，或者存在承租人的優先購買權、共有人的優先購買權、原售房單位的優先購買權、典權人典物留買權等。那么，遭遇此種情況，作為買受人，如何保護自己的合法權益呢？

房屋買賣是典型的有償合同，出賣人當然要對其交付的房屋承擔瑕疵擔保責任。

所謂房屋權利瑕疵責任，是指第三人在房屋上存在法定或約定的合法權利，因第三人向出賣人主張權利，致使買受人受到損害，此時出賣人就應承擔房屋權利瑕疵責任。 上述買受人可能遭遇的情況都屬于房屋權利瑕疵，出賣人都需要依法承擔責任。

要想出賣人主張房屋權利瑕疵責任，需符合以下條件：

1、權利瑕疵在房屋買賣合同成立時即存在；

2、買受人不知道或不應當知道有權利瑕疵的存在；

3、房屋買賣合同成立后，交付前，權利瑕疵仍未除去。

出現房屋權利瑕疵時，買受人可以根據不同的情況，采取不同措施以保護自己的合法權益：

1、設有抵押權

買受人可以中止支付購房款，要求出賣人解除抵押，否則，買受人可解除合同，依法主張出賣人返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2、第三人享有優先購買權

買受人可以中止支付購房款，要求出賣人去除瑕疵或提供擔保；如房屋無法交付，則依法要求出賣人承擔違約責任。

3、承租人享有租賃權

買受人可以中止支付購房款，要求出賣人去除瑕疵或提供擔保，否則，要求出賣人承擔違約責任。

附1：法律依據

中華人民共和國民法通則

第七十八條　財產可以由兩個以上的公民、法人共有。

共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。

按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。中華人民共和國擔保法

第四十一條　當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條　辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；

（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

第四十九條　抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

附2：相關案例

北京某房地產開發有限公司上訴季某某等

商品房預售合同糾紛案

北京市第二中級人民法院

民事判決書

(2016)京02民終6989號

上訴人（原審被告）:北京某房地產開發有限公司。

法定代表人:李某某，經理。

委托訴訟代理人:陳曉燕,北京市振邦律師事務所律師。

委托訴訟代理人:高虹，北京市振邦律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）:季某某。

被上訴人（原審原告）:趙某某。

委托訴訟代理人:李三軍，北京市隆安律師事務所律師。

上訴人北京某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）因與被上訴人季某某、趙某某商品房預售合同糾紛上訴一案,不服北京市豐臺區人民法院（2015）豐民初字第21227號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月2日立案后，依法組成合議庭。本院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款“第二審人民法院對上訴案件，應當組成合議庭，開庭審理。經過閱卷、調查和詢問當事人，對沒有提出新的事實、證據或者理由，合議庭認為不需要開庭審理的，可以不開庭審理”之規定，進行閱卷、調查和詢問當事人，各方當事人均未提出新的事實、證據和理由，決定不開庭審理本案,徑行作出判決。上訴人某公司之委托訴訟代理人陳曉燕、被上訴人季某某、趙某某之委托訴訟代理人李三軍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

某公司上訴請求：某公司同意一審判決第一、四項。某公司不服一審判決第二、三項；第二項請求改判按照銀行同期存款利利率計算，第三項改判不予支付賠償金。事實和理由：一審法院判決適用法律錯誤，判決某公司對季某某、趙某某支付659755.22元無法律依據。一審中某公司提供了五證，雖然編號不一致，是因為后期規劃進行變更，所以進行了對應的變更。另一個角度，商品房買賣合同該有淶水縣房管局的章也說明了合同在房管部門進行了房管登記，是合法銷售。某公司與季某某、趙某某簽訂合同時，涉案房屋不存在任何抵押，不存在隱瞞所售房屋存在抵押的事實，不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，不需向買受人承擔一倍購房款賠償的責任。

