釋義：

預查封，是指對尚未在登記機構(gòu)進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權期待權的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預查封登記手續(xù)。實踐中，最為典型的是對預售商品房的預查封。

 

預查封制度的法律基礎及可預查封的類型：

預查封制度第一次出現(xiàn)，是在最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)[2004]5號】第十五條中，該條規(guī)定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

(一)作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;

(二)被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋;

(三)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋?！?/span>

 

預查封法律效力：

預查封與正式查封有相同的地方，經(jīng)過登記后，任何單位和個人均不得處分不動產(chǎn)，有關部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)等手續(xù)。和正式查封不同的是人民法院不能對預查封的房地產(chǎn)進行處理。預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。

查封機關可以處置被查封的不動產(chǎn)，但預查封只能將不動產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下（根據(jù)《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十六規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。”）

 

案例分析：

法院在執(zhí)行羅來義與張某、周某民間借貸一案中，案外人安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍騰分公司于2018年3月19日對本院預查封被執(zhí)行人張某位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)某路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室提出書面異議。

案外人安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍騰分公司（下簡稱“龍騰分公司”）稱，本案所涉房屋系張某、周某于2015年9月25日向案外人龍騰分公司購買，首付款未付，由張某、周某出具欠條，按揭款由張某、周某支付。但張某、周某僅支付貸款本息26996.46元至2016年6月21日，貸款銀行直接從龍騰分公司的存款賬戶中扣劃93047.33元以支付張某、周某二人貸款本息。至2017年12月25日，該筆貸款尚欠本息418612.19元。2017年12月4日，龍騰分公司向安徽省宿松縣人民法院提出商品房買賣合同之訴，請求解除與張某、周某之間的商品房買賣合同及與貸款銀行的保證合同，2017年12月25日安徽省宿松縣人民法院作出（2017）皖0826民初3198號民事判決書，判決解除安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍騰分公司與張某、周某之間的商品房買賣合同，現(xiàn)該判決已生效，龍騰分公司已將貸款本息全額支付給貸款銀行，房屋所有權歸屬龍騰分公司，故請求解除安徽省宿松縣人民法院作出的（2017）皖0826執(zhí)419號之二執(zhí)行裁定書第一項及協(xié)助執(zhí)行通知書中對位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)孚玉東路以北白洋河以東秀水河畔3幢1單元某室房屋的預查封。

法院最終裁定，中止對位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)孚玉東路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室房屋（建筑面積190.15㎡）的執(zhí)行，解除對該房屋的預查封。

律師分析：

預查封登記是指土地、房屋尚未取得產(chǎn)權登記的情況下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。相當于對被執(zhí)行將要取得的權利的一種提前“預告登記”，在該權利順利登機到被執(zhí)行人名下后，轉(zhuǎn)為正式查封?！耙虼?，預查封并不能限制商品房預售合同不能履行時，基于正當合法的理由予以解除，當商品預售合同合法解除時，房屋不再是預查封對象”。

當商品房買賣合同被法院依法判決解除后，被執(zhí)行人的預期權利將來不會再產(chǎn)生，預查封的基礎便已經(jīng)喪失，當預查封沒有了對象，其已經(jīng)沒有存在的意義，法院應當予以解除。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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