《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》）第一條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（出賣人）將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”由此可見，商品房買賣合同糾紛的一方當事人（出賣人）必須是房地產開發企業。否則，糾紛就不屬于商品房買賣合同糾紛，而屬于其它糾紛，應適用合同法的相關規定，買房者也不能主張賣房者支付已付購房款一倍的賠償責任，但可以要求其賠償損失。

需要注意的是，如果屬于房屋拆遷安置補償合同糾紛，且拆遷人是房地產開發企業，則被拆遷人可以依據《商品房買賣合同解釋》第七、第八條的規定，主張拆遷人支付已付購房款一倍的賠償責任。（案例2）

附：相關案例

烏魯木齊市某某某商貿有限公司等訴石某某

房屋拆遷安置補償合同糾紛再審案

 

新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院

民事判決書

(2016)新01民再101號

 

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：烏魯木齊市某某某商貿有限公司。

負責人：黃某某，該公司投資人。

委托訴訟代理人：趙廣英，北京德恒（烏魯木齊）律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）石某某。

委托訴訟代理人：張玉琛，新疆百豐天圓律師事務所律師。

一審被告:黃某某。

再審申請人烏魯木齊市某某某商貿有限公司（以下簡稱某某某公司）因與被申請人石某某、一審被告黃某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服本院（2016）新01民終1284號民事判決,向新疆維吾爾自治區高級人民法院申請再審。新疆維吾爾自治區高級人民法院于2016年11月1日作出（2016）新民申1816號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人某某某公司負責人黃某某及其委托訴訟代理人趙廣英、被申請人石某某及其委托訴訟代理人張玉琛、一審被告黃某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

某某某公司申請再審稱，一、原審法院認為某某某公司單方違約不符合事實。石某某不依協議約定支付差價款3萬元(2000年的價款),也不同意某某某公司給其安置的二單元501室,石某某也有違約行為,某某某公司是在石某某堅持不要該房后才將501室出售的。另外,2014年8月13日新疆中天房地產土地評估咨詢有限公司對涉案房屋進行評估,該房市場價值為每平方米7912元也不正確。二、烏魯木齊市中級人民法院(2016)新01民終1284號民事判決認定一審判決適用《商品房買賣合同解釋》錯誤,但維持了一審判決適用《商品房買賣合同解釋》第七條第二款“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”的判決,讓人不可思議。該拆遷房屋院落系黃某某家的祖產,是落實政策后退還給黃某某父親。二審判決既然認定了石某某與某某某公司所簽訂的《拆遷補償安置協議書》,無論從協議主體還是標的物的性質來看,均不符合上述規定的適用范圍。原審法院適用該司法解釋有誤,烏魯木齊市中級人民法院予以糾正,但在實體判決上又支持了適用該解釋的“烏魯木齊市某某某商貿有限公司支付石某某一倍賠償金217105.28元”的判決,維持了錯誤的判決。為此請求撤銷原一、二審判決。

石某某辯稱，合同約定房屋入住才交30000元，對方將房屋出賣導致合同不能履行，沒有交房怎么交房款。房屋評估價值符合實際。對方的房屋面向社會不特定人員銷售，就是商品房。請求駁回某某某公司的再審請求。

黃某某辯稱，同意某某某公司的意見。

石某某向一審法院起訴請求：1、解除雙方簽訂拆遷補償安置協議書；2、被告按烏市新民路段新建商品房銷售均價支付600600元；3、被告按一倍的賠償損失600600元；4、被告按每月625元支付從2005年8月起至判決之日止的超期過渡費。

事實和利用：我父親石某禎與某某某公司于2000年9月11日簽訂《拆遷補償安置協議書》，某某某公司同時向我發放了住房予分證。協議書約定某某某公司以產權調換，就地安置的形式給我補償安置住宅60平方米，過渡期12個月，我補差價30000元。住房予分證則確定給我安置五層三室501號一套。房屋建成后，2004年3月，看房后雙方發生爭議，訴至法院。根據法院查明某某某公司將全部可用于補償安置的住房出售，致使我的居住和安置問題至今未解決。現某某某公司因未參加2010年企業年檢，已被工商機關吊銷營業執照，該公司出資人為黃某某、白某某夫婦二人，白某某現已去世。而根據實際情況某某某公司在存續期間并未對新民路117號樓盤有任何投資和銷售行為，實為黃某某、白某某二人打著公司名義由其個人出資，建設、出售并實際控制占有新民路117號樓盤的所有財產，黃某某應當承擔連帶責任。

