親辦成功案例：

2020年9月21日，原被告雙方簽訂了關于上海市松江區泗涇鎮**路**弄**號**室房屋的《房地產買賣（含居間）合同》、《上海市房地產買賣合同》及相關補充協議，約定原告以總價201萬元的價格購買上述房屋。合同簽訂以后原告按照約定，向被告支付了房款共計人民幣85萬元，并開始準備貸款相關材料。在跟銀行對接后，銀行工作人員明確說明需要將網簽合同的簽訂時間變更至最新的時間，合同版本變更為第二版。為此原告通過中介與被告溝通，但被告始終拖延，不愿意配合原告辦理網簽合同時間變更的手續，并聲稱自己沒有配合變更網簽版本的義務。最終導致原告購房貸款無法辦理。

2021年3月16日開始，原告與被告溝通，但被告明確表示房屋價格上漲，如果變更網簽，需要加價至250萬。最終，雙方未能達成一致意見。原告后向法院提起訴訟。原告起初的訴訟請求是要求被告繼續履行合同，但最終因無力全款購買，最終無奈只能選擇解約，并要求對方承擔總房價款20%的違約責任。

被告答辯：

1、被告沒有違約，原告沒有支付除首付款外的貸款部分，也未現金補足貸款部分。

2、被告盡到了配合申辦貸款的配合義務。

3、被告沒有配合重新簽訂網簽合同的義務。

4、原告沒有告知過其限購的情況，被告也未答應過要配合重新網簽。

被告同時向法院提起反訴，要求：

1、雙方之間的合同于2021年4月15日，被告發送解除通知之日解除；

2、原告支付被告逾期付款賠償金17400元；

3、原告支付被告解約違約金201000元。

一審法院判決：

1、雙方之間簽訂的買賣合同于2021年7月21日變更訴訟請求申請書副本到達被告之日解除；

2、被告返還原告房款85萬元及利息；

3、被告承擔解約違約金40.2萬元（總房價款的20%）；

4、駁回被告（反訴原告）的其余反訴請求。

律師總結：

在房價上漲的大背景下，出售人面對高額的利益，選擇違約不再出售，但最終也付出了慘痛的代價。代理人對本案作出了如下分析：

一、原告不存在任何違約行為，合同交易安全應得到保障。

（一）原告自始至終愿意繼續履行合同，延遲履行系被告不配合所致。

自原、被告雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》及相關補充協議后，原告按約向被告支付了85萬元首付，并著手準備購房貸款事宜。根據原告的履約事實，原告未曾表露過任何不履行合同義務的意思表示或者實施了任何不履行合同義務的行為。后因貸款銀行要求，原告必須持更新了簽署日期的網簽合同，才能符合貸款銀行的審核要求，進而獲得所申請的貸款金額。為此，完成貸款銀行此項要求，需要被告的配合。簡言之，在原告履行合同中，因不能歸責于原被告雙方的客觀情形，出現了一個需要被告配合原告，以推動繼續履行合同義務的環節。因被告不配合造成原告在實際履行過程中產生了些許時間上延遲，但是，這并不必然導致合同的履行不能，或者對無法實現合同的目的產生任何實質性影響。換言之，只要被告提供了必要的配合，即在不修改網簽合同的基礎上，只需要其在重新打印出來的網簽合同上簽字，那么阻礙合同履行的因素就能得以消除，貸款申請進程就能繼續，房屋買賣合同的目的就能達成。

遺憾地是，被告一直以強硬的態度拒絕配合原告的請求，才造成了如今的結果。從事實層面上看，原告迫切希望繼續履行合同義務的訴求沒有得到被告的配合，所以才導致了原告履行合同義務的暫時中止，無法在雙方事先約定的履行時間節點完成約定的事項。

值得強調的是，即便發生了遲延履行，仍然是對該房屋買賣合同的履行，并不構成合同的違約。查閱原告與被告的微信聊天記錄（見原告提供證據3，第28頁；被告提供證據4，第12頁）可知，原告秉持著換位思考的善意，時時刻刻為被告的利益著想。雖然被告態度強硬，但是原告一直以謙卑、誠懇的態度，向被告表達了其發生遲延履行的歉意，并主動提出愿意給予被告一定的補償。由此可見，原告為了實現合同目的，不惜承諾額外給予被告一定的經濟補償，反映出原告對于本次交易實現的極度重視，以及恪守合同約定的良好契約精神。

