《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》）第八條第二款規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

我們可以看出，根據(jù)此款的規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)臈l件是：

一、商品房買賣合同已經(jīng)簽訂；

二、出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為；

三、買受人無(wú)法取得房屋；

四、懲罰性賠償?shù)倪m用不以出賣人具有惡意違約故意為前提。

附：相關(guān)案例

湖北某某實(shí)業(yè)有限公司與蘇某某等商品房買賣合同糾紛案

最高人民法院

民事判決書

(2012)民抗字第24號(hào)

 

抗訴機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)最高人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審被上訴人)：湖北某某實(shí)業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)某某大道某某號(hào)某某大廈頂層。

法定代表人：李某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：王為橋，湖北晨豐律師事務(wù)所律師。

委托代理人：韓某，該公司員工。

被申訴人(一審原告、二審上訴人)：蘇某某，男，1977年10月1日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)某某路某某號(hào)樓某某樓某號(hào)。

委托代理人：劉登攀，湖北山河律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳某，男，1942年12月 12日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)某某西路某號(hào)某樓2號(hào)。

被申訴人(一審被告)：武漢某某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)某某路某號(hào)。

法定代表人：姚某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：羅劍，湖北山河律師事務(wù)所律師。

湖北某某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某某公司)因與蘇某某、武漢某某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省高級(jí)人民法院 (2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高人民檢察院以高檢民抗(2011)83號(hào)民事抗訴書向本院提出抗訴。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24號(hào)民事裁定書，提審本案。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。最高人民檢察院指派檢察員王天穎、書記員王柳玉出席法庭。某某公司委托代理人王為橋、韓某，蘇某某委托代理人劉登攀、陳某，某公司委托代理人羅劍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審查明，2005年3月12日，某某公司與某公司簽訂一份《”某”商品房保底包干銷售合同》，同年6月，雙方簽訂一份《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》。2006年 3月28日，雙方簽訂一份《〈”某”商品房保底包干銷售合同〉補(bǔ)充協(xié)議》。在《”某”商品房保底包干銷售合同》中約定：某公司代理銷售由某某公司開(kāi)發(fā)的““某””項(xiàng)目，項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)某某路與某某路交匯處，該商品房建筑面積約5萬(wàn)平方米；某某公司委托某公司代理銷售的商品房建筑面積除住宅兩層、商鋪700平方米外，其余全部屬代理范圍，所有對(duì)外銷售面積由某某公司簽字蓋章后，交由某公司負(fù)責(zé)對(duì)外銷售，具體房型面積作為本合同的附件；為保證銷售工作的正常進(jìn)行，某某公司指定一名銷售負(fù)責(zé)人聯(lián)系及配合某公司的銷售工作，指定財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)收取客戶支付的房款并開(kāi)具有效收據(jù)；該項(xiàng)目的《商品房買賣合同》以及文件均需由某某公司加蓋公章后方能生效，其他任何單位和個(gè)人簽訂均屬無(wú)效。在《〈”某”商品房保底包干銷售合同〉補(bǔ)充協(xié)議》中約定有：2006年4月份為宣傳炒作本樓盤的策劃月，此月份暫封盤1個(gè)月。

2006年4月蘇某某與某某公司就購(gòu)買06號(hào)、07號(hào)商鋪，雙方簽訂了《＜”某”＞商品房認(rèn)購(gòu)合同》，該兩份認(rèn)購(gòu)合同均載明甲方(出賣方)為某某公司，乙方(買受方)為蘇某某，并均加蓋有“湖北某某實(shí)業(yè)有限公司”某”銷售合同專用章”，該兩份認(rèn)購(gòu)合同亦載明售樓部地址是某某路與某某路交匯處以及認(rèn)購(gòu)房號(hào)分別是06號(hào)和07號(hào)商鋪。同月，蘇某某與某某公司的房屋銷售代理商某公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》。其中第一份合同約定：出賣人為某某公司，委托代理機(jī)構(gòu)為某公司，買受人為蘇某某；買受人所購(gòu)商品房為一層06號(hào)商鋪；建筑面積為145．39平方米，價(jià)款為每平方米 30 476．72元，合計(jì)4 431 010元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產(chǎn)部門一份，銀行一份。在該合同的出賣人簽章處蓋有“湖北某某實(shí)業(yè)有限公司”某”銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇某某的簽字。該合同有多處涂改及所附圖紙齊縫印不全的現(xiàn)象。另第二份合同約定的當(dāng)事人與上述合同一致，其約定的買受人所購(gòu)商品房為一層07號(hào)商鋪；建筑面積為64．40平方米，價(jià)款為每平方米33 385．09元，合計(jì) 2 150 000元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產(chǎn)部門一份。在該合同的委托代理機(jī)構(gòu)簽章處蓋有“武漢某某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇某某的簽字，某某公司未在該合同的出賣人簽章處簽章。蘇某某除20 000元系現(xiàn)金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通過(guò)某公司報(bào)批安裝在““某””的POS機(jī)向某公司支付購(gòu)房款 4 211 010元，并于2006年5月17日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了購(gòu)房款1 400 000元。某公司分別于2006年4月11日、4月30日和5月17日向蘇某某開(kāi)具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三張收款收據(jù)，其金額共計(jì)5 631 010元，其中，某公司開(kāi)具的2 000 000元收據(jù)載明為定金，與兩份認(rèn)購(gòu)合同記載的定金合計(jì)金額相符。

