案例：

2014年10月20日，原告葛亮作為借款人（抵押人）（甲方）、第三人肖忠香作為出借人（抵押權人）（乙方）簽訂借款抵押合同，合同第一條約定，甲方向乙方借款人民幣120萬元整；合同第三條約定借款期限2個月，自2014年10月20日至2014年12月19日止；合同第四條約定，本合同項下的人民幣借款利率月利率為同期人民銀行規定的貸款基準利率的四倍，利隨本清；合同第六條約定，甲方以其擁有合法處分權的房地產抵押給乙方作為甲方清償本合同項下債務的擔保，抵押物的具體情況如下：房屋坐落：上海市楊浦區市光一村1號401-403室，房屋性質：住宅，房屋建筑面積：71.84平方米，房地產價值：150萬元（協商價），甲方擁有合法處分權的上述房地產作為抵押物。當日下午，葛亮與李輝網簽一份《上海市房地產買賣合同》，合同編號2101100，葛亮將座落于上海市楊浦區市光一村1號401-403室的房屋出讓給李輝，轉讓價款人民幣150萬元，雙方同意葛亮2015年1月19日前騰讓房屋并通知李輝驗收交接，共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。李輝于2014年10月20日前支付全部房價款的80%計120萬元作為定金，待支付尾款時抵作房價款，于2015年1月19日前支付30萬元。
2014年10月20日，葛亮作為委托人出具委托書，李帥作為受托人，委托書載明：一、委托事項：委托人因為無法親自辦理出租或者以不低于人民幣150萬元的對價出售登記在本人名下的位于上海市楊浦區市光一村1號401-403室的房地產的相關事宜，特委托受托人李帥為代理人，在委托人的權限范圍內就上述房地產代表委托人辦理下列附錄中所列的全部事項。委托期限自2014年12月20日起至2015年12月19日止，委托人無權轉委托。委托人在委托權限內就上述房地產所實施的法律行為以及所產生的法律后果，委托人均予認可，附錄：1、代為簽訂定金協議；2、代為簽訂、修改、解除房地產買賣合同，必要時辦理合同注銷手續；3、辦理買賣合同公證并領取公證書；4、代為辦理房地產轉移登記，簽署承諾書等交易中心相關文件；5、代為辦理還貸、退保手續，領取他項權利證明，結清證明等注銷材料、辦理注銷房地產抵押登記；6、代為辦理轉按揭相關事宜；7、代為配合買方辦理購房貸款手續，簽署相關文件；8、代為收取房價款（委托人、受托人賬戶均可），開具收款憑證；9、代為至房地產交易中心、稅務局、開發商等相關部門調取原購房資料；10、代為辦理房屋交接手續（包括水、電、煤氣、固定電話、寬帶注銷、過戶等相關業務及辦理與物業交接的相關手續）；11、代為掛失、補辦并領取房地產權證及密碼單；12、代為辦理上述房地產內戶口遷出手續；13、代為核價、審稅（包括簽署與稅收相關承諾文件）、支付相關稅費；14、代為簽訂租賃合同、租賃協議、辦理租賃備案登記手續、領取上述房地產登記證明；15、代為辦理變更與解除租賃合同、收取租金（包括押金）、支付違約金（如需）、撤銷租賃備案登記等相關事宜；16、代為辦理房地產出租、出售過程中的其他相關事宜。2014年10月31日，上海市寶山公證處出具（2014）滬寶證經字第13988號委托公證書，葛亮在委托書上簽名。

2014年10月31日，（2014）滬寶證字第13987號公證書載明：甲方（借款人、抵押人）葛亮、乙方（出借人、抵押權人）肖忠香，公證事項：具有強制執行力的債權文書公證。對葛亮與肖忠香簽署的《借款抵押合同》賦予強制執行效力進行公證。

2015年4月30日，李帥作為葛亮（賣售人，甲方）的委托代理人與其兄李輝（買受人，乙方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，合同編號為2211220，網簽時間為2015年3月21日，將原告位于上海市楊浦區市光一村1號401-403室的房屋出讓給李輝，房屋建筑面積71.84平方米，轉讓價款人民幣150萬元，無貸款，于2015年5月10日前付清所有房款，雙方確認2015年6月20日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。合同對交房時間、逾期交房、逾期付款、抵押權處理等均未約定。在系爭房屋辦理了相關抵押滌除手續后，2015年5月18日，上海市房地產登記薄核準上述房屋權利人為李輝。