季某某、趙某某針對某公司的上訴，辯稱：季某某、趙某某均同意一審判決，不同意某公司的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。關于某公司提出了兩個方面的意見，第一、利息問題。某公司引用雙方簽訂的合同第15條，認為買受人也就是季某某、趙某某退房之后，某公司應當按照中國人民銀行同期活期存款利率支付利息，季某某、趙某某認為使用該條錯誤，季某某、趙某某解除合同不是退房，而是由于某公司違約。某公司的房屋被抵押，房屋所屬地塊被抵押；同時，被豐臺法院整體查封導致某公司至今無法向季某某、趙某某辦理房屋過戶登記手續。季某某、趙某某的房屋買賣合同目的落空，因此依法解除合同，導致的后果是返還房屋，所以不等同于退房，因此在返還購房款的同時應該支付央行同期貸款利率，一審法院參照貸款利率是正確的。第二、某公司認為使用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同的司法解釋》第九條錯誤。季某某、趙某某認為某公司對該第九條理解錯誤。一審判決支付相當于購房款的賠償金有充分事實和法律依據：第一、某公司作為房地產開發商，在2009年12月13日與季某某、趙某某簽訂了商品房買賣合同，當時某公司未取得有效的房屋預售許可證。某公司在合同中聲稱預售許可證是合同第二條款中的預售許可證號，關于這點某公司實際是沒該預售許可證，也不可能有，在淶水縣房屋管理局就不存在合同中003號。第二、本案所涉房屋。某公司聲稱自己以出讓的方式取得房屋坐落的土地使用權，而且第一條很清晰的寫明淶國用2006第129號，但是該土地自始至今一直在北京某某世紀實業有限公司名下，商品房屋要預售至少要全部交付土地出讓金，某公司要預售商品房首先要取得土地使用權證。某公司不具備法定的預售許可條件。第三、雙方簽訂合同之后房屋坐落的土地在2011年7月7日抵押給農商行花鄉支行，一審也查明，某公司將房屋出賣給季某某、趙某某之后，房屋所屬土地在2011年又抵押給銀行，根據法律規定，土地使用權抵押，該地上建筑物一并抵押，即便房屋未辦理抵押登記，也是法定的一并抵押。所以根據該司法解釋第8條，有權請求解除合同，有權請求返還購房款，有權請求支付利息，有權請求支付損失，有權請求不超過購房款一倍的賠償責任，也是可以得出一倍賠償的。季某某、趙某某的第一、二點上述理由主要說明某公司未取得商品房預售許可證或提供了虛假的預售許可證，根據商品房買賣合同司法解釋第九條適用本案。第四、季某某、趙某某解除合同之后，實際存在其他損失，包括與某公司簽訂買賣合同的契約，維修基金，辦理房產證稅費。季某某、趙某某都將這些證據遞交給了一審。某公司也認可，損失至少有7余萬元，法院一審判決相當于購房款一倍的賠償責任而且是包括了季某某、趙某某的實際損失，所以一審判決是綜合考慮，有法律依據，判決合情合法。實際某公司的房屋比起7年前，增值了很多，季某某、趙某某解除之后僅僅要求了不到一倍的賠償責任，是公平合理的。

季某某、趙某某向一審法院起訴請求：1、解除某公司與季某某、趙某某所簽的《商品房買賣合同》；2、某公司返還已付購房款690634.22元及利息（以房款為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率1.5倍計算，自2009年12月14日起至實際返還房款之日止）；3、某公司賠償損失690634.22元；4、某公司承擔本案訴訟費用。事實和理由：2009年12月13日，季某某、趙某某二人與某公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由季某某、趙某某購買某公司開發的位于河北省淶水縣某某旅游度假村住宅小區（推廣名為中國某某某）住宅別墅一套（以下簡稱涉案房屋），建筑面積163.45平方米，總價款680148元，2009年12月13日前付清房款；某公司應于商品房交付后365日內辦理房屋過戶手續；該商品房預售許可證號為：保（淶）房預售證（09）第***號，房屋對應土地使用權是某公司以出讓方式取得，位于淶水縣某某鎮某某村，編號為淶國用（2006）第***號，土地面積116126.80平方米，規劃用途為住宅。合同簽訂后，季某某、趙某某按照合同約定支付了全部購房款。2011年6月，某公司寄發入住通知書，同年9月16日，某公司向季某某、趙某某收取面積差補10486.22元，并于2011年9月21日交鑰匙（至今無法正常入住）。但某公司至今未按合同約定辦理房屋所有權證書，且現季某某、趙某某得知涉訴房屋存在查封抵押，無法辦理涉訴房屋所有權證，致使季某某、趙某某合同目的無法實現。

某公司針對季某某、趙某某的起訴，辯稱：某公司出售房屋手續齊備，系合法銷售，本案房屋并未抵押，只是土地存在抵押。某公司未故意隱瞞抵押事實。房屋確已被查封，同意解除合同,但僅同意返還購房款并按銀行同期活期存款利率支付利息。

一審法院認定事實：2009年12月13日，趙某某、季某某（以下簡稱買受人）與某公司（以下簡稱出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：出賣人以出讓方式取得位于河北省淶水縣某某鎮某某村，編號為淶國用（2006）第***號地塊的土地使用權。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，暫定名為野三坡旅游度假村住宅小區（推廣名為中國某某某），買受人購買的商品房為xxx號房；建筑面積163.45平方米，總價款680148元；買受人一次性付款；出賣人應當在2010年10月31日前，將商品房交付使用。出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第一項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的中國人民銀行同期活期存款利率賠償買受人損失。