某公司于2006年6月20日向某某公司發(fā)出《解除＜”某”商品房保底包干銷售合同＞的通知》，表示因某某公司提供不具備合法銷售資格的房產(chǎn)，不能按約支付裝修款，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故通知解除合同。此后，某公司銷售人員退出售樓部并于2006年7月30日對(duì)安裝在““某””的POS機(jī)辦理了撤機(jī)手續(xù)，某某公司重新組織人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行銷售。某公司向某某公司發(fā)出解除合同通知后，仍持有部分房屋銷售合同等材料的原件，湖北省武漢市中級(jí)人民法院已于2006年8月29日組織雙方辦理了移交手續(xù)。 2006年9月29日，某某公司將本案訟爭(zhēng)的07號(hào)商鋪出售給李晶，商品房買賣合同于2006年9月30日向武漢市房產(chǎn)管理局備案。2006年10月31日，蘇某某到““某””售樓部要求辦理交房手續(xù)時(shí)，某某公司以該公司并未與其簽訂合同，也未收到其購(gòu)房款為由拒絕辦理交房手續(xù)，從而引起本案糾紛。蘇某某于2006年11月14日向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。2007年1月 16日，某某公司將本案訟爭(zhēng)的06號(hào)商鋪出售給李少偉，商品房買賣合同于2007年 1月17日向武漢市房產(chǎn)管理局備案。2007年7月16日，武漢仲裁委員會(huì)作出(2006)武仲裁字第00858號(hào)裁決書。2007年9月 20日，某某公司向湖北省武漢市中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷該裁決書。2008年1月11日，湖北省武漢市中級(jí)人民法院以(2007)武仲監(jiān)字第369號(hào)民事裁定書撤銷該裁決書。2008年4月7日，蘇某某向湖北省武漢市中級(jí)人民法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：1．確認(rèn)蘇某某與某某公司就““某””06、07號(hào)商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》有效；2．某某公司的行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，判決解除蘇某某與某某公司就““某””06、07號(hào)商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》；3．某某公司返還蘇某某購(gòu)房款5 631 010元，并賠償利息損失689 235元；4．某某公司賠償蘇某某 5 631 010元及仲裁費(fèi)107 240元；5．某公司就上述第三項(xiàng)請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任；6．由某某公司、某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用。

