案例：案外人方某通過王某、沈某等人對外謊稱持有“萬科傳奇”供應商房源。

上海市奉賢區XX路XX弄“XX”XX號XX室房屋（以下簡稱涉案房屋）系沈某幫助方某向某事務所工作人員張某提供房源信息。石某、韓某遂經某事務所居間，與方某達成合意，由方某進行操作，幫助石某、韓某獲得“萬科傳奇”樓盤供應商手中可更名的一手房源購買權。

2016年8月2日,石某、韓某與方某經某事務所居間簽訂《房地產買賣居間協議》一份，約定：石某、韓某向方某購買涉案房屋；房屋價款2,850,000元；石某、韓某向某事務所支付意向金50,000元作為與方某進行洽談之用，如方某在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉為定金，以擔保《房屋買賣合同》的履行。

同日，石某、韓某與方某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：石某、韓某向方某購買上述房屋；房屋價款2,850,000元；雙方于本合同簽署后十天內簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》；石某、韓某于簽訂示范合同后當日，支付首期房款630,000元；石某、韓某通過銀行貸款方式支付第二期房款1,440,000元；石某、韓某應于2016年9月10日前支付方某房價款780,000元。

上述協議及合同簽訂當日及次日，韓某分兩次向某事務所轉賬支付意向金共計50,000元，由某事務所出具收款收據兩份。后某事務所將上述轉為定金的意向金轉賬支付給方某。石某于2016年9月7日向方某轉賬支付780,000元，該筆款項實際為向方某支付的差價款（即好處費）。

另查明，沈某幫助方某銷售的房屋中曾有兩套更名成功，沈某獲得方某支付的20,000余元及30,000余元作為勞務費用。

又查明，上海市奉賢區人民檢察院于2017年5月31日向一審法院提起公訴，指控方某犯詐騙罪。一審法院于2017年11月28日作出（2017）滬0120刑初594號刑事判決書，該判決書中查明：2016年4月開始，被告人方某通過房產中介公司和中介人員對外謊稱有“萬科南橋傳奇”（又名“萬科海尚華庭”）樓盤供應商的房源，以改名費、中介費等名義騙取34名被害人的購房款，共計22,948,000元，其中2016年9月4日，被告人方某通過張某（某房產員工）對被害人韓某謊稱出售涉案房屋，騙取被害人韓某830,000元，一審法院遂判決：一、被告人方某犯詐騙罪，判處有期徒刑十四年六個月；二、扣押在案的贓款八十七萬一千元發還被害人（按比例發還，具體數額詳見附表）；三、責令被告人方某退賠被害人經濟損失（具體數額詳見附表）。刑事判決書后附退贓退賠清單中被害人韓某發還金額31,500元，責令退賠金額798,500元。該刑事判決書生效后，一審法院刑庭將該刑事案件移交該院執行局執行，石某、韓某已獲得發還金額31,500元。一審法院執行局于2018年3月21日出具《關于方某案執行情況說明》一份，載明：該局在執行該院刑庭移送執行的（2017）滬0120刑初594號刑事判決書過程中，已將在案案款871,000元按照比例發還給各被害人，經該局查明，被執行人方某名下暫無可供執行的財產，其余退賠款22,077,000元未能執行到位。

再查明，石某、韓某曾于2017年4月5日起訴至一審法院，要求判令涉案房屋的開發商上海XX有限公司雙倍返還定金100,000元及返還購房款780,000元。一審法院于2018年4月20日作出（2017）滬0120民初8108號民事判決：駁回石某、韓某的訴訟請求。該判決各方均未上訴，現已生效。

另，石某、韓某在公安機關詢問筆錄中陳述，2016年8月左右，其找到某事務所工作人員張某詢問房源，于是2016年9月4日經張某介紹了涉案房屋，當天其即與方某簽訂了《房地產買賣居間協議》及《房屋買賣合同》。2016年9月7日，張某約石某、韓某去和方某見面，并于當日向方某轉賬支付780,000元更名費。方某承諾在2017年4月10日網簽成功，但直到報警也沒有成功。

某事務所員工張某在公安機關詢問筆錄中陳述，2016年7月時，王某與沈某到某事務所推銷房源，向其介紹認識了方某，稱方某可以辦理“萬科傳奇”的一手更名房源，其中2套出售成功，包括石某、韓某在內的7套未成功。

沈某在公安機關訊問筆錄中陳述，其通過王某認識了方某，從2016年7月開始幫助方某銷售房屋，共幫忙銷售過8套，其中2套更名成功。更名成功的2套其分別從方某處獲得20,000余元和30,000余元的勞務介紹費用。

一審判決：

一、上海某房產經紀事務所于判決生效之日起十日內賠償石某、韓某損失399,250元；

二、穆某在上海某房產經紀事務所財產不足以清償上述債務時以其個人的其他財產予以清償；

三、對石某、韓某的其余訴訟請求不予支持。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

 