前述房屋買賣合同簽訂后，趙某某、季某某支付了

680148元購房款。2009年12月24日，某公司出具了購房款發票。2011年6月，某公司交付了涉案房屋。2011年9月16日，趙某某、季某某支付了面積補差款

10486.22元，合計共支付房款690634.22元。2011年9月22日，某公司向趙某某、季某某支付了逾期交房違約金30879元。

2011年7月7日，北京波峰世紀實業有限責任公司（以下簡稱波峰公司）將其名下淶國用（2006）第129號土地使用權抵押給北京農村商業銀行股份有限公司花鄉支行，并辦理了土地使用權抵押登記。抵押期限為2011年7月7日至2012年7月6日。現抵押未予解除。

另查，淶國用（2006）第***號土地使用權登記在波峰公司名下。2008年12月12日，波峰公司（甲方）與某公司簽訂《“野三坡旅游度假村”項目合作協議》，約定：本項目由雙方共同建設；甲方負責提供本項目規劃用地

78436平方米；甲方協調辦理相關土地方面的前期審批手續，配合乙方完成各項目前期審批手續；乙方負責辦理項目前期手續；乙方負責本項工程施工過程中的進度、質量、安全管理工作。后相關部門為某公司辦理了商品房預售許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

再查，前述淶國用（2006）第***號土地被一審法院依法查封，現查封未予解除。

一審庭審中，趙某某、季某某主張某公司簽約時在合同中寫明以出讓方式取得涉訴房屋土地使用權，實際土地使用權登記在波峰公司名下，某公司有欺詐行為。此外，雙方簽約后，涉訴房屋土地使用權設立了抵押登記，涉訴房屋的土地被法院依法查封，致使趙某某、季某某無法取得房屋所有權證書。某公司則稱雙方房屋買賣合同在房屋管理部門進行了備案登記，其公司的房屋銷售行為合法。法律允許開發商對土地進行抵押籌資，涉案房屋早已交付趙某某、季某某多年；關于趙某某、季某某要求的一倍賠償問題，根據我國房屋買賣相關司法解釋的規定，一倍賠償適用于未告知買受人又將房屋抵押給第三人及一房二賣等情形，本案房屋并未設定抵押，僅為土地使用權抵押，不應適用一倍賠償規定，其公司同意解除合同，按房屋買賣合同第15條第1款約定返還房款，自趙某某、季某某實際支付房款次日即2009年12月25日起按已付房價款的中國人民銀行同期活期存款利率賠償損失；另某公司曾支付過的逾期交房違約金數額應從賠償數額中予以抵扣。趙某某、季某某對此不予認可，認為根據我國相關法律規定的“房隨地走”原則，土地使用權抵押，其上房屋隨之抵押，本案應適用一倍賠償規定，且其主張實際不足一倍，購房后其實際支付的契稅、公共維修基金、產權登記費、物業費、水電費等均包含在此一倍賠償數額中；另趙某某、季某某提交2009年12月13日取款621900元的銀行單據，證明其取款當日即向某公司支付了房款。2009年12月24日，某公司出具了房款發票，返還購房款支付利息時間應自2009年12月14日起算；逾期交房違約金與本案無關，不應從賠償金中抵扣。

以上事實，有雙方當事人陳述、《商品房買賣合同》、抵押查詢材料、商品房預售許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、房款發票、銀行單據、支出憑單、豐臺區法院（2013）豐執字第1709號協助執行通知書等證據在案佐證。