湖北省武漢市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，一、關(guān)于對(duì)蘇某某舉證06號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱06號(hào)合同)的效力及其過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定。該合同雖是由某公司與蘇某某接洽簽訂，但鑒于該合同只有蘇某某和某某公司的簽章，而沒(méi)有某公司作為委托代理機(jī)構(gòu)的簽章，故該合同的主體只能確定為是蘇某某和某某公司，所約定的內(nèi)容僅對(duì)其雙方有約束力，某公司在該合同中不享有任何權(quán)利和義務(wù)。該合同雖然只有蘇某某所持的一份原件，且合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無(wú)齊縫印的不正常現(xiàn)象，均不足以證實(shí)該合同系他人偽造，因此，該合同所約定的內(nèi)容應(yīng)是雙方真實(shí)意思的表示，合同形式和內(nèi)容亦未違反法律規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。合同簽訂后，購(gòu)房人應(yīng)依購(gòu)房合同的約定按時(shí)向房屋開(kāi)發(fā)商交付購(gòu)房款，但蘇某某沒(méi)有根據(jù)合同相對(duì)性原則向某某公司給付房款，而將購(gòu)房款付給某公司并由其出具收據(jù)，最終使得某公司將該房款不當(dāng)?shù)美加小？梢?jiàn)，蘇某某所付購(gòu)房款不能依約交付給某某公司，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除，其過(guò)錯(cuò)系買受人蘇某某自身造成。出賣人某某公司就此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。二、關(guān)于07號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱07號(hào)合同)的效力及其過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定。由于該合同的簽章處僅有蘇某某和委托代理機(jī)構(gòu)某公司的簽章，沒(méi)有某某公司的簽章，根據(jù) 2001年4月4日建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布《商品房銷售管理辦法》第十六條第一款的規(guī)定，該合同不具有商品房買賣合同的效力。蘇某某作為購(gòu)房人在簽訂該合同中即使不了解有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，但按常理亦應(yīng)明白所簽訂的房屋買賣合同必須要有房屋開(kāi)發(fā)商簽章這一基本交易常識(shí)，更不應(yīng)以合同為憑直接向某公司給付其購(gòu)房款。因此，蘇某某與某公司之間所發(fā)生的這一購(gòu)房行為，與某某公司無(wú)關(guān)聯(lián)，某某公司對(duì)此不存在過(guò)錯(cuò)。綜上，蘇某某向某公司付購(gòu)房款共計(jì)5 631 010元的行為，完全是因蘇某某自身的過(guò)錯(cuò)而造成，其責(zé)任不在某某公司。由于某公司是不當(dāng)收取蘇某某的購(gòu)房款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，某公司應(yīng)將收取蘇某某的購(gòu)房款予以返還。蘇某某要求某公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5 631 010元并賠償其資金占用損失的連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，一審法院予以支持。蘇某某要求解除 06號(hào)合同的訴請(qǐng)，鑒于該合同雙方已無(wú)繼續(xù)履行的可能，一審法院予以確認(rèn)。蘇某某認(rèn)為其簽訂購(gòu)房合同及付購(gòu)房款是基于某公司的有權(quán)代理，至于代理人與被代理人之間的內(nèi)部約定不約束購(gòu)買人的理由，其實(shí)質(zhì)是要法院確認(rèn)某公司在本案中的行為屬表見(jiàn)代理，從而要求某某公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5 631 010元及賠償相應(yīng)損失。合議庭評(píng)議認(rèn)為，本案某公司的行為是否屬表見(jiàn)代理，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條的規(guī)定而確定。蘇某某所簽訂的06號(hào)合同雖說(shuō)是某公司以被代理人的名義訂立合同，但某公司不是合同的相對(duì)方，蘇某某沒(méi)有理由向不是合同的相對(duì)方支付06號(hào)商鋪的購(gòu)房款；至于蘇某某所簽訂的07號(hào)合同，某公司并沒(méi)有以被代理人的名義簽訂該合同，且蘇某某也未向被代理人支付07號(hào)商鋪的購(gòu)房款。因此，本案中某公司的行為均不構(gòu)成表見(jiàn)代理。故，蘇某某以此理由要求某某公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5 631 010元及賠償相應(yīng)損失的訴請(qǐng)，不予支持。據(jù)此，湖北省武漢市中級(jí)人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初字第56號(hào)民事判決：一、解除蘇某某與某某公司簽訂的06號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》；二、某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蘇某某返還購(gòu)房款5 631 010元并賠償其資金占用損失 (以購(gòu)房款為基數(shù)，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)付)；三、駁回蘇某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)94 151元，由蘇某某負(fù)擔(dān)45 192．48元，某公司負(fù)擔(dān) 48 958．52元。訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由某公司負(fù)擔(dān)。