2015年11月24日，上海市楊浦區殷行街道市光一村第一居民委員會出具證明載明，本小區市光一村1號401室居民，自戶口簿（001160990）顯示：侯林生，夏月娣自1998年8月4日至今居住在此，侯雪靜自2012年1月5日至今居住在此。

2015年3月29日、3月30日、3月31日，賬戶名為侯雪靜，帳號為13002155503（2088102021460921）的支付寶賬戶付款至賬戶名肖忠香的6222081001025405451中國工商銀行卡內5000元、6000元、10,000元及6000元，摘要載明為葛亮還款。

2015年12月24日14時28分，侯雪靜報警稱：在市光一村1號401室房產糾紛，矛盾激化，稱對方砸東西，請民警到場處理。2016年1月19日侯林生、夏月娣及侯雪靜搬離系爭房屋。

另查明，在本市法院審理的（2016）滬01民終1074號相關案件中，李帥和肖忠香存在代理買賣房屋情況。該案中黃年桂等以公證委托的形式委托肖忠香辦理房屋買賣事宜，2014年12月10日，肖忠香代黃年桂等將房屋賣給李帥。
審理中，本院委托上海市中原物業顧問有限公司、上海銳豐投資顧問有限公司對系爭房屋進行詢價，上海市中原物業顧問有限公司出具詢價意見書，詢價結果為：委托詢價房地產在2015年4月底的客觀合理的市場價格為人民幣29,000-30,000元/平方米；上海銳豐投資顧問有限公司出具詢價意見書，詢價結果為：系爭房屋2015年4月單價為人民幣29,000-31,000元/平方米。

法院認為：

一審法院裁判認為：本案的爭議焦點在于李帥以葛亮名義與李輝就系爭房屋所簽訂的房地產買賣合同的效力。

首先，第三人出售房屋實現債權違反法律禁止性規定。債務履行期滿后，抵押權人未受清償時，抵押權人和抵押人可以協議折價取得抵押物。但抵押權的行使，必須依照法定程序，或者通過與抵押人協議，或者通過法院訴訟，抵押權人無權擅自處分抵押物。若當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容則無效。葛亮與肖忠香在簽訂房產抵押借款合同的同時，與李輝簽訂了一份《上海市房屋買賣合同》，又到公證機關辦理了《具有強制執行效力的債權文書公證書》、《委托公證書》，抵押借款合同雖未明確約定葛亮屆期不能清償借款時，抵押房產便歸肖忠香所有，但肖忠香將錢款借給葛亮的條件是葛亮須出具授權委托書，要授予李帥包括簽訂房地產買賣合同、收取房款、辦理產權過戶手續等權利，也就是肖忠香必須具有處分抵押房產的權利，而所有權最為關鍵的就是處分權，李帥得到公證授權委托書后，實際上已具有取代葛亮處分該房屋的權利，肖忠香事實上也具備了該房產所有權人的權利，葛亮不能按約還款時，無需與葛亮協商，隨時有權轉讓抵押房產。因此，葛亮在簽訂借款合同的同時辦理委托，承諾屆期不履行還款義務則全權委托李帥出售房產的行為,與流押條款具有同質性，應認定無效。被告及第三人關于委托手續依法成立并合法有效的意見，本院不予采納。

其次，第三人與被告簽訂房屋買賣合同存在惡意串通。從當事人之間的關系及相關合同簽訂、履行過程等方面看，被告與李帥為親兄弟，第三人李帥、肖忠香過往存在代理買賣房屋的情況，即便是委托書載明，第三人可以與任何人簽訂房屋買賣合同，但本案被告自原告借款之日就參與到其中，與原告簽訂第一份房屋買賣合同，被告明知系爭房屋設有抵押，涉及債務關系，且有戶籍人口實際居住，在后來與第三人簽訂房屋買賣合同時，對交房時間、逾期交房、逾期付款、抵押權如何滌除、戶口如何處理等房屋交易關鍵環節及常規問題均未約定，明顯違背常理，被告及第三人也沒有提供支付相應房款的證據。綜觀全案，被告及第三人事前經過協商，向原告放貸，事后相互協作，共同配合，在未與原告協商的情況下，憑借原告事先出具的委托書，完成了將原告用作擔保還款的抵押房產直接進行過戶，一定程度上損害了原告的合法權益，被告及第三人上述行為，難脫惡意串通之嫌。被告及第三人關于原告早已明知被告和第三人之間關系地位，不存在惡意串通的情形的意見，本院不予采納。