某某某公司辯稱，不同意石某某的訴訟請求，本案房屋面積為27.44平方米，石某某所訴不正確。石某某差價款30000元沒有支付我方，且房屋評估不真實。從公平角度石某某沒有權利主張超出27.44平方米房屋的權利。本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》，過渡費不應支付，此案雙方都有責任，故石某某的訴訟請求沒有法律依據。

黃某某辯稱，當時石某某父親不要房子，只要錢，屬于直管房，石某某當時在院子蓋了一個房屋，有一個臨時房產證，簽了協議說要房子，設計院沒有設計60平米的房屋，給石某某的房屋，石某某看不上，就說不要房屋。如果他交了這個差價款我就給你這么大的房屋，沒有交差價款我就給不了那么大的房屋。

一審法院認定事實：2000年9月11日，石某某父親石某禎與某某某公司簽訂《拆遷補償安置協議書》，約定：某某某公司經有關部門批準，需拆除石某禎房屋3間，某某某公司采取產權調換就地安置的形式對石某禎進行補償安置，某某某公司在所建樓房的第五層給石某禎安置套三住宅房屋，建筑面積（含公用面積）60平方米。其中產權調換面積27.44平方米。還約定，產權調換面積27.44平方米以內，按每平方米549.24元計算，超過調換面積5平方米以內按建筑安裝工程價每平方米800元計算，超過調換面積5平方米以上的安置面積27.56平方米，按安居工程每平方米1200元計算。據此，扣除某某某公司需給石某禎補償的被拆遷房屋的估價費、搬家費、過渡費等，按產權調換結算差價石某禎應向某某某公司付差價款30644.15元，該款項在石某禎進住新樓時一次性付清，如不能付清，某某某公司有權拒交鑰匙。上述協議簽訂后，某某某公司給石某禎頒發了經烏魯木齊市城市房屋拆遷建設處蓋章確認的住房預分證，內容為：戶主石某禎原住新民路33號1號院待新樓建成后憑此證居住5層3室501室一套。2003年12月某某某公司所建的樓房竣工。2014年5月12日，石某禎因病去世，石某某作為其父親繼承人參加訴訟。2012年3月19日，某某某公司因未辦理年檢手續，被烏魯木齊市水磨溝區工商行政管理局吊銷營業執照。2005年8月15日石某禎向法院起訴房屋拆遷合同糾紛一案的訴訟。要求1.某某某公司將新民路133號1號院5層3室501室安置石某禎、支付過渡費18125元、支付超期過渡費10625元。為此，水磨溝區人民法院做出（2005）水民一初字第1646號民事判決書，判決：一、某某某公司補償石某禎2001年9月至2004年3月超期過渡18125元。二、駁回石某禎要求某某某公司分配房屋并承擔2004年3月至今的超期過渡費的訴訟請求。石某禎不服該判決，向烏魯木齊市中級人民法院上訴，該院做出（2006）烏中民四終字第174號民事判決書，判決：一、維持烏魯木齊市水磨溝區人民法院（2005）水民一初字第1646號民事判決第一項;二、撤銷烏魯木齊市水磨溝區人民法院（2005）水民一初字第1646號民事判決第二項;三、某某某公司補償石某禎2004年3月至起訴之日的超期過渡費10625元；四、駁回石某禎要求某某某公司給其分配位于新民路133號1號院5層501號房的訴訟請求。石某禎不服以上判決，向自治區高級人民法院提起申訴，該院指令烏魯木齊市中級人民法院再審，烏魯木齊市中級人民法院作出（2009）烏中民再字第55號民事裁定書，撤銷（2006）烏中民四終字第174號民事判決書及（2005）水民一初字第1646號民事判決，并發回烏魯木齊市水磨溝區人民法院重審。原審法院重審后，作出（2009）水民一初字第1672號民事判決書，查明：某某某公司所建樓房為三個單元，三個單元的501室均已由某某某公司出賣給第三人，第三人已實際占用并已居住使用。遂判決：一、烏魯木齊市某某某商貿有限公司補償石某禎2001年9月至2004年3月超期過渡費18125元、2004年3月至2005年7月超期過渡費10625元；二、駁回石某禎要求烏魯木齊市某某某商貿有限公司給其補償安置位于新民路133號1號院5層501號房屋的訴訟請求。石某禎不服該判決，提起上訴，烏魯木齊市中級人民法院作出（2012）烏中民四終字第818號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判決。