裁判理由：

本案的爭議焦點在于：一、方某、沈某與某事務所及石某、韓某之間存在什么樣法律關系？二、某事務所、穆某、沈某是否應當對石某、韓某的損失承擔賠償責任？

關于爭議焦點之一，某事務所與石某、韓某存在居間合同關系。刑事判決書記載，方某謊稱有“萬科傳奇”房源，石某、韓某與某事務所均明確知曉，涉案房屋交易的對象是涉案小區的開發商，而以支付差價形式，通過方某、王某王某內部操作更名，不符合一般一手房購買交易習慣，故一審法院認定方某系以欺詐方式并存性地加入石某、韓某與某事務所的居間合同關系。石某、韓某與某事務所均明知涉案房屋并非向方某購買，實際為收取所謂差價而簽訂，故石某、韓某經某事務所居間與方某簽訂的《房地產買賣居間協議》、《房屋買賣合同》無效。沈某幫助方某散布房源消息，提供房屋信息給某事務所，沈某應當系方某的代理人。沈某并未參與石某、韓某與某事務所的居間活動，從石某、韓某在公安機關的詢問筆錄中也從未顯示石某、韓某知曉沈某的存在或沈某參與了涉案房屋交易過程。沈某既不從石某、韓某處獲取居間傭金，也不與某事務所分享居間報酬，故沈某并非涉案房屋交易的共同居間人，在石某、韓某購買涉案房屋的過程中并非居間人地位。

關于爭議焦點之二，某事務所并未與方某蓄意合謀，不存在相關法律條文中所規定的故意隱瞞事實或提供虛假情況的行為，但其作為受托的專業房屋中介機構，應當在居間活動過程中依照誠實信用原則，對委托人盡到勤勉、謹慎的調查、審核義務，承擔相應的交易安全保障責任。根據法律規定，有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。居間合同屬于有償委托合同，本案中，某事務所如居間成功，將獲得居間的傭金，故某事務所應當根據自身過錯對石某、韓某的損失承擔賠償責任。根據本案事實調查，一審法院認為某事務所在居間過程中存在以下過錯：1、作為專業房屋中介機構，明知涉案房屋交易的操作流程為非正常流程，仍為獲取居間報酬而向石某、韓某推薦方某，促成了方某與石某、韓某簽訂《房地產買賣居間協議》、《房屋買賣合同》，使方某借機加入房屋交易的居間合同關系；2、在未對方某聲稱的房源信息真實性進行謹慎核實的情況下，即向石某、韓某報告房源信息；在石某、韓某通過某事務所向方某轉交定金及石某、韓某向方某直接支付購房差價款后，仍未積極核實房源的真實性，亦未積極向方某催促石某、韓某購房資格的確定。同時，一審法院認為，石某、韓某作為完全民事行為能力人，在明知涉案房屋交易系通過非正常方式進行，仍輕信所謂“一手更名房”房源信息，冒著巨大風險與方某訂立協議，同意方某加入居間活動并收取定金及購房差價款，在整個交易過程中亦未對房源信息的真實性進行審核、確認。綜上，石某、韓某定金及購房差價款損失的造成并不能完全歸咎于某事務所，石某、韓某自身也存在明顯的過錯。綜合本案情況，酌定石某、韓某及某事務所對上述定金及購房差價款損失各自承擔百分之五十的責任，由某事務所向石某、韓某賠償定金及差價款中未退賠部分的百分之五十。某事務所承擔的責任是補充賠償責任，故某事務所向石某、韓某實際履行賠償義務后，可另行向負有退贓義務的刑事被告人追償。

另，某事務所系穆某出資成立的個人獨資企業，投資人穆某以其個人財產對企業債務承擔無限責任，故對石某、韓某要求穆某在某事務所的財產不足以清償的情況下，以其個人的其他財產予以清償的訴訟請求，依法予以支持。

還需要特別說明的是，如果石某、韓某實際收到某事務所及穆某支付的款項后，又獲得刑事被告人退賠款，導致其總計收取的款項超出了798,500元范圍，則其應當將相應的超出款項全額轉交給某事務所、穆某。

石某、韓某曾起訴涉案房屋的開發商要求賠償損失的訴訟，系對自己權利的處分；因此并非由某事務所、穆某原因導致該案訴訟，且系以石某、韓某敗訴結案，故對石某、韓某要求某事務所、穆某承擔另案訴訟費用及鑒定費用的訴訟請求，不予支持。

沈某并非本案交易的居間人，故對石某、韓某要求沈某承擔連帶責任的訴訟請求，不予支持。

最終二審法院支持了一審法院的判決，該事務所將要面臨近40萬元的賠償。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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