蘇某某不服上述一審判決，向湖北省高級(jí)人民法院提起上訴。

湖北省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，一、根據(jù)某某公司與某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》、《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》及《＜”某”商品房保底包干銷售合同＞補(bǔ)充協(xié)議》的約定，某公司代理銷售某某公司的““某””房屋，某某公司與某公司間存在委托合同關(guān)系，某某公司系委托人，某公司系受托人。某公司將““某””一層06、07號(hào)商鋪出售給蘇某某，蘇某某與某公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》，蘇某某應(yīng)為第三人。二、關(guān)于06號(hào)合同的效力問(wèn)題。因合同明確約定出賣人為某某公司，委托代理機(jī)構(gòu)為某公司，買受人為蘇某某，雖然某公司未在合同上蓋章，但某某公司已在合同上加蓋公章，蘇某某亦在合同上簽字，該合同應(yīng)為有效。由于蘇某某購(gòu)買06號(hào)商鋪一直與某公司商談，且06號(hào)合同中明確約定某公司為委托代理機(jī)構(gòu)，某公司未在合同上蓋章的行為并不影響某公司的受托人身份。由于某公司未向蘇某某出具其與某某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》，蘇某某對(duì)于某公司沒(méi)有收取購(gòu)房款的權(quán)限是不知情的，且在《武漢市商品房買賣合同》中對(duì)該事項(xiàng)未作出約定，某某公司亦未就此事項(xiàng)向蘇某某宣示，故蘇某某向某公司支付購(gòu)房款的行為并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十五條第三款“委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任”的規(guī)定，應(yīng)視為蘇某某向某某公司支付了購(gòu)房款，一審法院認(rèn)定蘇某某所付購(gòu)房款不能依約交付某某公司，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)而應(yīng)予解除缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以糾正。三、關(guān)于07號(hào)合同的效力問(wèn)題。雖然某某公司未在合同上蓋章，僅有某公司的蓋章，但是該合同中明確約定出賣人為某某公司，委托代理機(jī)構(gòu)為某公司，買受人為蘇某某，且從06號(hào)合同簽訂過(guò)程看，蘇某某對(duì)于某公司作為受托人，有權(quán)代理某某公司銷售““某””房屋的事實(shí)是清楚的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”的規(guī)定，07號(hào)合同直接約束某某公司和蘇某某，該合同應(yīng)為有效。一審法院認(rèn)定蘇某某與某公司就07號(hào)商鋪發(fā)生的購(gòu)房行為，與某某公司無(wú)關(guān)聯(lián)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。由于蘇某某對(duì)于某公司沒(méi)有收取購(gòu)房款的權(quán)限是不知情的，蘇某某向某公司支付購(gòu)房款的行為并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)視為蘇某某向某某公司支付了購(gòu)房款。至于某公司收取了蘇某某兩份《武漢市商品房買賣合同》約定的購(gòu)房款5 631 010元未交給某某公司，屬另一法律關(guān)系，某某公司可另行主張權(quán)利。四、蘇某某在兩份商品房買賣合同交付后，依約向某某公司支付了購(gòu)房款 5 631 010元，已履行了合同約定的義務(wù)。而某某公司卻擅自將出售給蘇某某的06、 07號(hào)商鋪出售給他人，已構(gòu)成違約，并導(dǎo)致合同已無(wú)繼續(xù)履行的可能，蘇某某要求解除兩份《武漢市商品房買賣合同》的請(qǐng)求，符合《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定，予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款的規(guī)定，某某公司應(yīng)將購(gòu)房款5 631 010元返還給蘇某某并賠償資金占用期間的利息損失，但由于蘇某某交付的款項(xiàng)全部由某公司收取，某某公司未收取任何款項(xiàng)，且在一審法院判決某公司向蘇某某返還購(gòu)房款并賠償其資金占用損失后，某公司對(duì)一審判決并未提出上訴，應(yīng)視為認(rèn)可，故對(duì)此不作變更，某某公司對(duì)于某公司不能償還的部分承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。依據(jù)上條司法解釋的規(guī)定，蘇某某有權(quán)要求某某公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，但考慮到蘇某某所持合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無(wú)齊縫印的不正常現(xiàn)象， 07號(hào)合同僅有某公司的印章而無(wú)某某公司的印章，由于蘇某某疏于審查，對(duì)于本案糾紛的發(fā)生存在過(guò)失，酌情判決某某公司向蘇某某承擔(dān)購(gòu)房款金額50％的賠償責(zé)任2 815 505元，其余責(zé)任由蘇某某自行承擔(dān)。蘇某某上訴主張的仲裁費(fèi)用，因系其必然支出的訴訟費(fèi)用，不予支持。綜上，蘇某某的相關(guān)上訴請(qǐng)求成立，予以支持，其他上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。一審法院認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律錯(cuò)誤，據(jù)此，湖北省高級(jí)人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一終字第 28號(hào)民事判決：一、維持湖北省武漢市中級(jí)人民法院(2008)武民初字第56號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)；二、撤銷湖北省武漢市中級(jí)人民法院(2008)武民初字第56號(hào)民事判決主文第一、三項(xiàng)；三、解除蘇某某與湖北某某實(shí)業(yè)有限公司簽訂的06號(hào)、07號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》；四、湖北某某實(shí)業(yè)有限公司對(duì)武漢某某地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的給付義務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任；五、湖北某某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償蘇某某2 815 505元；六、駁回蘇某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)94 151元，由蘇某某負(fù)擔(dān)28 245．30元，由湖北某某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)65 905．70元。