另查明，原審法院根據石某某申請，委托新疆中天房地產土地評估咨詢有限公司對涉案房屋進行評估，該公司出具估價報告，結果為涉案房屋的市場價值為每平方米7912元。

一審法院認為，石某某與某某某公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》，是雙方當事人真實意思的表示，且未違反國家法律、法規的強制性規定，合法有效。雙方應依約履行各自的義務，石某某、某某某公司在《拆遷補償安置協議書》中約定及預分證中只明確了5層的501室，并沒有寫明單元及住房的編號，但某某某公司在簽訂《拆遷補償安置協議書》后將所建設樓盤中所有501室均出賣給第三人導致石某某不能取得房屋，合同目的不能實現，現石某某要求解除與某某某公司之間的《拆遷補償安置協議書》，一審法院予以支持。合同解除后，根據履行情況和合同性質，當事人有權要求賠償。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第七條第二款規定，被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。《商品房買賣合同解釋》第八條規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，某某某公司系違約方，應當按照上述司法解釋返還已付房款及賠償石某某因此所受的損失。對某某某公司辯稱本案不適用該司法解釋的辯解意見，因雙方所簽訂的合同屬于房屋拆遷安置補償協議，故應當適用《商品房買賣合同解釋》的相關規定，對此辯解意見，一審法院不予采信。石某某要求某某某公司按當前市場價格賠償損失的訴訟請求，于法有據，一審法院以評估機構的估價結果每平方米7912元予以確認。石某某、某某某公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》約定的產權調換面積為27.44平方米，故該調換面積的對價應為已付房款需按評估價格予以返還，按評估價格某某某公司應返還石某某已付房款為217105.28元（27.44平方米×7912元/平方米=217105.28元）。由于本市近年來房價漲幅較大，石某某未取得安置房屋，喪失了購買價格較低房屋的機會，故石某某現購買同類地段的此類房屋所支付超出《拆遷補償安置協議書》中約定的房屋價格部分的款項應為其受到的損失。依據《拆遷補償安置協議書》中關于超出面積的價格計算，超出調換面積5平方米的，按照建筑安裝工程價800元/平方米計算，按評估價格計算，石某某現購買同地段此面積房屋需多付房款35560元[5平方米×（7912-800）元/平方米]；超出調換面積5平方米以上的27.56平方米的，按照安居工程價1200元/平方米計算，按評估價格計算石某某現購買同地段此面積房屋需多付房款184982.72元[27.56平方米×（7912-1200）元/平方米]。因此石某某購買同類地段的此類房屋需多支付220542.72元，此損失某某某公司應于賠償。石某某主張某某某公司承擔一倍賠償責任，屬于懲罰性賠償責任，符合上述司法解釋的規定。據此，石某某有權請求某某某公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中《拆遷補償安置協議書》約定的產權調換面積為27.44平方米，該調換面積之對價應視為石某某已付房款，故一審法院確認某某某公司按評估價格向石某某承擔已付房款一倍的賠償責任。石某某已主張了解除合同后的相關違約責任，其要求某某某公司支付過渡費用，于法無據，一審法院不予支持。黃某某系某某某公司股東，石某某要求黃某某承擔連帶責任，于法無據，一審法院不予支持。某某某公司關于雖提出向石某某多次安置房屋，石某某均拒絕，雙方均有過錯的辯解意見，因某某某公司作為安置房屋的義務人，未按照合同約定向石某某交付房屋且將安置其的房屋出售他人的行為，已構成違約，故對該辯解，一審法院不予采納。

