案例：2017年7月15日，丁少華（作為買受方，簽約乙方）與史梅芳（作為出賣方，簽約甲方）及案外人上海XX有限公司（作為居間方，簽約丙方）簽訂《房地產買賣居間協議》1份，約定乙方愿意委托丙方以下列條件居間購買甲方的房地產；房屋座落：上海市閔行區XX鎮XX街坊XX丘XX號XX室；建筑面積49.30平方米；隨同轉讓的室內裝修情況及附屬設施、設備為毛坯；買賣條件：房價款為1,850,000元；乙方應在甲、乙雙方簽訂本協議當日補足定金至130,000元，待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》當日，乙方應直接支付首期房價款計650,000元整（含定金）；甲方同意乙方通過向貸款銀行申請1,190,000元,以貸款的形式支付第二期房價款，乙方應于簽訂買賣合同后七日內向該貸款銀行申請貸款，簽訂借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，并支付一切相關費用并申請辦理借款合同，該房價款由貸款銀行代為乙方支付；待甲乙雙方交房當天支付房屋尾款計10,000元整；甲方接受本協議所述買賣條件并簽訂本協議的，乙方同意在甲方簽署本協議后30天內與甲方簽訂《上海市房地產買賣合同》；甲方接受本協議所述買賣條件并簽署本協議的，甲方同意在簽署本協議后30天內與乙方簽訂《上海市房地產買賣合同》；本協議各方約定的其他事項如下：經甲乙雙方協商一致如下：1、此價格為出賣方的盡到手價；2、在此次交易過程中所產生的費用均由買受方承擔；3、房東承諾該房屋為滿五年且唯一的生活住宅房；4、甲乙雙方同意在2018年1月初正式到交易中心辦理交易手續。

上述協議簽訂當日，丁少華向史梅芳支付了130,000元。史梅芳出具《定金收據》1份，載明：今收到丁少華購買位于上海市閔行區XX村XX號XX室房屋首付款計130,000元。

2017年8月15日，丁少華向史梅芳轉賬支付了520,000元。同日，丁少華（作為買受方）與史梅芳（作為出賣方）簽訂《結清證明》1份，載明：水、電、煤、物業費出售方已經全部結清，從2017年8月15日起水、電、煤、物業費均由買受方承擔。

2017年8月17日，丁少華、陶曉華（作為買受人，簽約乙方）與史梅芳（作為賣售人，簽約甲方）簽訂《上海市房地產買賣合同》1份，約定甲乙雙方通過上海XX有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有的涉案房屋，建筑面積為49.30平方米，轉讓價款為1,850,000元；在2018年4月17日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；該合同第九條約定：乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款萬分之五的違約金，逾期超過六十日，則甲方有權單方面解除本合同，乙方應向甲方支付本合同約定之總金額20%的違約金；該合同第十條約定：甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產的，每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款萬分之五的違約金，逾期超過六十日，則乙方有權單方面解除本合同，甲方應向乙方支付本合同約定之總金額20%的違約金；該合同補充條款（一）約定：甲、乙雙方應于簽訂本合同后2018年4月17號前至房地產交易中心辦理房屋產權過戶手續，并且甲方應于辦理手續之前將該房屋內所有戶口遷出（若有），否則，每逾期一天將承擔房價款總額千分之一的違約金；甲方于收到乙方全額房款當天將該房屋交付給乙方，交付的標志為：甲方將該房屋鑰匙交給乙方，并至物業管理處辦妥相關更名交接手續，交房前該房屋所產生的相關費用由甲方承擔，交房后產生的相關費用由乙方承擔；關于該房屋在交易過程中產生的所有稅、費（包括法定應由甲方來承擔的稅、費，轉按揭時所產生的費用）都由乙方承擔；如因國家政策變動，致使無法辦理房地產交易過戶：甲、乙雙方互不承擔責任；甲、乙雙方同意任何一方未按合同約定履行相應義務，則甲方按本合同第十條第三款之約定承擔違約責任；乙方按本合同第九條第三款之約定承擔違約責任；該合同補充條款（二）約定：在簽訂本合同時，甲、乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規定，如因違反限售規定，房地產交易中心不予辦理房地產登記，并出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》的，甲、乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網上備案撤銷等解除本合同手續；2、因未如實提供家庭情況及家庭成員名下擁有的住房情況等屬于乙方責任，造成甲方經濟損失的，乙方應賠償相應的損失。該合同附件三《付款協議》約定：1、乙方應于簽訂本合同當天支付給甲方首付款計650,000元整（含定金130,000元整）；2、甲方同意乙方以銀行貸款方式支付給甲方房款計1,190,000元整（直接劃入甲方指定帳戶）：（1）乙方于交易過戶之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續，甲方必須配合辦理并提供相關資料，若因銀行貸款政策有所調整而導致銀行貸款暫停審批，則交易過戶時間自動順延；（2）若乙方申請的銀行貸款未獲批準或銀行批準的金額不足申請額度，則乙方應于交易過戶之前補足該不足部分；3、待甲乙雙方交房當天乙方支付房屋尾款計10,000元整。

