買(mǎi)房人與中介公司簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》，中途卻通過(guò)第三方私下聯(lián)系與賣(mài)房人達(dá)成交易，中介公司起訴要求買(mǎi)房人支付違約金，此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何裁判？連云港中院二審審結(jié)了這起買(mǎi)房“跳單”案件，依法維持了一審法院支持了房屋中介方要求買(mǎi)房人支付違約金的判決。

基本案情

高某與福居公司簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》，約定由該福居公司帶看房屋，如成功購(gòu)買(mǎi)則支付房屋成交價(jià)的1%作為傭金。還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務(wù)，跳過(guò)受托方直接或通過(guò)受托方以外的第三方私下達(dá)成交易的，需按房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)的3%支付違約金。協(xié)議簽訂以后，福居公司工作人員帶看了涉案房屋后，高某又通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)與涉案房屋房主達(dá)成交易。福居公司遂將高某訴至法院，要求支付違約金。

裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為，《看房確認(rèn)書(shū)》中約定，在第一次看房后，高某已接受福居公司服務(wù)，倘若跳過(guò)受托方，直接或通過(guò)受托方以外的第三方洽商涉案房產(chǎn)，私下達(dá)成交易的，應(yīng)當(dāng)向受托方支付違約金?，F(xiàn)福居公司向高某提供訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同機(jī)會(huì)的服務(wù)，并帶領(lǐng)高某看房，但高某在簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》及看房后，又通過(guò)其他公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，高某行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雖然《看房確認(rèn)書(shū)》中約定為達(dá)成交易的房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)的3%，但該約定明顯超過(guò)高某造成的損失，基于雙方實(shí)際未簽訂后續(xù)的居間合同，酌情調(diào)整違約金為10000元。二審予以維持。

法官說(shuō)法

本案體現(xiàn)的是二手房買(mǎi)賣(mài)中較為常見(jiàn)的“跳單”與“反跳單”的博弈，也是誠(chéng)實(shí)信用原則在居間合同中的重要體現(xiàn)。如何認(rèn)定“跳單”行為？法院提醒，應(yīng)當(dāng)從著重四個(gè)方面進(jìn)行考量：

1.中介機(jī)構(gòu)的委托權(quán)限，是一般代理還是獨(dú)家代理；2.中介機(jī)構(gòu)是否提供了房源信息或成交機(jī)會(huì)，并且積極履行居間義務(wù)；3.委托人是否利用了該信息與出賣(mài)方私下成交或另行委托他人居間成交；4.委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。以上幾點(diǎn)都具備時(shí)，即可認(rèn)定為“跳單”。

隨著中介市場(chǎng)的發(fā)展與成熟，中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多的在居間合同中明確規(guī)定了“反跳單”的條款，用以保護(hù)自身的利益不受損害。對(duì)此，法院認(rèn)為，“反跳單”條款雖系格式條款，但具有存在的合理性，該條款并不必然無(wú)效。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)著重審查中介機(jī)構(gòu)是否盡到了合理的提示和說(shuō)明義務(wù)，“反跳單”的條款是否加重了委托人的責(zé)任，并且排除了其主要權(quán)利。如果出現(xiàn)了上述情形，該條款將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。如果買(mǎi)房人中途“跳單”，應(yīng)當(dāng)支付中介機(jī)構(gòu)前期投入的合理費(fèi)用，并可根據(jù)雙方訂立的合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。實(shí)踐中還發(fā)現(xiàn)，部分居間合同中包含“未促成合同成立亦應(yīng)支付傭金或報(bào)酬”的條款，因其違反《合同法》第427條的強(qiáng)制性規(guī)定，一般會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。

最后，法院提醒，雙方一旦訂立相應(yīng)的合同，均應(yīng)當(dāng)秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾，善意行使權(quán)利和履行義務(wù)，切莫隨意違反合同約定。（作者：嚴(yán)偉晏）

來(lái)源：連云港市中級(jí)人民法院