房屋買賣合同中，基于合同相對性原則，賣方有向買方按期交付房屋的義務，若逾期交房導致違約的，應根據無過錯原則向買方承擔違約責任，但若賣方的逾期交房系由第三人原因導致的，且賣方已經向買方承擔的違約金損失，應當由誰來承擔？

法律依據

《民法典》第五百九十三條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定處理。

參考案例

A公司與B公司相鄰關系糾紛一案，A公司系某小區開發商，B公司系小區某房屋的業主。2015年3月9日上午，由B公司隔壁的新業主在A公司銷售人員及物業人員陪同下前去查驗房屋，準備辦理入住手續；進門后發現主臥、客臥、廚房等天花板、吊頂大面積滲水，有的部位還在滴水，有的粉刷層已經脫落，臥室木地板、廚房和走廊大理石地面均有積水現象，房屋裝修嚴重受損。經查，新業主房屋的滲水是因B公司廚房的一只凈水器發生長時間漏水所致，由于被告沒有及時察覺，導致新業主房屋損失慘重。后因B公司推諉維修和賠償方案，A公司無奈起訴B公司要求承擔維修費11萬元，以及逾期向新業主交房的違約金33萬多。

一審法院認為，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

被告作為房屋權利人，因房屋廚房凈水器滲水至新業主房屋造成房屋裝修損壞，應當對新業主房屋由此發生的損失承擔賠償責任。原告要求被告根據雙方協商方案賠償房屋維修費110，000元的訴訟請求，于法有據，被告亦不持異議，本院予以準許。

根據原告與新業主簽訂的《上海市商品房預售合同》約定，原告因本次滲水需向業主承擔逾期交房的違約金，現原告要求被告賠償逾期交房違約金333，437元的訴訟請求，于法不悖，違約金金額也沒有超過原告與業主關于逾期交房違約金計算標準的約定，故法院對原告該項訴訟請求予以支持。

二審駁回B公司上訴，維持原判。

律師分析

1、本案系因第三人B公司相鄰關系產生的物權侵害，導致A公司產生對新業主的維修損失以及逾期交房違約金損失，第三人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任；A公司有權基于B公司的侵權責任，請求相應的損害賠償；

2、司法實踐中也有一些例外情況，比如房屋買賣合同雙方惡意串通，變更房屋產權，賣方在明知房屋由第三人合法居住，買賣房屋可能會因居住及遷戶產生糾紛的情況下，仍擅自與買方簽訂房地產買賣合同，約定交房、遷戶期限及違約責任，且買賣合同被依法確認無效的前提下，導致訴爭損失的過錯責任在于賣方本身的，法院也很難予以支持，詳見（2018）滬0106民初4952號判決書。

本文作者：李哲，上海驥路律師事務所合伙人

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