某某公司不服上述二審判決，向檢察機(jī)關(guān)提出申訴。

最高人民檢察院向本院提出抗訴認(rèn)為，上述二審判決適用法律錯(cuò)誤。一、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，可向出賣人主張不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償。該條款作為對(duì)懲罰性賠償金的規(guī)定，旨在制裁和遏制欺詐、惡意毀約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。因此其適用的前提是出賣人具有惡意違約故意的情形。二、根據(jù)庭審查明的事實(shí)：某公司并未將出售兩處涉案商鋪的事實(shí)告知某某公司。某某公司于2006年9月30日出售07號(hào)商鋪時(shí)，蘇某某尚未向其主張交房，該房屋糾紛亦未進(jìn)入仲裁或訴訟程序，也即某某公司是在不知07號(hào)商鋪已售的前提下另售他人，且07號(hào)合同“出賣人”處無(wú)簽章，僅“委托代理機(jī)構(gòu)”處蓋有某公司的公章。某某公司并無(wú)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款中“一房數(shù)賣”的主觀惡意，更沒(méi)有隱瞞實(shí)情的欺詐故意；而某某公司出售06號(hào)商鋪是在2007年1月16日，在蘇某某向其主張交房，且涉房糾紛已進(jìn)入仲裁審理過(guò)程之中而為，也即某某公司系在明知06號(hào)商鋪存在糾紛且尚未解決的前提下再次出售，具有明顯的故意，其行為是導(dǎo)致06號(hào)商鋪在存在糾紛且尚未解決的情形下，出現(xiàn)“一房二售”客觀事實(shí)的根本原因。由此可見(jiàn)，06號(hào)合同與07號(hào)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的根本原因不同，適用法律的前提亦不相同。二審判決適用該最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款判令某某公司向蘇某某支付 06、07兩套商鋪購(gòu)房款50％的懲罰性賠償，判令某某公司賠償蘇某某2 815 505元，適用法律確有錯(cuò)誤。三、二審判決判令解除蘇某某與某某公司簽訂的06、07號(hào)合同錯(cuò)誤。06號(hào)合同上蓋有某某公司銷售合同專用章，而07號(hào)合同“出賣人”處無(wú)簽章，僅“委托代理機(jī)構(gòu)”處蓋有某公司的公章，即某公司出賣07號(hào)商鋪與某某公司無(wú)關(guān)。且蘇某某向某公司支付的購(gòu)房款5 631 010元，某公司并未交付某某公司。某某公司完全在不知情的情況下將 07號(hào)商鋪另賣他人，某某公司不存在惡意。故07號(hào)商鋪不存在解除合同的問(wèn)題。二審判決判令解除蘇某某與某某公司簽訂的07號(hào)合同錯(cuò)誤。同理，某某公司對(duì)某公司返還蘇某某購(gòu)房款563萬(wàn)元承擔(dān)的補(bǔ)充賠償責(zé)任亦不應(yīng)包含07號(hào)商鋪的購(gòu)房款。

某某公司同意抗訴意見(jiàn)并認(rèn)為，一、某公司無(wú)權(quán)銷售““某””06、07號(hào)商鋪，該公司違反雙方合同約定，超出代理銷售范圍，在”某”樓盤封盤期間，將”某”06、07號(hào)商鋪出售給蘇某某是越權(quán)行為，該行為對(duì)某某公司沒(méi)有約束力，其責(zé)任由行為人某公司承擔(dān)。二、蘇某某在購(gòu)房中存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成表見(jiàn)代理的法律特征。廣告宣傳系2006年5月1日“傾情推出”，蘇某某卻在2006年4月與某公司簽訂合同；蘇某某對(duì)存在明顯缺陷的購(gòu)房合同未盡到必要的審查義務(wù)，06號(hào)合同和07號(hào)合同版本不一致，兩份合同主體印章不一致、內(nèi)容不同，06號(hào)合同有多處涂改粘貼痕跡，付款收據(jù)由某公司而非某某公司出具，蘇某某部分房款系支付給了曾慶婷個(gè)人。三、本案中某公司超越代理權(quán)銷售““某””06、07號(hào)商鋪，且某某公司無(wú)過(guò)錯(cuò)，本案也不構(gòu)成表見(jiàn)代理的法律特征，某某公司銷售06、07號(hào)商鋪的行為不構(gòu)成違約，某某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)某公司返還蘇某某購(gòu)房款的補(bǔ)充責(zé)任和向蘇某某承擔(dān)購(gòu)房款50％的賠償責(zé)任。請(qǐng)求撤銷湖北省高級(jí)人民法院(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決并改判06號(hào)合同、07號(hào)合同無(wú)效、駁回蘇某某要求某某公司返還購(gòu)房款、賠償利息損失、賠償5 631 010元及仲裁費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，一、二審訴訟費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)全部由蘇某某承擔(dān)。