2017年9月13日，丁少華向史梅芳支付了50,000元。同日，史梅芳出具《首付款收據》1份，載明：今收到丁少華購買位于上海市閔行區XX村XX號XX室房屋首付款計700,000元（含定金130,000元）。

2017年12月18日，丁少華向史梅芳轉賬支付了150,000元。

2018年1月17日，丁少華、陶曉華支付了涉案房屋自2017年1月至12月的物業管理費354.60元。

2018年3月19日，丁少華（作為授權人，購房人）與史梅芳（作為授權人，售房人）簽訂《個人二手住房貸款資金劃轉授權委托書》1份，雙方均同意并授權中國農業銀行股份有限公司將購房人申請借款的1,000,000元資金劃入史梅芳的工商銀行賬號。同日，丁少華、陶曉華和史梅芳還簽訂了《二手房首付資金交割書》。

2018年3月30日，丁少華、陶曉華向史梅芳發出《通知》1份，通知史梅芳在截止到2018年3月29日仍未配合向其提供貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據證明等，并催告史梅芳務必于2018年4月3日前到上海XX有限公司（北華路店）與其簽訂貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據證明等，同時表明其給予史梅芳上述寬限并不代表放棄追究史梅芳違約責任的權利，若史梅芳仍不配合，該催告函期限屆滿日即視為史梅芳在該房產買賣交易中根本違約，其將要求史梅芳按照買賣合同條款約定承擔370,000元的違約責任，并保留追究史梅芳其他法律責任的權利。

2018年4月8日，史梅芳向丁少華、陶曉華發出《通知回復》1份，稱其于2018年4月8日才看到《通知》，并根據通知內容，回復如下：首先，簽訂合同后，其是積極配合去辦理貸款手續的，其已于2018年3月19日配合去中國農業銀行普陀支行辦理了相關手續，該提交的材料其提交了，該簽字的地方其簽字了，不存在其不配合辦理銀行貸款的行為，至于丁少華、陶曉華所說單方變更合同，房屋買賣合同是雙方協商一致網簽的，未經雙方一致同意，沒有必要變更合同，其希望丁少華、陶曉華按合同約定如約且盡快履行，至于首付款收條，其收取多少首付款就已經出具了收條，不需要再重新出具；另外，按照合同約定，丁少華、陶曉華需要在2018年4月17日前去交易中心過戶，過戶前，銀行的貸款未獲批，丁少華、陶曉華應當在交易過戶最后期限前補足支付剩余部分房款，如果沒有能力補足購房價款或根本就不準備補足支付差額部分，其是有理由拒絕配合辦理過戶的，如果不按約定時間及金額支付其購房款，會給其造成經濟損失，其將按合同約定追究丁少華、陶曉華的違約責任。

2018年4月26日，史梅芳向丁少華、陶曉華發出《催告通知書》1份，催告丁少華、陶曉華根據合同約定已過了最后付款日期，已構成違約，且合同約定付款全額房款才能收鑰匙入涉案房屋，并告知其作為房屋實際產權人已同意政府修繕改造征詢并準備簽約，但因丁少華、陶曉華實際占有房屋而無法履行涉案房屋的改建征詢及簽約工作，故催告丁少華、陶曉華務必在接到通知一周內交出鑰匙并搬出涉案房屋，方便虹橋機場航空噪聲降音治理工程施工，同時應立即付清剩余購房款和足額繳納搬出涉案房屋前的占用費（100元/日），以減少已給其造成的經濟損失，如未履行上述通知內容，其將會進一步按合同約定追究違約責任。