一審法院認為：趙某某、季某某與某公司所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示且未違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。雙方當事人均應當依照合同約定履行各自義務。合同簽訂后，趙某某、季某某支付了全部購房款，履行了自己應盡之合同義務。經查，合同簽訂后，涉訴房屋所在地塊土地使用權設定了抵押，且該地塊已被法院依法查封，至今抵押、查封均尚未解除。現合同約定的辦理房屋所有權證書時間早已屆至。趙某某、季某某仍無法辦理過戶手續，致使合同目的落空，現雙方均同意解除合同，一審法院不持異議。合同解除后，某公司應當返還全部購房款。關于購房款利息支付時間及計算標準，趙某某、季某某主張房款于2009年12月13日支付，依據不足，一審法院以房款發票時間為準，按照中國人民銀行同期貸款利率計算。關于合同解除后，是否適用相關司法解釋關于出賣人承擔已付購房款一倍賠償的規定，雙方存有爭議。一審法院認為，本案涉訴房屋所在土地，于合同簽訂后設立了抵押，依據我國法律相關規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押，故此，本案房屋應視為與土地使用權一并進行抵押。另合同中約定“出賣人以出讓方式取得涉訴房屋所在地塊的土地使用權”，雖然該土地使用權登記在波峰公司名下，但本案項目系波峰公司與某公司合作開發。該合作關系是波峰公司與某公司內部之協議，某公司作為買賣合同相對方，應當對趙某某、季某某承擔相應責任。故一審法院對某公司所持房屋并未設定抵押及并非其公司設定抵押等意見不予采納。綜合考慮整體案情，認為趙某某、季某某主張包括購房后其實際支付的契稅、公共維修基金、產權登記費、物業費、水電費等全部費用在內的一倍賠償要求，數額合理，理由正當，一審法院予以支持。逾期交房違約金系合同正常履行時趙某某、季某某應獲得的利益，現合同解除，該部分費用應當返還。某公司提出應在賠償中抵扣，應予準許。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、《中華人民共和國物權法》第一百八十二條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規定，于2016年6月判決：一、解除季某某、趙某某與北京某房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》。二、北京某房地產開發有限公司于判決生效之日起七日內返還季某某、趙某某購房款六十九萬零六百三十四元二角二分并支付利息（以六十九萬零六百三十四元二角二分為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，自二〇〇九年十二月二十四日起至實際返還房款之日止）。三、北京某房地產開發有限公司于判決生效之日起七日向季某某、趙某某支付賠償金六十五萬九千七百五十五元二角二分。四、駁回季某某、趙某某其他訴訟請求。

二審中，各方當事人均未提交新證據，均對一審判決“經審理查明列明的事實”認可。該一審判決“經審理查明列明的事實”有相應證據佐證。本院經審理后，確認一審查明事實屬實。

本院認為：某公司與季某某、趙某某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同。雙方當事人均應當依照合同約定履行各自義務。該合同簽訂后，季某某、趙某某支付了全部購房款，履行了自己應盡之合同義務。而且合同簽訂后，涉訴房屋所在地塊土地使用權設定了抵押，且該地塊已被法院依法查封，至今抵押、查封均尚未解除。現合同約定的辦理房屋所有權證書時間早已屆至，季某某、趙某某仍無法辦理過戶手續，致使合同目的落空，現雙方均同意解除合同，一審法院予以解除并無不妥，本院予以支持。

關于某公司請求撤銷第二項，改判按照銀行同期存款利率計算的上訴請求。某公司引用雙方簽訂的合同第15條，認為買受人也就是季某某、趙某某退房之后，某公司應當按照中國人民銀行同期活期存款利率支付利息。但是，季某某、趙某某解除合同并非退房，而是由于某公司違約。某公司將涉訴房屋的所屬地塊抵押，同時被豐臺法院整體查封，導致某公司至今無法向季某某、趙某某辦理房屋過戶登記手續。由于某公司的上述違約行為，造成季某某、趙某某無法實現房屋買賣合同目的，致使該合同被解除。該合同解除后，導致的后果是返還房屋，而不等同于退房，因此，不能按該合同第15條的約定處理。在返還購房款的同時應該支付央行同期貸款利率，一審法院參照貸款利率是正確的，本院予以支持，故某公司的該項上訴理由不能成立。

針對某公司請求撤銷第三項，改判不予支付賠償金的上訴請求。本案涉訴房屋所在土地，于合同簽訂后由某公司擅自設立的抵押。依據我國法律相關規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押，故此，涉訴房屋應視為與土地使用權一并進行抵押。另合同中約定“出賣人以出讓方式取得涉訴房屋所在地塊的土地使用權”，雖然該土地使用權登記在波峰公司名下，但本案項目系波峰公司與某公司合作開發，合作關系是波峰公司與某公司內部之協議，某公司作為買賣合同相對方，應當對季某某、趙某某承擔相應責任。一審法院綜合考慮整體案情，認為季某某、趙某某主張包括購房后其實際支付的契稅、公共維修基金、產權登記費、物業費、水電費等全部費用在內的一倍賠償要求，數額合理，理由正當，并判決某公司向季某某、趙某某支付賠償金六十五萬九千七百五十元二角二分亦無不當，本院予以支持，故某公司的該上訴理由亦不能成立。

綜上所述，某公司的上訴請求，無相應證據支持；本院予以駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費五千三百五十三元，由北京某房地產開發有限公司負擔（于本判決生效后七日內交至一審法院）。二審案件受理費一萬零三百九十八元，由北京某房地產開發有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　　顧國增

審　判　員　　李俊曄

代理審判員　　陳雨菡

                                                                     二〇一六年八月二十四日

書　記　員　　孫辰姝

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。