蘇某某答辯稱，一、抗訴書認(rèn)為兩份購(gòu)房合同是有效的，申訴人卻認(rèn)為兩份合同無(wú)效，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條的規(guī)定，抗訴再審案件審理范圍必須是抗訴支持當(dāng)事人請(qǐng)求的范圍，鑒于抗訴并未支持某某公司的申訴請(qǐng)求，本案再審程序應(yīng)到此(指本案庭審時(shí))終結(jié)，某某公司的觀點(diǎn)不應(yīng)納入再審范圍。二、就檢察機(jī)關(guān)現(xiàn)有抗訴理由而言，違背了民事代理制度的基本原則，以犧牲交易安全為代價(jià)，對(duì)民事交易活動(dòng)的誠(chéng)信環(huán)境造成了極大損害。某公司系某某公司授權(quán)銷售代理人，某公司有權(quán)代理銷售涉案的房屋，本案是代理銷售，不是表見(jiàn)代理，涉案合同直接約束商鋪的出賣人。就07號(hào)商鋪而言，購(gòu)房合同首頁(yè)已明確表明了某某公司的出賣人身份和某公司的代理人身份，某公司在合同尾頁(yè)代理人簽章處蓋章，這是代理人表明被代理人身份情況下作出的代理銷售行為，而抗訴書的觀點(diǎn)僅僅因?yàn)槲岔?yè)上只有某公司的公章，就認(rèn)為該合同與某某公司無(wú)關(guān)，絕對(duì)是對(duì)代理制度的嚴(yán)重誤解。無(wú)論事實(shí)上某某公司是否知曉，某公司的行為都代表了某某公司，在民事法律關(guān)系上只能認(rèn)定某某公司知曉，即在房產(chǎn)已經(jīng)銷售后再次銷售，導(dǎo)致蘇某某合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。二審判決僅判令某某公司承擔(dān)對(duì)房款的補(bǔ)充賠償和50％的違約賠償責(zé)任，已是絕對(duì)寬容。三、湖北省武漢市中級(jí)人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結(jié)果和執(zhí)行行為均存在違法情形。四、某某公司逃避責(zé)任，其相關(guān)觀點(diǎn)缺乏法律基礎(chǔ)。本案僅需查明代理關(guān)系是否成立；某某公司認(rèn)為合同存在涂改所以無(wú)效，但其提交一審法院的授權(quán)委托書、律所所函等均有明顯涂改；蘇某某作為購(gòu)房人六年多以來(lái)房款沒(méi)退房產(chǎn)被另售，而某公司與某某公司既無(wú)任何損失也未實(shí)際承擔(dān)責(zé)任；某某公司是在利用訴訟推卸自己選擇伙伴不當(dāng)?shù)呢?zé)任。五、本案應(yīng)認(rèn)定某某公司在兩份銷售合同中，具有一房二售的違約行為，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)判決某某公司承擔(dān)全部款項(xiàng)的雙倍賠償責(zé)任，但蘇某某尊重二審判決結(jié)果。請(qǐng)求以申訴人沒(méi)有同意抗訴意見(jiàn)為由，駁回申訴人的申訴。

某公司答辯稱，一、某公司作為某某公司樓盤銷售代理人，其代理行為所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由某某公司承受。本案中，某公司作為某某公司所開(kāi)發(fā)樓盤““某””的包銷代理人，其代理權(quán)毋庸置疑，某某公司是否知曉某公司的行為以及某公司是否將蘇某某交納的房款交付某某公司的事實(shí)均不構(gòu)成代理無(wú)效的事由，某公司履行《商品房保底包干銷售合同》所產(chǎn)生的違約行為不能對(duì)抗該合同以外的第三人：蘇某某為買某某公司開(kāi)發(fā)的““某””樓盤商鋪而簽署的《武漢市商品房買賣合同》合法有效，由此產(chǎn)生的一切法律后果依據(jù)合同法及民法通則之規(guī)定應(yīng)由身為委托人的某某公司承受：某公司承認(rèn)截取蘇某某購(gòu)房款的行為不當(dāng)，亦導(dǎo)致本案的發(fā)生，但某公司的行為也系某某公司無(wú)故拒絕支付代理傭金及溢價(jià)分成之后的無(wú)奈之舉，實(shí)為采取不恰當(dāng)?shù)淖晕揖葷?jì)措施將自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁與蘇某某，為此，某公司一再同意將對(duì)某某公司享有的近 800萬(wàn)元債權(quán)轉(zhuǎn)讓與蘇某某享有，以彌補(bǔ)自身行為給其造成的損失。二、二審判決某某公司承擔(dān)“一房二賣”的賠償責(zé)任認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律準(zhǔn)確。關(guān)于商品房買賣的司法解釋中，未要求查明“一房二售”的主觀故意。無(wú)論事實(shí)上某某公司是否知曉蘇某某已簽署《武漢市商品房買賣合同》，某公司的行為均代表了某某公司。在民事法律事實(shí)上必然只能認(rèn)定某某公司對(duì)此是知曉的。即某某公司在本案訴爭(zhēng)商鋪已經(jīng)銷售后再次銷售的行為，導(dǎo)致蘇某某簽署的《武漢市商品房買賣合同》目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則某某公司就應(yīng)承擔(dān)雙倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。請(qǐng)求維持二審判決。