2018年4月29日，丁少華、陶曉華向史梅芳發出《催告通知書的回函》1份，表示當前只需史梅芳據實新簽《上海市房地產買賣合同》和出具收據，預計貸款審批進度將加速推進，貸款發放指日可待，將有利于雙方，故其希望史梅芳能在收到函后三日內到上海XX有限公司（北華路店）積極配合新簽《上海市房地產買賣合同》和出具收據，以共同推進房屋交易繼續進行，以符合各方利益。另，如果政府等部門有修繕改建房屋的，請史梅芳將丁少華的聯系方式給予政府等部門，其會配合房屋改建征詢和簽約等工作。

2018年5月3日，丁少華、陶曉華以訴稱之理由向一審法院提起訴訟。

2018年6月14日，丁少華、陶曉華向史梅芳發出《催告函》1份，載明：“2018年1、2月起，上海XX有限公司已告知貴方，需與我方新簽《上海市房地產買賣合同》格式文本，以便于辦理貸款、審稅、過戶等手續使用，貴方未予簽訂。我方又于2018年3月30日、4月29日正式函告貴方，要求新簽《上海市房地產買賣合同》格式文本，但貴方仍不予簽訂。為了使貴我雙方的房屋買賣合同能得繼續履行，以實現合同目的，符合雙方利益，現再次函告貴方務必于收函后三日內到上海XX有限公司（北華路店）新簽《上海市房地產買賣合同》格式文本，否則，由于貴方不作為所引起的一切法律后果及責任概由貴方承擔。”

2018年6月25日，史梅芳向丁少華、陶曉華發出《解除通知》1份，通知因丁少華、陶曉華拒不履行合同義務已構成根本違約，其現根據房地產買賣合同約定，書面通知解除雙方所簽訂的《上海市房地產買賣合同》及相關協議，并支付違約金，另再通知丁少華、陶曉華在5個工作日搬出涉案房屋，并繳納搬出該房屋前的占用費（100元/日）。該通知于2018年6月26日投遞并簽收。

一審法院認為：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，丁少華、陶曉華與史梅芳就涉案房屋買賣事宜簽訂的《上海市房地產買賣合同》系當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的禁止性規定，合法有效，雙方均應按約履行義務、行使權利。本案的爭議焦點在于雙方之間簽訂的《上海市房地產買賣合同》解除的責任承擔和后果處理。

根據丁少華、陶曉華與史梅芳簽訂的《上海市房地產買賣合同》約定，史梅芳同意丁少華、陶曉華以銀行貸款方式支付房款1,190,000元整，丁少華、陶曉華于交易過戶之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續，史梅芳必須配合辦理并提供相關資料。本案中，因丁少華、陶曉華在申請辦理銀行貸款時，其提供的《上海市房地產買賣合同》系其在限購時簽訂，故無法辦理貸款，而史梅芳不同意重新進行網簽合同，丁少華、陶曉華亦無法用現金支付上述房款，故導致雙方的交易無法繼續。