一審法院判決：一、解除石某某與烏魯木齊市某某某商貿有限公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》;二、烏魯木齊市某某某商貿有限公司返還石某某已付房款217105.28元，賠償損失220542.72元;三、烏魯木齊市某某某商貿有限公司支付石某某一倍賠償金217105.28元（7912元×27.44平方米）;四、駁回石某某的其他訴訟請求。

某某某公司不服一審判決，上訴請求：請求依法撤銷一審判決的第一、二、三項并依法改判，并由石某某承擔本案訴訟費用。

事實和理由：一審判決認定事實和適用法律錯誤。2000年9月11日我公司與石某禎簽訂《拆遷補償安置協議書》，因石某禎困難，我公司減去石某禎差價款644.15元，石某禎在樓房竣工后一次性支付30000元后方可入住。房屋竣工后，因為石某禎房屋具體房號不確定，房屋也沒有正好60平方米的房屋，由石某禎選房，石某禎既不支付差價款30000元，又不同意給付超過60平米的差價款，雙方產生爭議。石某禎于2015年5月12日去世，石某某繼承此訴訟。根據雙方約定，石某某必須在一次性付清30000元后方可辦理入住，一審法院判決我公司按照每平方米7912元的價格支付賠償款顯失公平，沒有法律根據。二、一審法院適用新疆中天房[2014]估價字第00042號房地產估計報告錯誤，該報告明確有效期為報告發出之日一年，但本案一審開庭日期為2015年11月16日。故依據該報告支付賠償款不符合法律規定。三、我公司為商貿公司，不是房地產公司，不適用《商品房買賣合同解釋》規定。

石某某辯稱，某某某公司的上訴請求和理由不成立。對方在之前的歷次訴訟中均作偽證，致使我方的合法權益受損，本次還是一樣。本案事實清楚，責任明確。對方陳述虛假事實，致使我在11年中無法住上安置房。應安置我的房屋因房屋的面積不符合合同約定。對方認為房屋評估報告已經失效，不符合法律規定和事實。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

一審被告黃超文辯稱，同意某某某公司的上訴請求和理由。

二審法院認定事實與一審法院認定事實一致。

二審法院認為，某某某公司與石某某的父親石某禎就拆遷房屋簽訂的《拆遷補償安置協議書》，是建立在雙方的真實意思的表示，且權利義務明確，屬有效合同，簽約雙方均應嚴格履行。后石某禎去世，石某某繼承此房屋。依據該《拆遷補償安置協議書》的約定，應給石某某在原址新建樓房的5層501室予以安置，雖然在協議書及預分證中對具體單元和住房編號未寫明，但是某某某公司已將該新建樓房中所有501室均出賣給第三人，導致某某某公司已無法按照約定交付石某某約定房屋，合同目的不能實現，一審法院據此支持石某某主張解除與某某某公司的《拆遷補償安置協議書》的請求符合法律規定，本院予以維持。關于本案是否適用《商品房買賣合同解釋》的問題。《商品房買賣合同解釋》第一條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（出賣人）將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”由此可見，商品房買賣合同糾紛的一方當事人（出賣人）必須是房地產開發企業，而某某某公司不是房地產開發企業，本案不能適用《商品房買賣合同解釋》的規定。石某某與某某某公司所簽訂的《拆遷補償安置協議書》無論從協議主體還是標的物的性質來看，均不符合上述規定的適用范圍。本案糾紛屬于房屋拆遷安置補償合同糾紛，因此，本案糾紛應當適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的相關規定。某某某公司主張本案糾紛不應適用《商品房買賣合同解釋》的理由成立，一審法院適用該司法解釋有誤，本院予以糾正。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失”、第一百一十二條規定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所受到的損失”，某某某公司未能按約定交付房屋，屬于違約方，其應當按照約定返還房款及賠償損失。一審法院參照商品房買賣合同中違約方的違約責任判決某某某公司退還房款并賠償損失，并無不妥之處，本院予以維持。關于一審法院適用新疆中天房[2014]估價字第00042號房地產估計報告計算賠償數額的問題。新疆中天房[2014]估價字第00042號房地產估計報告是法院根據石某某的申請而委托評估部門作出的，報告客觀真實，且做評估的價值為涉案房屋當時的市場價值，應予采納，某某某公司上訴認為不應采信該評估的報告的理由，依據不足，本院不予采納。綜上，某某某公司的上訴請求部分符合法律規定，本院予以采納。一審判決認定事實清楚，部分適用法律有誤，但判決主文正確，本院給予維持。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判主文部分。