本院再審認(rèn)為，關(guān)于原審對(duì)某某公司與某公司之間簽訂的包干銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效的認(rèn)定一節(jié)，鑒于某某公司與某公司對(duì)其并無(wú)爭(zhēng)議，檢察機(jī)關(guān)亦未對(duì)其提出抗訴，且上述合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。基于檢察機(jī)關(guān)的抗訴及當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以歸納為：一是某公司向蘇某某銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪行為的法律后果是否應(yīng)歸屬于某某公司；二是某某公司是否因另售06號(hào)、07號(hào)商鋪而對(duì)蘇某某承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

一、關(guān)于某公司向蘇某某銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪行為的法律后果是否應(yīng)歸屬于某某公司的問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條的規(guī)定，被代理人對(duì)代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人名義實(shí)施的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。因此，本案某公司銷售行為的法律后果歸屬于某某公司取決于某公司的銷售行為是否構(gòu)成有權(quán)代理。本院認(rèn)為某公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時(shí)，某某公司已授予某公司獨(dú)家全程的代理權(quán)限。某某公司與某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》第二條約定，“甲方(指某某公司)授權(quán)乙方(指某公司)為該項(xiàng)目獨(dú)家全程銷售代理，代理范圍包括項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告宣傳等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行銷售，或委托其他公司、個(gè)人進(jìn)行銷售”，該條約定已明確授予某公司銷售案涉樓盤的代理權(quán)限，相關(guān)報(bào)紙廣告等宣傳材料上亦標(biāo)明某公司作為該樓盤“全程營(yíng)銷”的代理人的法律地位。第二，某公司系以某某公司的名義而非以某公司自身名義銷售案涉商鋪。06號(hào)合同和07號(hào)合同首部均載明出賣人為某某公司，并明確某公司的身份為某某公司的委托代理機(jī)構(gòu)。第三，06號(hào)合同和 07號(hào)合同尾部均有蘇某某簽字，06號(hào)合同尾部加蓋有出賣人某某公司的銷售合同專用章，07號(hào)合同尾部亦有某公司以某某公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇某某購(gòu)買商鋪的過(guò)程中還取得了06號(hào)、07號(hào)商鋪的《＜”某”＞商品房認(rèn)購(gòu)合同》，該兩份認(rèn)購(gòu)合同均加蓋有某某公司的銷售合同專用章。第五，蘇某某系在樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽訂06號(hào)合同與07號(hào)合同并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POS機(jī)支付主要購(gòu)房款。可見(jiàn)，某公司以某某公司名義向蘇某某銷售案涉商鋪的行為，足以認(rèn)定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇某某作為普通購(gòu)房者亦有較為充分理由相信某公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。另外，部分樓盤宣傳材料上雖有 2006年5月1日傾情推出的表述，但此種表述并未包含對(duì)外宣示禁止某公司于 2006年5月1日之前銷售案涉商鋪的意思；同時(shí)，某某公司與某公司就封盤期間、收款權(quán)限、簽章權(quán)限等事項(xiàng)作出的若干約定均系某某公司與某公司之間的內(nèi)部約定，并未對(duì)外公示，不能對(duì)抗善意的購(gòu)房者；而某某公司再審中主張06號(hào)、07號(hào)商鋪不在某公司受權(quán)銷售的范圍之內(nèi)但某公司予以否認(rèn)，且某某公司未能舉證予以證實(shí)，故就某某公司關(guān)于某公司銷售案涉商鋪系越權(quán)行為對(duì)某某公司無(wú)約束力的主張，本院不予支持。至于某某公司提出因存在蘇某某未注意案涉樓盤廣告宣傳系 2006年5月1日“傾情推出”、蘇某某未對(duì)合同的版本、涂改和簽章及收據(jù)出具主體等進(jìn)行必要審查、蘇某某部分款項(xiàng)系通過(guò)某公司財(cái)務(wù)人員中轉(zhuǎn)等情形而應(yīng)認(rèn)定蘇某某在購(gòu)房中存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)從而不構(gòu)成表見(jiàn)代理的主張，在論證前提上即與本案中某公司銷售行為應(yīng)系有權(quán)代理的性質(zhì)不符，且結(jié)合本案代理銷售、廣告營(yíng)銷、合同簽訂與款項(xiàng)支付的前述具體過(guò)程與情形，某某公司關(guān)于合同相對(duì)方過(guò)錯(cuò)標(biāo)準(zhǔn)的主張亦超出了蘇某某作為普通購(gòu)房者的合理注意義務(wù)，本院不予支持。綜上，某公司基于有效的委托代理關(guān)系所實(shí)施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責(zé)任直接由被代理人承擔(dān)。某公司作為委托代理人簽訂的 06號(hào)、07號(hào)合同應(yīng)直接約束被代理人某某公司，某公司作為委托代理人收取款項(xiàng)的法律后果亦應(yīng)歸屬于被代理人某某公司，某公司所為產(chǎn)生的相應(yīng)民事責(zé)任應(yīng)由某某公司承擔(dān)。另，某公司向蘇某某銷售案涉商鋪系以被代理人某某公司的名義而并非以其自身名義，而成立隱名代理的必要前提之一系受托人以自己的名義與第三人訂立合同，故二審判決適用《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條認(rèn)為某公司銷售07號(hào)商鋪的行為構(gòu)成隱名代理，對(duì)合同效力的最終認(rèn)定雖無(wú)影響，但屬于適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