對此，一審法院認為，第一，雙方于2017年8月17日簽訂合同后即辦理了房屋交付手續，而雙方約定的房屋過戶時間為2018年4月17日，結合上述合同履行期限的跨度時間、先交房后過戶的交易方式以及丁少華、陶曉華提供的社保繳納情況等方面來看，史梅芳作為出賣人在與丁少華、陶曉華簽訂買賣合同時對丁少華、陶曉華的限購情況是明知的，史梅芳在明知丁少華、陶曉華存在限購的前提下，仍然與其簽訂買賣合同，說明其愿意接受與丁少華、陶曉華簽訂買賣合同，獲取相應的合同履行利益；雖然史梅芳于2018年3月至丁少華、陶曉華申請辦理貸款的中國農業銀行股份有限公司普陀支行簽訂了《個人二手住房貸款資金劃轉授權委托書》，但申請涉案購房貸款有賴于交易中心備案的網簽合同，而該網簽合同系要求買方在簽訂時具備購房資格，此時，雖然丁少華、陶曉華已經消除了限購影響，具備了購房資格，但若要申請貸款及辦理后續的過戶手續，仍需要在具備購房資格后重新進行網簽合同，才能使交易繼續正常進行；丁少華、陶曉華已于2018年3月30日向史梅芳發出《通知》催告史梅芳至中介方與其簽訂貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據證明等，但史梅芳于2018年4月8日向丁少華、陶曉華發出《通知回復》表明房屋買賣合同是雙方協商一致網簽的，未經雙方一致同意，沒有必要變更合同。而就本案重新進行網簽合同的性質而言，網簽合同只是基于行政登記備案的需要由買賣雙方進行的相應行政手續，本案買賣雙方僅需更新簽署日期再次辦理網簽手續，在交易中心網絡系統上登記一個新的簽約日期，并不要求買賣雙方對房屋買賣的權利義務加以重新約定，不涉及合同權利義務的變更，實非雙方另行協商訂立一份新合同，而是為了切實履行雙方已簽訂的買賣合同，因此，配合重新網簽屬于雙方履行原合同項下的配合義務，史梅芳不同意重新進行網簽合同，實屬怠于履行合同項下的配合義務，影響了交易的繼續正常進行；第二，丁少華、陶曉華作為購房人，應審慎對待自身重大資產購置行為，理應對自身的購買資格和購買能力有合理的預見，并對自己作出的民事法律行為盡到必要、合理的注意義務，丁少華、陶曉華在簽訂合同時已屬于限購對象，但仍簽訂買賣合同，雖然史梅芳拒絕配合重新簽訂網簽合同，但并不必然導致合同的解除，現丁少華、陶曉華因無能力足額支付剩余房款，導致雙方的交易不能繼續履行。因雙方的合同客觀上無法繼續履行，丁少華、陶曉華于2018年9月5日一審庭審中表示同意解除雙方之間的合同，史梅芳亦當庭表示同意解除合同，故一審法院確認雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》于2018年9月5日解除。鑒于丁少華、陶曉華與史梅芳在履行涉案房屋買賣合同的過程中均存在過錯，故對于史梅芳以丁少華、陶曉華拒不履行合同義務已構成根本違約為由提出解除合同，并要求確認合同已于2018年6月25日解除之訴訟請求，一審法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。合同解除后，史梅芳理應向丁少華、陶曉華返還已收取的房款850,000元，丁少華、陶曉華理應向史梅芳返還涉案房屋。鑒于合同解除的主要責任在于丁少華、陶曉華，故對于其以合同解除為由要求對方支付違約金的主張，一審法院不予支持。對于史梅芳提出主張違約金，一審法院綜合考慮《上海市房地產買賣合同》履行的程度、丁少華、陶曉華已支付款項的金額及投入的裝修、丁少華、陶曉華違約的主觀惡意、對史梅芳造成的實際損失、以及當前房屋市場價格波動等因素，酌定由丁少華、陶曉華賠償史梅芳違約金50,000元。對于史梅芳提出的房屋實際占用費，由于其已向丁少華、陶曉華主張了違約金，足以達到補損之目的，故對史梅芳主張實際占用費之訴訟請求，一審法院不予支持。關于史梅芳要求丁少華、陶曉華在返還涉案房屋之前配合政府進行房屋修繕之訴訟請求，缺乏依據，一審法院亦不予支持。由于《房地產買賣居間協議》系由丁少華與史梅芳之間簽訂，是預約合同關系，內容為約定將來一定期限內簽訂正式的本約合同，其直接指向的是本約的締結，本約合同一旦訂立，預約合同的目的就已實現，合同也就履行完畢，其條文內容會被本約合同吸收、廢除或協議更改，所以一般而言，如無特別申明，雙方的合同權利義務應以正式合同，即本約合同的規定為據。本案中，丁少華與史梅芳在簽訂《房地產買賣居間協議》后，將買受人變更為丁少華、陶曉華兩人，雙方又簽訂了《上海市房地產買賣合同》，因此該居間協議已經履行完畢，故對于丁少華、陶曉華要求解除就涉案房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》之訴訟請求，一審法院不予支持。

一審判決：

一、丁少華、陶曉華與史梅芳就位于上海市閔行區XX村XX號XX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》于2018年9月5日解除；