最后，原告授權委托是意思表示不真實的無效民事行為。肖忠香通過李帥自行將抵押房產過戶給李輝，此系通過私力實現債權，該行為不符合物權法及擔保法關于抵押權實現的規定，也與當事人的真實意思表示相悖。民事法律行為是具備一般有效要件、有合法性的民事行為，法律行為依當事人意思表示而生效為常態，意思表示必須真實，這是民事法律行為實質要件，否則為無效民事行為。系爭房屋產權雖登記在原告名下，但實際仍然由原告表姐侯雪靜一家長期居住，葛亮向肖忠香借款，同時向李帥出具出售系爭房屋的授權委托書，授權李帥以葛亮的名義出售系爭房屋，實際上是一種擔保肖忠香債權得以實現的行為，真實意思是為了借款，而非買賣系爭房屋。同時，肖忠香利用葛亮急需得到借款，使得葛亮被迫迎合其意愿，不得已向李帥出具出售系爭房屋的公證授權委托書，很難說是出于葛亮本人意愿。因此，葛亮出具委托書，授予李帥包括簽訂房地產買賣合同、收取房款、辦理產權過戶手續等權利，此民事行為因欠缺意思表示真實一般有效要件，應為無效民事行為。被告及第三人關于原告授權買賣系爭房屋是其真實意思表示的意見，本院不予采納。
綜上所述，第三人以原告名義與被告簽訂的房地產買賣合同系以合法形式掩蓋非法目的的合同，違反法律禁止性規定，亦非原告真實意思表示，不符合民事法律行為生效要件，依法應為無效。合同被確認無效后，被告應當將系爭房屋產權恢復登記至葛亮名下，并恢復設定在該房屋上肖忠香的抵押權。至于葛亮與肖忠香之間的抵押借款合同糾紛，不屬于本案處理范圍，雙方可以通過協商，或另行依法解決。
法院于2016年9月20日作出（2015）楊民四(民)初字第4387號民事判決：一、第三人李帥以葛亮的名義與李輝簽訂的合同編號為2211220的《上海市房地產買賣合同》無效；二、被告李輝應于判決生效之日起三十日內協助原告葛亮將上海市楊浦區市光一村1號401-403室的房屋產權恢復登記至葛亮名下；三、原告葛亮應于判決生效之日起三十日內協助第三人肖忠香恢復抵押登記，在上海市楊浦區市光一村1號401-403室房屋上設定以肖忠香為抵押權人、債權金額為1200,000元的他項權利。 

被告李輝不服判決，提出上訴。上海市第二中級法院于2017年1月18日作出（2016）滬02民終9189號民事判決：駁回上訴，維持原判。

點評:

基于本案的爭議焦點與判決結果，結合我國物權法、擔保法規定及當下“套路貸”的特點，對如何審理此類案件作簡要評析。 
  一、應當準確把握“套路貸”的特征
“套路貸”和通常的高利貸還有所不同，是一些團伙（公司）打著民間借貸旗號，以貌似合法的程序和手段，目的在于侵吞借款人房產的一種不法借貸形式，是高利貸的升級版。“套路貸”在當下屢見不鮮，進入到法院訴訟的僅是小部分，此類案件多是原產權人主張房屋買賣合同無效。如何把握此類合同效力，審判實踐中爭議頗大。要想正確定性，必須正確區分正常借款、高利貸和套路貸。一般來講，可以從以下幾個方面加以區分：

從本質上看，“套路貸”重點不僅僅是高額利息，真正本質在于侵吞借款人房產。在民間借貸中，用房產作為抵押擔保，目的是保證債權實現，而 “套路貸” 放貸人不在乎借款人能否歸還借款，或者從一開始就沒有打算讓借款人還錢，故通常套路是先控制借款人的房產，通過公證委托手續取得對借款人房產的處分權。更有甚者在放貸同時就與借款人簽訂房屋買賣合同，直接將系爭房屋過戶到自己名下，然后再簽一份所謂的“回購協議”，言明借款人如能屆期償還借款本金及利息可贖回房屋。

