導讀：上海樓市在經(jīng)過2020年年初疫情的低迷期后，于年底終于大爆發(fā)，甚至有報道稱上海已經(jīng)處于“無房可賣”的局面。面對持續(xù)高漲的房價，買賣交易過程中的違約行為頻現(xiàn)。針對以上問題，上海市八大部門連夜頒布“新政”，為樓市降溫。近日，法拍房也明確限購。

政策原文：

關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

滬建房管聯(lián)﹝2021﹞48號

各有關單位：

為深入貫徹落實國家關于房地產(chǎn)市場調控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地產(chǎn)長效機制，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，堅持租購并舉，增加住房供給，調節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、進一步發(fā)揮好聯(lián)席會議作用。發(fā)揮好市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議平臺作用，指導、協(xié)調、推進全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，落實部門管理責任，增進聯(lián)動協(xié)調，加強信息互通，強化政策執(zhí)行力，提高政策實施效果。

二、完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯(lián)動機制，引導企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

三、嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監(jiān)管，保護購房人合法權益。

七、嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規(guī)避調控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅持租購并舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區(qū)“美麗家園”建設新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質量，有效提升市民居住品質。

十、加強政策宣傳。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，正確解讀房地產(chǎn)市場調控政策措施，穩(wěn)定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。

本意見自2021年1月22日起施行。

法拍房也被限購：

律師解答：

一、稅費政策的變化，對于還未及時辦理網(wǎng)簽合同手續(xù)的買賣交易來說，會增加相應的稅費。對于該增加部分的稅費，之前的一般處理規(guī)則是，如果有約定的按照約定處理（比如，雙方在合同中明確約定，因國家稅費政策調整，所增加的稅費由乙方承擔），如果沒有約定，或者約定不明的，由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成的，一般由稅法規(guī)定的繳納主體承擔。因在簽訂買賣合同之初，不能預見到稅費政策會在交易過程中發(fā)生改變，對于此情況，本律師建議買賣雙方在協(xié)商的時候，盡量能夠對于該增加部分各半承擔，以保證交易能夠繼續(xù)進行。

二、即使協(xié)商不成的，也不能以此為由拒絕履行合同，否則，有可能構成違約。本律師認為，稅費政策變動，并不會對房屋買賣交易的履行帶來實質性履行障礙，一方以稅費政策變更為由，要求解除合同的，一般不會得到法院支持。相反，如果以此為由，拒絕履行合同義務的，有可能會承擔相應的違約責任。

三、購買法拍房時一定要對自身限購情況進行評估，避免出現(xiàn)拍賣物無法過戶的情況。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。