《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本條是關于商品房買賣中定金及處理原則的規定。然后，在實踐中，當事人往往忽略了其約定的到底是定金還是保證金。

定金，是指合同一方為保證合同的訂立、履行或解除的權利而向另一方支付的金錢或其他有價物。而保證金是指合同一方或雙方為保證合同的履行而留存于對方或提存于第三人的金錢。如建筑施工合同中會約定質保金，工程結算時建設方預留部分工程款，以保證施工方履行保修義務。

保證金與定金一樣，具有擔保合同實現的作用。但定金的功能不限于擔保債履行，實踐中，還有立約定金、成約定金、證約定金和解約定金，而這些功能是保證金不具備的。

總之，在簽訂商品房買賣合同時，購房人應該仔細閱讀開發商的格式條款及其補充條款，分清交納的款項的性質，最大限度的維護自己的合法權益。

【相關法律依據】

中華人民共和國民法通則[19860412]

第八十九條　依照法律的規定或者按照當事人的約定 ， 可以采用下列方式擔保債務的履行：

(一)保證人向債權人保證債務人履行債務，債務人不履行債務的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任；保證人履行債務后，有權向債務人追償。

(二)債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。

(三)當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。

(四)按照合同約定一方占有對方的財產，對方不按照合同給付應付款項超過約定期限的，占有人有權留置該財產，依照法律的規定以留置財產折價或者以變賣該財產的價款優先得到償還。

第九十二條　沒有合法根據， 取得不當利益， 造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。

中華人民共和國擔保法[19950630]

第八十九條　當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第九十條　定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

附：相關案例

胡某某訴湖北某某房地產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛案

湖北省黃石市西塞山區人民法院

民事判決書

(2017)鄂0203民初837號

原告胡某某。

被告湖北某某房地產開發有限責任公司。

法定代表人饒某某，系公司負責人。

原告胡某某訴被告湖北某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法適用簡易程序，于2017年6月8日公開開庭進行了審理。原告胡某某到庭參加訴訟。被告某某公司經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告胡某某訴稱，原告于2012年10月21日向某某公司的法定代表人饒某某以購房為目的轉入現金50000元，同年11月2日與某某公司簽訂了“某某家園”住宅買賣協議書，約定被告某某公司將其開發建設的位于西塞山沿湖路308號“某某家園”5號住宅樓一單元第12層4號房，以人民幣261800元出售給原告胡某某。2013年2月6日，原告依被告要求再次交付購房款20000元，以上所交房款均有被告出具的購房款收據，載明共收到原告房款70000元。因被告某某公司存在資金問題從2013年5月份起，黃石市西塞山區沿湖路308號“某某家園”在建的5號住宅樓處于停工狀態，原告胡某某多次去找被告某某公司法人代表繞豐收卻找不到了，后被告因債務問題，其開發的位于黃石市西塞山區沿湖路308號“某某家園”5號住宅樓房被百盛公司申請查封拍賣（包括原告認購一單元第12層4號房）。故訴至法院要求判令：1、判令買賣關系中被告存在違約行為；2、判令被告某某公司按照購房協議約定雙倍返還原告購房定金140000元整；3、本案的案件受理費用由被告承擔。

原告胡某某為支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據：

證據一、原告身份證復印件。證明原告主體適格。

證據二、被告營業執照復印件。證明被告主體適格。

證據三、“某某家園”住宅買賣協議書。證明原告與被告之間有購買協議，且約定了被告如果不按協議履行約定，應雙倍返還買受人的購房定金。

證據四、收據2張。證明被告收取了原告的買房定金。

被告某某公司經合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

被告某某公司在舉證期限內未提交證據。

被告某某公司經合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，應視為放棄質證的權利。經本院審查，原告提交的證據符合證據的真實性、合法性、關聯性原則，可以作為認定案件事實的依據，本院予以采信，但定金金額應以法院查明為準。

經審理查明，原告于2012年11月2日與某某公司簽訂了“某某家園”住宅買賣協議書，主要內容為：1、買受人（胡某某）自愿認購“某某家園”5某住宅樓12層房屋，該房屋建筑面積為91.54平方米，單價為2860元／平方米，總房價為261800元；2、買受人在簽訂本認購書的同時向出賣人（某某公司）繳納定金50000元；3、房屋余款，待簽訂《經濟適用房買賣合同》后再另行協商，規定期限未付視為放棄。房款全部付清后才能交納鑰匙辦理入住手續。協議簽訂后，原告向被告支付定金50000元，某某公司出具購房款收據一張。2013年2月6日，原告再次向被告支付20000元購房款，被告某某公司出具收據一張。后因某某公司與百盛公司發生經濟糾紛，百盛公司將某某公司訴至法院，導致“某某家園”5號樓全部住宅及商業房屋被法院查封，造成原告與被告公司的房屋買賣協議無法履行，由此成訟。

本院認為，原、被告簽訂的《“某某家園”住宅買賣協議書》系雙方真實意思表示，被告某某公司因其開發的“某某家園”5某住宅樓涉及經濟糾紛，致原、被告簽訂的上述協議無法履行，顯屬違約。根據原、被告簽訂的《“某某家園”住宅買賣協議書》的約定，購房定金是50000元。關于原告胡某某于2013年2月6日交付給被告的20000元購房款，因無證據證明該20000元亦屬于定金，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第一百一十八條的規定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。故對原告請求該20000元雙倍返還的訴求本院不予支持。但因原、被告簽訂的《“某某家園”住宅買賣協議書》無法履行，被告應將原告支付的上述20000元退還給原告。原告根據協議書支付了被告定金50000元，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。本案因被告的原因造成雙方不能簽訂商品房買賣合同，故根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定，被告應當雙倍返還原告定金100000元。依據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第一百一十八條、《中華人民共和國合同法》第一百一十五條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，判決如下：

被告湖北某某房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起十日內，雙倍返還原告胡某某定金共計100000元并退還原告已支付的20000元。

如未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費減半收取1550元，由被告湖北某某房地產開發有限責任公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。（上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣3100元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行股份有限公司黃石分行團城山支行。戶名：湖北省黃石市中級人民法院。賬號：17×××18。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理）。

審判員　　劉天躍

二〇一七年六月十六日

書記員　　雷美檸

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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