二、關(guān)于某某公司是否因另售06號(hào)、07號(hào)商鋪而對(duì)蘇某某負(fù)擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的問(wèn)題

根據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”可見(jiàn)，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。2006年4月某公司作為委托代理人與蘇某某訂立06號(hào)合同與07號(hào)合同，法律后果上即為被代理人某某公司已與蘇某某訂立06號(hào)合同與 07號(hào)合同，此后某某公司向蘇某某之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇某某無(wú)法取得 06號(hào)、07號(hào)商鋪，蘇某某即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二項(xiàng)規(guī)定請(qǐng)求某某公司承擔(dān)不超過(guò)其已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。而某某公司的相關(guān)申訴請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上系將其選擇及監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不當(dāng)轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，本院不予支持。在某某公司另售商鋪導(dǎo)致06號(hào)、07號(hào)合同已無(wú)繼續(xù)履行可能的情況下，二審法院依據(jù)蘇某某的訴訟請(qǐng)求而判令解除06號(hào)、07號(hào)合同并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)。二審酌情判決某某公司向蘇某某承擔(dān)購(gòu)房款金額50％的賠償責(zé)任，作為相關(guān)權(quán)利的有權(quán)處分人蘇某某在再審中表示尊重二審該判決結(jié)果，故本院對(duì)該賠償比例不予調(diào)整。

另，一、關(guān)于再審審理范圍的問(wèn)題。蘇某某再審中提出因抗訴并未支持某某公司的申訴請(qǐng)求，應(yīng)根據(jù)本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條規(guī)定，某某公司的觀點(diǎn)不應(yīng)納入再審范圍。蘇某某該項(xiàng)主張的基礎(chǔ)系其認(rèn)為抗訴理由與某某公司對(duì)兩份購(gòu)房合同效力認(rèn)識(shí)理由存在不同，但當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求不同于支持當(dāng)事人提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)，某某公司對(duì)合同效力認(rèn)識(shí)所提出的理由和依據(jù)不同于抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申訴請(qǐng)求未獲得抗訴支持，且某某公司的再審請(qǐng)求并未超出本案原審的審理范圍，因此對(duì)蘇某某的該項(xiàng)主張，本院不予支持。蘇某某再審中還提出此前湖北省武漢市中級(jí)人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結(jié)果和執(zhí)行行為均存在違法情形，因本院再審此案系基于最高人民檢察院對(duì)湖北省高級(jí)人民法院二審判決所提出的抗訴，其審理范圍一般應(yīng)以原審審理范圍為限，蘇某某的前述主張并未在原審中主張，顯然不屬于本案再審審理范圍，本院不予處理。二、關(guān)于二審判決確定某公司所承擔(dān)責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)變更的問(wèn)題。在委托代理人某公司銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪的行為構(gòu)成有權(quán)代理且06號(hào)、07號(hào)合同被解除的情況下，根據(jù)法律的規(guī)定，應(yīng)由被代理人某某公司單獨(dú)承擔(dān)向蘇某某返還購(gòu)房款及賠償資金占用損失的給付義務(wù)，二審法院卻判令某公司向蘇某某返還購(gòu)房款及賠償資金占用損失并由某某公司對(duì)此負(fù)補(bǔ)充賠償責(zé)任，本院本應(yīng)依法予以糾正，但考慮到如予改判將加重申訴人某某公司的責(zé)任負(fù)擔(dān)，加之二審判決關(guān)于賠償責(zé)任的此種認(rèn)定既未超出蘇某某訴訟請(qǐng)求的總體范圍、也未實(shí)質(zhì)損害蘇某某的利益，還未損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，同時(shí)蘇某某再審中對(duì)此未提出異議，作為有權(quán)處分其自身權(quán)利的民事主體某公司在再審中亦要求維持二審判決，故為尊重當(dāng)事人的處分權(quán)和維護(hù)已進(jìn)入穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系和秩序，本院對(duì)此不作變更。

綜上，本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持湖北省高級(jí)人民法院(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決。

本判決為終審判決。

 

審　判　長(zhǎng)　何東寧

審　判　員　孫祥壯

代理審判員　王朝輝

 

二〇一三年七月一日

 書　記　員　郭　魏

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。