從主體上看，一方主體是有預謀、有組織的公司和放貸團伙，這些公司或團伙中成員各有分工，形成一條龍，常常在不同的“套路貸”中角色互換，本案當中的兩個第三人就是如此。另一方主體是法制意識淡薄，急于取得資金，有一套或多套房產，對風險缺乏足夠認識的個人或法定代表人。既有涉世不深的年輕人，急需資金周轉的生意人，也有賭徒。

從過程上看，每個流程做的十分精細，在一些法律高人的參與下套路滿滿。表現在都簽訂借款抵押合同，都將利息約定在法律允許的最高點上線，以所謂的行業潛規則或是“砍頭息”使借款人寫下遠高于實際借款金額的收條，有的還對簽署的借款抵押合同賦予強制執行效力進行公證，有的在借款的同時就簽訂房地產買賣合同。最為關鍵的套路是以借款人無法親自辦理出租或者出售房屋為由，辦理公證委托書，將房產的處分權讓渡給放貸人或不相識的放貸人指定的第三人。整個過程證據鏈條完整，看似符合法律相關規定，使得法院作否定判斷很難。
從結果上看，只要借款人不能屆期還款，房屋就被放貸人和所謂公證受托人簽訂房屋買賣合同進行交易，將抵押的房屋低于市場價格賣給借款人或者關聯的人，最后被過戶到他人名下，抵充借款。

就本案而言，完全具備上述特征。在審判實踐中，只要案件存在上述特征，就可以確定為涉“套路貸”的房屋買賣合同糾紛。

二、應當盡可能查明邊際事實

涉“套路貸”房屋買賣合同從表面上看法律程序上沒什么問題，似乎都很合法，如作出否定性法律評價，對法官的司法能力和司法智慧確實是一個考驗。但實際上在事實認定和法律適用上，涉“套路貸”房屋買賣合同并非無懈可擊，只要全面查明事實，就能透過現象看本質，從所謂的完整的證據鏈條中找出破綻，還事實本來面目。

對此類案件，要全面查明案件的要件事實，更要的是要注重查明邊際事實，而一些邊際事實往往對案件性質的正確把握有著至關重要的作用。如本案中除了查明借款合同、抵押合同、房屋買賣合同簽訂和履行情況基本要件事實外，還全面查明了一些邊際事實，如房屋買受人李輝與李帥的兄弟關系，侯雪靜通過支付寶賬戶付款給肖忠香為葛亮還款，系爭房屋居住情況及矛盾激化報警情況，關聯案件中兩個第三人存在代理買賣房屋情況，這些邊際事實對于法庭做出原告委托出售房屋是否真實意思、被告購買系爭房屋是否善意的判斷起到了重要作用。
對于邊際事實查明，可從以下幾方面進行。一是要進一步強化當事人舉證責任。依照法律規定，當事人有責任對自己的主張向法院提供證據，但審判實踐中當事人囿于訴訟能力或者委托訴訟代理人不盡責，舉證方面做的不到位，該提供的或能提供的證據都沒有向法院提供，對此法院要提出要求，指明舉證重點，依法督促當事人和委托訴訟代理人舉證。二要通過追加當事人查明邊際事實。涉“套路貸”房屋買賣合同和資金往來通常涉及三方，如果轉手倒賣，牽扯的主體會更多，故事也會更多。為了徹底查明事實，必須追加相關主體到庭，不能怕麻煩而放棄追加，該追加的當事人必須追加，而新的主體往往會提出一些新證據，有助于進一步查明案件事實。如本案審理中追加肖忠香作為第三人，肖不僅陳述了相關事實和意見，還舉證了另一份原被告借款當時簽訂的《上海市房地買賣合同》，說明肖忠香一開始就覬覦原告的房產。三要主動依職權查明邊際事實。查清案件事實是法官的責任，也是正確處理案件的基礎。法官不能局限于或者僅依靠當事人的舉證，要有所為，有所不為，才會盡可能查明邊際事實?？赏ㄟ^網絡尋找關聯案件，厘清當事人間的關系；通過到銀行全面調取資金往來清單，查明資金走向，是否存在虛假的劃款情況。所有這一切都有助于查明案件邊際事實。如本案審理中，依職權對系爭房屋進行詢價，系爭房屋市場價格為人民幣29,000-31,000元/平方米，得出李帥以20000左右的價格出售系爭房屋明顯不合理結論。還通過相關系統查詢到與兩個第三人的相關案例，彼此代理，關系密切，使得第三人間關系不熟的辯稱不攻自破。
    