二、史梅芳于判決生效之日起十日內返還丁少華、陶曉華購房款850,000元；

三、丁少華、陶曉華于判決生效之日起二十日內將位于上海市閔行區XX村XX號XX室的房屋返還史梅芳；

四、丁少華、陶曉華于判決生效之日起十日內支付史梅芳違約金50,000元；五、駁回丁少華、陶曉華的其余本訴訴訟請求；

六、駁回史梅芳的其余反訴訴訟請求。

二審法院認為：

本案爭議的焦點是導致涉案房屋無法辦理銀行貸款的責任在于誰？首先，根據《上海市房地產買賣合同》的約定，丁少華、陶曉華于交易過戶之前辦妥銀行貸款的申請和審批手續，史梅芳必須配合辦理并提供相關資料。從雙方簽訂合同后不久丁少華、陶曉華就入住了涉案房屋，而約定的房屋過戶時間卻為2018年4月17日之前，并結合證人金某、周某的證言，丁少華、陶曉華提供的社保繳納情況來看，史梅芳與丁少華、陶曉華簽訂房屋買賣合同時對丁少華、陶曉華的限購情況是明知的。其次，買方在網簽合同時受限購政策限制無法辦出貸款，但在合同約定的房屋過戶截止日前，其購房資格障礙消除，需重新網簽即可辦出貸款的，賣方應配合買方重新網簽合同，因為重新網簽合同并非締結新合同，而是履行原合同約定的配合義務，如賣方不履行該義務的，即構成違約。本案中，丁少華、陶曉華在簽訂房屋買賣合同時，受限購政策限制，無法辦出貸款。當丁少華、陶曉華具有購房資格后，史梅芳理應根據合同約定配合丁少華、陶曉華重新簽訂網簽合同、提供相關資料，配合丁少華、陶曉華辦理貸款手續。丁少華、陶曉華在具有購房資格后，分別于2018年3月30日、4月29日、6月14日三次催告史梅芳配合重新簽訂網簽合同，史梅芳均未予以配合，導致涉案房屋無法辦出銀行貸款，故丁少華、陶曉華無力足額支付剩余房款的原因在于史梅芳，由于丁少華、陶曉華明知自己存在限購情況仍與史梅芳簽訂合同，本身亦存在一定過錯，故對合同無法履行而解除雙方均負有責任，一審法院認定合同解除的主要責任在于丁少華、陶曉華有誤，本院予以糾正。據此，本院對于史梅芳要求丁少華、陶曉華支付違約金的訴訟請求不予支持。關于丁少華、陶曉華要求史梅芳支付違約金的主張，丁少華、陶曉華雖對涉案房屋進行了裝修，存在實際損失，但其自2017年8月無償入住涉案房屋至今已達近二年時間，已獲得了相應利益，并考慮目前房價波動的因素，對丁少華、陶曉華要求史梅芳支付違約金的主張，本院亦不予支持。

二審判決：

一、維持上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初15180號民事判決第一、二、三項；

二、撤銷上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初15180號民事判決第四項；

三、駁回丁少華、陶曉華的其余本訴訴訟請求；

四、駁回史梅芳的其余反訴訴訟請求。

律師分析：

根據《民法典》第五百零九條第二款之規定，當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。可見，《民法典》中對合同履行中的附隨義務的法定性進行了明確的規定，即附隨義務由誠信原則派生而來，依賴于合同的主給付義務而存在。附隨義務為合同相對方完成交易，可根據實際需求而隨時設立，貫穿于合同關系整個發展過程中的任何環節，在任何合同關系中都可發生。

依據雙方簽訂的合同，貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續，就是雙方約定的對出售人在合同履行中的附隨義務。在本案中，變更網簽合同的簽署日期系貸款銀行提出的要求，明顯屬于貸款手續的必要程序之一。既然原出售人為了實現合同根本目的，即買受人獲得案涉房屋的所有權，出售人獲得交易房屋的等價款，出售人應當遵守上述合同條款的約定，積極落實合同履行中的附隨義務、配合買受人完成網簽合同簽署時間的更新，以滿足貸款銀行的審核要求，進而協助買受人獲得所申請的貸款金額，最終實現出售人自身的合同目的，即獲得足額的房屋等價款。換言之，出售人若能配合買受人提出的懇求，恪守誠實信用原則，也是為了實現出售人自身的合同目的。出售人的合法利益并不會因此受到任何減損。

然而，出售人斷然拒絕買受人的懇求并不按約定履行附隨義務的行為，有悖于誠實信用原則。究其原因，在于出售人的不作為還是基于現階段上海房價飛漲的影響，其有意為難買受人，試圖讓買受人終止雙方的合同。值得強調的是，附隨義務是具有法定性的義務。出售人應當協助、配合并完成買受人及貸款銀行審批貸款所要求的義務，促使交易的完成，保障交易安全。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。