合同的法定解除，指當出現法律上的原因時，合同當事人可依法行使解除權。根據合同法的規定，合同法定解除的情形包括：

1、因不可抗力致使不能實現合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務；

3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限仍未履行；

4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

5、法律規定的其他情形。

商品房買賣合同的法定解除也應當符合合同法對合同解除的規定，具體而言，包括以下情形：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同

3、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的，買受人可以解除合同；

4、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以解除合同；

5、出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的，買受人可以解除合同；

6、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告后在三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外。

7、商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以解除合同；

8、商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同。因不可歸責于當事人雙方的事由導致上述情況出現的，當事人可以請求解除合同。

附：相關案例

劉某某與王某某房屋買賣合同糾紛上訴案

北京市第二中級人民法院

民事判決書

(2016)京02民終8851號

上訴人（原審原告）:劉某某。

委托訴訟代理人:丁光偉，北京市京師律師事務所律師。

上訴人（原審被告）:王某某。

委托訴訟代理人:趙某某（王某某之母）。

委托訴訟代理人:劉芬，北京尚孚律師事務所律師。

原審第三人:北京某某房地產經紀有限公司。

法定代表人:吳某，董事長。

委托訴訟代理人:張某某。

委托訴訟代理人:鄭某某。

上訴人劉某某因與上訴人王某某、原審第三人北京某某房地產經紀有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市房山區人民法院（2015）房民初字第17286號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月17日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

劉某某上訴請求:撤銷原判第三項，改判在30萬的基礎上再增加633000元違約金。事實和理由:一審判決的違約金數額不足以彌補我的損失。損失包括兩年半以來租房支付的租金損失、由于王某某的違約行為導致的巨大的訴訟費用，為此錯失購房機會以及占用已付房款造成的損失，故要求在一審判決基礎上增加違約金數額。

王某某上訴請求:撤銷原判，不同意劉某某全部訴訟請求。事實和理由:我賣房是由于急用錢，一房二賣是有原因的，房屋已經賣給趙璐，劉某某應該及時與我協商解除合同事宜，現劉某某已經喪失合同解除權，且由于劉某某沒有及時與我協商，造成我也有巨大損失，故不同意劉某某的訴訟請求。

某某公司述稱:同意原判。

劉某某向一審法院起訴請求:1.解除我與王某某于2013年5月6日簽訂的房產認購合同，并要求王某某返還我購房款1107000元；2.王某某支付我違約金1051400元；3.王某某支付我購房中介費25704元；4.王某某賠償我空調損失5150元；5.王某某支付我評估費9225元。

一審法院認定事實:2013年5月6日，劉某某（買受人、乙方）與王某某（出賣人、甲方）及某某公司（見證方、丙方）簽訂了《房產認購合同》，約定，甲方出售房產坐落于北京市房山區長陽鎮（長陽鎮起步區1號地）A地塊半島家園03地塊×＃住宅樓×層×單元×號（以下簡稱訴爭房屋），權屬性質為商品房，房屋成交價為1757000元。其中第七條違約責任第二款約定:自本合同簽訂之日起至甲乙雙方辦理過戶手續前，甲乙雙方任何一方未按照本合同約定的內容辦理相關手續（出現違約行為超過15日），均視為違約。如甲方違約，除應退還乙方已付款項外，還應向乙方支付相當于本合同議定成交價20%的違約金，乙方對該房進行的裝修和裝飾以票面（含收據）金額為準由甲方承擔，而后該房的裝修和裝飾歸屬甲方；如乙方違約，乙方在向甲方支付了本合同議定成交價20%的違約金后，有權要求甲方將其已付款項原數退還，乙方對房屋進行的裝修和裝飾歸甲方所有。同時，違約方還應向丙方支付本合同中議定成交價2.2%的居間服務費。該合同同時約定了各方的其他權利義務。該合同簽訂后，各方開始履行各自義務。劉某某先后向王某某支付了購房定金10000元、購房首付款897000元、購房款200000元，向某某公司支付了中介費25704元、房屋交驗費200元。2013年5月11日，劉某某與王某某在《房屋交割清單》上均簽字捺印確認“對上述情況，乙方（劉某某）經驗收，認為符合房屋交驗條件，物品齊全，并且雙方已對水、電、燃氣等費用結算完畢，同意接收”。后劉某某購買了空調三臺，并放置在訴爭房屋內。2014年3月4日，劉某某與王某某的母親趙某某在訴爭房屋處發生爭執，北京市公安局房山分局長陽派出所出警處理并出具了出警單，載明簡要案情為:劉某某從趙某某處購買長陽半島小區1-2-1101號房產，說趙某某想違約，將房門打開。2014年3月9日，王某某與趙璐簽訂《商品房買賣合同》，約定王某某將訴爭房屋出售給趙璐。合同簽訂后，王某某將訴爭房屋交付給趙璐。2014年5月，劉某某以房屋買賣合同糾紛為由訴至法院，北京市房山區人民法院于2014年6月10日作出（2014）房民初字第4279號民事判決書，判令劉某某、王某某與某某公司于2013年5月6日簽訂的《房產認購合同》真實有效。2014年8月，劉某某以排除妨害糾紛為由訴至法院，北京市房山區人民法院于2014年11月25日作出（2014）房民初字第11553號民事判決書，判令王某某、趙璐于判決生效后30日內將訴爭房屋騰退后歸還劉某某。趙璐不服上訴。2015年2月19日，北京市第二中級人民法院作出（2015）二中民終字第01924號民事判決書，撤銷（2014）房民初字第11553號民事判決第一項、第二項，駁回劉某某的全部訴訟請求。