（二）原告主張的網簽合同變更，僅指網簽系統中該合同打印時間的更新，并不涉及對本約已決條款的變更與否認。

原告提出的網簽合同變更，源于貸款銀行的要求，并非基于自身主觀原因試圖對網簽合同已決條款的再次變更與否認。為了順利推動貸款申請的進度，原告只能按照銀行的要求提供完備的資料，亦從另一方面體現出原告始終堅持履行合同義務的契約精神。從被告提交的答辯狀（見答辯狀事實部分第（八）點，第3頁）可知，被告通過中介方員工劉新國，明確知曉了改簽網簽合同系貸款銀行的要求，變更的僅為網簽合同的簽署日期。但是，被告卻以沒有合同約定予以拒絕。雖然看似于法合理，但是于情令人唏噓，存在拖延交易效率的惡意。

代理人認為，原告并未對網簽合同已決條款提出任何異議，只為滿足貸款銀行的要求，擬通過重新打印網簽合同體現一個更接近貸款申請的時間點，旨在滿足貸款申請審批流程中的程序性要求。被告斷然拒絕的原因讓人難以理解。

（三）被告以“上調買賣合同房款總價”為前提，才會配合變更網簽的意思表示，是對合同相對方信賴基礎的嚴重破壞，影響交易安全及交易秩序。

介于今年上海房價飛漲，被告在一定程度上對案涉房屋的買賣合同產生了反悔之意。根據原被告雙方的微信聊天記錄（見原告提供證據3，第31頁），被告辯稱若想重新簽訂網簽合同，房價需以250萬元進行變更。被告所提出的新價格，相比雙方網簽合同約定的201萬元，足足高了49萬元，上漲比例高達25%。由此可見，被告一直在關注案涉房屋的市場價格波動，并且清楚、準確地意識到了自己利益存在所謂的“虧損”。鑒于客觀環境的變化，被告借由原告存在延遲履行為，試圖利用現階段上海房市賣方具備的市場優勢，破壞合同對原、被告雙方應有的法律約束，惡意損害原告的切身利益及交易安全。

原被告簽訂的網簽合同，系雙方真實、一致的意思表示，是依法成立的合同。自成立生效之日起，對雙方當事人均具有法律約束力，同時也包含了雙方對交易履行期間的預期風險與收益的綜合考量。設想若房價出現下跌，被告要求原告下調約定的房價，并且重新簽署網簽合同，原告會欣然接受嗎？雙方建立買賣合同關系，本質上就是為了保障交易效率和交易安全，錨定交易金額不受未來不確定因素的影響。因此，被告以變更網簽合同時間須重新加價為要挾，反映出被告對法律規制的漠視，不惜損害善意方（原告）的合法利益，擾亂經濟秩序、破壞交易安全，背離了平等、信賴原則之根本要素。

二、合同明確約定被告有附隨義務配合原告繼續履行合同，法律對附隨義務也早有規定。

根據《民法典》第五百零九條第二款之規定，當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。可見，《民法典》中對合同履行中的附隨義務的法定性進行了明確的規定，即附隨義務由誠信原則派生而來，依賴于合同的主給付義務而存在。附隨義務為合同相對方完成交易，可根據實際需求而隨時設立，貫穿于合同關系整個發展過程中的任何環節，在任何合同關系中都可發生。

依據雙方簽訂的網簽合同補充條款（一）第8條第3款（見原告提供證據1，第14頁），甲方（被告）應按乙方（原告）貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續，就是雙方約定的對被告在合同履行中的附隨義務。在本案中，變更網簽合同的簽署日期系貸款銀行提出的要求，明顯屬于貸款手續的必要程序之一。既然原、被告為了實現合同根本目的，即原告獲得案涉房屋的所有權，被告獲得交易房屋的等價款，被告應當遵守上述合同條款的約定，積極落實合同履行中的附隨義務、配合原告完成網簽合同簽署時間的更新，以滿足貸款銀行的審核要求，進而協助原告獲得所申請的貸款金額，最終實現被告自身的合同目的，即獲得足額的房屋等價款。換言之，被告若能配合原告提出的懇求，恪守誠實信用原則，也是為了實現被告自身的合同目的。被告的合法利益并不會因此受到任何減損。

然而，被告斷然拒絕原告的懇求并不按約定履行附隨義務的行為，有悖于誠實信用原則。究其原因，代理人認為被告的不作為還是基于現階段上海房價飛漲的影響，其有意為難原告，試圖讓原告終止雙方的合同，使得被告能與其他買受人另行簽約，鎖定更高的交易金額（250萬元）。值得強調的是，附隨義務是具有法定性的義務。被告應當協助、配合并完成原告及貸款銀行審批貸款所要求的義務，促使交易的完成，保障相對方的交易安全及交易效率。

所以，本案中，關于限購問題，早在簽訂合同之初便通過中介方進行了告知，并且雙方之間的交易時間都是按照原告具備購房條件后的時間點設置的，所以并不存在隱瞞的情形。被告有配合重新簽訂網簽的義務。被告拒不配合重新補簽網簽合同的行為構成違約。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。