本院再審認定事實與原一、二審認定事實一致。

本院再審認為，關于違約問題。石某某、某某某公司在《拆遷補償安置協議書》中約定及預分證中只明確了5層的501室，并沒有寫明單元及住房的編號，但某某某公司在簽訂《拆遷補償安置協議書》后將所建設樓盤中所有501室均出賣給第三人導致石某某不能取得房屋，石某某合同目的不能實現，法院據此解除了雙方的《拆遷補償安置協議書》，雙方對此也無異議。對此糾紛，某某某公司系違約方。某某某公司的此項再審請求與事實不符，本院再審不予支持。

關于本案是否適用《商品房買賣合同解釋》的問題?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第一條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（出賣人）將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！庇纱丝梢?，商品房買賣合同糾紛的一方當事人（出賣人）必須是房地產開發企業，而某某某公司不是房地產開發企業，本案不能適用《商品房買賣合同解釋》的規定。二審判決對此認定正確。一審判決適用《商品房買賣合同解釋》的規定判決烏魯木齊市某某某商貿有限公司支付石某某一倍賠償金217105.28元（7912元×27.44平方米）屬適用法律錯誤，本院再審予以糾正。某某某公司的此項再審請求成立，本院再審予以支持。石某某關于某某某公司應承擔一倍賠償責任的請求，無法律依據，本院再審不予支持。

關于涉案房屋每平方米單價評估問題。新疆中天房[2014]估價字第00042號房地產估計報告是法院根據石某某的申請而委托評估部門作出的，評估的價值為涉案房屋當時的市場價值，報告客觀真實，符合本案實際。某某某公司關于該評估報告不正確的再審請求與事實不符，無事實和法律依據，本院再審不予支持。

關于損失問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，中止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失”、第一百一十二條規定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所受到的損失”。本案中，某某某公司未能按約定交付房屋，屬于違約方，其應當按照約定返還房款及賠償損失。原審按照違約方的違約責任判決某某某公司退還房款并賠償面積差價損失，并無不妥之處。但考慮到本院近年來房價漲幅較大，石某某住宅安置問題長期未能得到妥善解決，上述計算的損失不足以彌補石某某住宅不能交付和長期訴訟期間的經濟損失，綜合全案案情后，本院酌情判令某某某公司賠償石某某經濟損失100000元。綜上，原審判決認定事實清楚、但適用法律錯誤，本院再審予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷本院（2016）新01民終1284號民事判決及烏魯木齊市水磨溝區人民法院（2015）水民三初字第1236號民事判決；

一、解除石某某與烏魯木齊市某某某商貿有限公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》;

二、烏魯木齊市某某某商貿有限公司返還石某某已付房款217105.28元，賠償損失220542.72元;

三、烏魯木齊市某某某商貿有限公司賠償石某某損失100000元；

四、駁回石某某的其他訴訟請求。

以上應付款項，限某某某公司于本判決生效后十日內一次性支付石某某。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費16218.30元（石某某已預交），由某某某公司負擔6876.56元，由石某某負擔9341.74元。財產保全費5000元（石某某已預交），由某某某公司負擔。評估費2787元（石某某已預交），由某某某公司負擔。二審案件受理費10347.53元（某某某公司已預交），由石某某負擔1850元，由某某某公司負擔8497.53元。某某某公司應負擔的費用可連同案款一并給付石某某。

本判決為終審判決。

 

審判長　　鄭進民

審判員　　達蓮花

審判員　　于　翔

二〇一七年二月十七日

書記員　　曲毅捷

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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