本案正是綜合考量本案的基本事實和邊際事實，作出了第三人出售房屋實現債權違反法律禁止性規定，與被告簽訂房屋買賣合同存在惡意串通，原告授權委托是意思表示不真實的無效民事行為的判斷，支持了原告確認房地產買賣合同無效訴訟請求。
    

三、應當充分考量社會普遍正義
   

“堅持嚴格司法，依法裁判，是不能動搖的原則，是必須堅守的底線。同時，要高度關注社情民意，將個案的審判置于天理、國法、人情之中綜合考量?！睂τ谏妗疤茁焚J”進入訴訟的房屋買賣合同糾紛案，法院應當給出旗幟鮮明的法律評價，作出的裁判要充分考量社會普遍正義，在最大程度上體現法律對社會正義的分配。
    

首先，要考量社會價值導向，彰顯法院態度?！疤茁焚J”本質是上是以合法形式掩蓋非法目的，在一定程度上已顯現出“有組織犯罪”的特點，從借款、抵押、公證、收取利息、催債、房屋租賃及拍賣處置各個環節，套路貸都形成自己的產業鏈，已經嚴重侵犯了他人財產權益，影響社會安定和生存安全，也有文章直接稱其為是隱藏在民間借貸糾紛后的犯罪，因此而引發的刑案也時常見諸于報端。正是由于涉“套路貸”的房屋買賣合同糾紛關乎百姓安居樂業和社會穩定，此類案件應更多從無效角度考慮，旗幟鮮明做出否定性評價，遏制以民間借貸為名侵占他人房屋違法行為，向社會發出正確的信號。
    

其次，要探究法律本質，準確適用法律。對于因“套路貸”引發的房屋買賣合同糾紛案的處理，必須堅守依法裁判的底線，最大限度追求法律正義，依法保護受害人的合法權益。本案裁判依據是《民法通則》第五十五條、《物權法》第一百八十六條《擔保法》第四十條等條款，與查明的事實看似不相干，原告和第三人的行為沒有違反“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有?！钡囊幎?，但深入探究分析不難看出，葛亮簽訂的是借款合同，真實意思表示是借款，不是出賣房屋，而同時辦理公證委托授權，承諾屆期不履行還款義務則全權委托李帥出售房產的行為,兩個第三人實際變相取得了原告的房產，與流押條款具有同質性，實質是違反法律規定，應認定無效。該法律精神在新法中亦得以體現。新的《民法總則》第一百四十六條規定，“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。

最后，要兼顧天理人情，民眾認可裁判。“套路貸”為了達到肆意侵害借款人利益非法目的，變著法的制造證據合法、程序合法假象，使得涉“套路貸”的房屋買賣合同糾紛案的處理難上加難，這就要求法官充分發揮司法智慧，將案件置于天理、國法、人情之中綜合考量，實現情理法的有機結合?！疤茁焚J”最終成果集中在房屋上，而房屋對絕大多數人來講都至關重要，關乎切身利益。因此，對于此類案件審理，除了依照法律認真審查合同是否真實合法簽署，合同是否的到切實履行，還要從人之常情和百姓一般認知著眼，分析研究案件事實，透過現象看本質，作出符合法律和百姓認知的正確判斷。不能因借款人所作所為確有不妥之處，自作自受，就對其應保護合法權益而不予保護。就本案而言疑問頗多，比如房屋買賣合同的主要條款和常識性條款欠缺，買受人的主體資格特殊，不現場看房，房款交付過程不清，原告一直在還借款等，按一般常人是不會進行這樣的房屋買賣。如果簡單從事，機械辦案，僅憑公證授權文書就認定這樣的合同有效，與百姓一般社會認知偏離太遠，也明顯違背人之常情，很難取得社會認可。同時不支持原告無效的訴請在一定程度上就認可了非法，也會釋放出不正確度信號，對司法公信力也會造成損害。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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