劉某某于2015年4月27日向北京市房山區人民法院提出訴訟保全申請，要求對本案訴爭房屋即位于北京市房山區祥云街×號院×號樓×單元×號房屋進行訴訟保全，并由劉潤剛作為擔保人，提供劉潤剛所有的位于大興區宏大北園×號樓×層×單元×的房屋作為財產擔保。2015年4月29日，北京市房山區人民法院作出（2015）房民初字第07400號-1民事裁定書對王某某購買的位于北京市房山區祥云街×號院×號樓×單元×號房屋進行了預查封。

審理中，劉某某申請對涉訴房屋的當前市場價值進行評估，杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司于2016年6月7日作出《估價報告書》，顯示估價對象在價值時點的市場價值估價結果為人民幣269萬。

上述事實，有各方當事人陳述、房產認購合同、購房款收條、中介費收據、房屋交割清單、商品房買賣合同、（2014）房民初字第4279號民事判決書、（2014）房民初字第11553號民事判決書、（2015）二中民終字第01924號民事判決書、評估報告書、評估費票據等證據在案佐證。

一審法院認為，依法成立的合同對當事人具有約束力。當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。劉某某與王某某簽訂的《房產認購合同》已經法院生效判決認定真實有效，但王某某在與劉某某簽訂《房產認購合同》后，又將訴爭房屋賣與趙璐，致使劉某某《房產認購合同》目的無法實現，王某某已構成違約，應按合同約定承擔違約責任。現劉某某要求解除雙方簽訂的《房產認購合同》，并要求王某某返還已付購房款、支付違約金的訴求符合法律規定，法院予以支持。關于違約金的數額問題，違約金在我國合同法中主要體現為一種民事責任形式，以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方。違約金不僅僅是當事人預先約定的事項，也是國家以法律形式設定的責任形式，當國家認為當事人約定的違約金有過高或過低情形時，基于違約金的補償性及一方當事人的申請，國家傾向于予以調整，故國家立法授予法院提高或降低違約金的權力。故法院結合本案中劉某某、王某某履行合同的情況、王某某的過錯程度、劉某某的實際損失、劉某某的預期利益等因素，根據公平和誠實信用原則，對于違約金的數額依法予以酌情確定。劉某某要求王某某支付購房中介費25704元的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支持。王某某辯稱劉某某、某某公司存在違約行為，缺乏依據，法院不予采信。王某某擅自處分劉某某的物品，且稱原物已不存在即無法返還，對此應承擔賠償責任，具體數額法院依法酌情予以確定。王某某稱該項訴訟請求違反了一事不再理的原則，因劉某某不再堅持返還原物而要求損失賠償，不屬于“一事”的范疇，故對王某某的抗辯意見法院不予采信。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、《中華人民共和國物權法》第三十七條之規定，于2016年8月判決:一、解除劉某某與王某某于二○一三年五月六日簽訂的《房產認購合同》；二、王某某于判決生效后十日內返還劉某某已付購房款一百一十萬七千元；三、王某某于判決生效后十日內支付原告劉某某違約金三十萬元；四、王某某于判決生效后十日內支付劉某某中介費二萬五千七百零四元；五、王某某于判決生效后十日內賠償劉某某財產損失三千五百元；六、駁回劉某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條　之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，依法成立的合同對當事人具有約束力。根據人民法院已生效判決的認定，劉某某與王某某就訴爭房屋簽訂的《房產認購合同》合法有效，雙方均應依約履行。但由于王某某在合同履行過程中存在一房二賣的違約行為，導致訴爭房屋現被案外人趙璐占有使用，進而使得王某某與劉某某之間的上述合同無法繼續履行，劉某某簽訂合同的購房目的無法實現，現劉某某要求解除上述合同，有事實及法律依據，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故王某某應在合同解除后，將劉某某已支付的購房款返還劉某某，并承擔相應的違約責任。王某某主張劉某某未及時向其主張權利，已經喪失合同解除權的上訴意見，缺乏依據，本院不予采納。關于違約金數額問題，原審法院判決根據雙方履行合同的情況、王某某的過錯程度、劉某某的實際損失及預期利益等因素酌情確認違約金數額并無不妥，本院對此不持異議。劉某某要求增加違約金數額的上訴請求依據不足，本院對此不予支持。關于劉某某已向某某公司支付的中介費25704元，根據雙方合同約定，應由違約方承擔，故劉某某要求王某某給付其已交納的中介費，本院予以支持。關于劉某某主張的其放置在訴爭房屋內物品的財產損失，由于王某某主張原物已不存在，原審法院判決酌情確定財產損失數額亦無不妥，本院對此亦不持異議。王某某上訴主張由于劉某某未及時向其主張違約責任導致王某某亦存在損失，故不同意退還已付購房款、不同意支付違約金、中介費及財產損失的上訴意見，無事實及法律依據，本院不予采納。王某某的上訴請求缺乏依據，本院不予支持。原審法院判決正確，本院予以維持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條　第一款　第一項　之規定，本院判決如下:

駁回上訴，維持原判。

保全費5000元，由王某某負擔（于本判決生效后七日內交納）。

評估費9225元，由王某某負擔（于本判決生效后七日內交納）。

二審案件受理費30033元，由劉某某負擔10130元（已交納），由王某某負擔19903元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長陳雨菡

審判員李珊

審判員姚穎

二〇一六年十月三十一日

書記員劉佳

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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