現實中，時常遇到一房二賣的行為。那么，此種情形下，當事人該怎么維權呢？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持?！?/span>

根據該條法律規定，在遭遇一房二賣情形時，先買受人可起訴法院，要求確認房產商與后買受人惡意串通簽訂的房屋買賣無效。根據“誰主張，誰舉證”的原則，先買受人須舉證證明對方之間的房屋買賣行為屬于惡意串通。

附：相關案例

張某某訴劉某某等房屋買賣合同糾紛案

青海省高級人民法院

民事判決書

(2017)青民終21號

上訴人（原審被告）：張某某。

委托訴訟代理人:蘆某某，西寧市某某區中心法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：劉某某。

委托訴訟代理人：鐘汝超，北京市中盈律師事務所西寧分所律師。

原審被告：青海某某集團大洋房地產開發有限公司。

法定代表人：胡某某，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張連軍、郭瑾，青海夏都律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人劉某某、原審被告青海某某集團大洋房地產開發有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服西寧市中級人民法院（2016）青01民初307號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月22日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人張某某的委托訴訟代理人蘆某某，被上訴人劉某某的委托訴訟代理人鐘汝超，原審被告某某公司的委托訴訟代理人張連軍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

張某某上訴請求：請求撤銷一審判決，駁回劉某某的訴訟請求。事實和理由：一、一審認定某某公司欠付劉某某等人工程款而將案涉商鋪出售給劉某某，并約定在商鋪交付給劉某某后一年內將所有產權手續交付給劉某某。而案涉商鋪實際上是某某公司因拖欠其他實際施工人工程款而用該商鋪進行了抵賬，并不是某某公司欠付劉某某工程款。即某某公司與劉某某并無工程欠款的事實。二、一審法院認定張某某向某某公司法定代表人或其指定的第三人轉款的行為不能證實是某某公司與張某某之間的借款顯然錯誤。因為某某公司的法定代表人同時又是其他幾家公司的法定代表人，某某公司的法定代表人因公司資金周轉困難而向張某某借款均是用在公司的經營之上而不是用于其個人，即便是與某某公司沒有直接關系，但是某某公司愿意承擔其他公司的所有債務這與法也并不相悖，況且所有款項是經雙方結算后才達成的《抵賬協議》。對此張某某在一審中除了出示《抵賬協議》外，還有銀行的轉帳憑證予以證實。三、一審法院以某某公司多次向劉某某承諾辦理房產證但總是以種種借口進行推諉、拖延，而給張某某辦理房產證卻極為迅速，張某某在購買該商鋪時始終未到實地查看與日常交易習慣不符為由認為某某公司存在惡意，某某公司與張某某存在惡意串通，沒有事實根據和法律依據。因案涉商鋪是以抵賬的方式抵給張某某的，而不是日常的商品房買賣，況且張某某是在房產登記機關了解后也確實看到該商鋪在正常出租使用才與某某公司簽訂的《抵賬協議》。四、既然某某公司給劉某某多次承諾辦理產權手續，最后一次承諾的時間是2014年10月前，那么劉某某為什么在某某公司再次失約的情況下未向其主張權利而是放任其權利于不顧，讓張某某與某某公司來惡意串通侵害其權利，這顯然與情理不通。五、案涉商鋪都是因抵賬而產生的買賣行為，一審法院以劉某某先購得、先占有為由認定張某某與某某公司的《商品房買賣合同》無效，缺乏法律依據同時也與《物權法》的相關規定相悖。

劉某某答辯稱：一審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。一、劉某某購買房屋的民事行為沒有任何瑕疵。2006年8月31日，劉某某與某某公司簽訂了《商鋪出售協議書》，購買了位于西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3室商鋪。該協議簽訂之前，的確存在某某公司將該房屋抵債給施工人，由施工人尋找買主，找到買主后，買主與某某公司簽訂協議，然后在三方在場確認的情況下，買主支付的購房款由某某公司直接交給施工人用于抵債，某某公司向買房人出具購房款收據，確認已經收到購房款。以這樣的方式購買房屋，除了同時了結某某公司與其債權人的債務之外，與一般的房屋買賣沒有任何實質性的不同。協議簽訂后，劉某某全額支付了購房款。某某公司于2007年初將房屋交付給劉某某，劉某某一直占有使用近十年。不論周邊商戶、住戶，還是與房屋有關的物業管理、工商管理、水電、郵電、招商租賃等等部門，均以劉某某擁有該房屋為常識。在此期間，劉某某多次要求某某公司辦理房屋所有權證及土地使用權證，可某某公司以種種理由拖延并多次出具承諾書，承諾限期辦理完畢，但至今未給劉某某辦理該房屋的相關權證。二、一審法院認定張某某缺乏證據證實與某某公司之間的借款關系是正確的。張某某舉證其向若干案外自然人轉款的銀行憑證，該憑證并不能證明其給某某公司借款。1.這些自然人與某某公司沒有法律上的聯系，張某某稱這些人是某某公司法定代表人胡某某的親友，向這些人付款就相當于向某某公司付款，沒有證據予以證明。2.退一步講，款項即使是付給某某公司，也不能排除支付的是欠款、貨款等。三、一審判決認定張某某與某某公司惡意串通是基于以下一個完整的邏輯鏈條：劉某某早在十年之前購買并實際取得房屋--在此期間雙方一直為辦理房產證進行交涉，某某公司一直承諾辦理但一直沒有兌現--某某公司迅速為張某某辦理房產證（這說明某某公司具備為劉某某辦理的條件而故意不辦）--張某某與某某公司所謂的房屋買賣沒有一分錢的金錢往來，只有所謂的抵債協議--張某某作為買房人竟然沒有在房產證辦理完成之前看房，也沒有向房屋租戶提出自己是新的房主，租金的享有者，直到房產證辦理完畢后向法院起訴。綜上，一審法院認定張某某與某某公司的房屋買賣存在惡意，所簽《商品房買賣合同》無效正確。

2016年8月25日，劉某某以某某公司、張某某為被告向一審法院提起訴訟請求：1.確認某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3室商鋪抵債的行為無效；2.確認劉某某是位于西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3號商鋪的所有權人。

一審法院認定事實：因某某公司欠付劉某某等人工程款，2006年8月31日，某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協議書》，將八一路大洋華府小區臨街商鋪1號樓A軸11-19、軸11-18軸之間約266.73㎡出售給劉某某，價格為每平方米3600元，協議簽訂時劉某某給付某某公司定金2萬元，某某公司交房時劉某某須將余款940228元一次性付清；某某公司交房后一年內，將所有產權手續交付劉某某。2012年10月17日，某某公司向劉某某等人出具《承諾書》，承諾在2012年12月30日前解除涉案房屋抵押、辦理產權證書；2013年7月2日，某某公司又向劉某某等人出具《承諾計劃書》，承諾在2013年8月30日前辦理相關產權證書；2014年7月2日，某某公司及江西昂大投資發展有限公司再次向劉某某等人出具《承諾書》，認可未辦理房產證的原因在自身未歸還貸款，同時承諾，在2014年10月前辦理相關產權證書。劉某某等人從購買該房屋后至今一直以所有權人身份對外出租商鋪、取得收益。2015年11月26日，某某公司與張某某簽訂《抵帳協議書》，約定某某公司所欠債務由張某某償還共計27756426.26元，某某公司現無力償還所欠債務，經協商將開發的位于西寧市城東區八一中路25號臨街鋪面五套(大洋華府1號樓副25-1，副25-3，副25-5，副25-7)以每平方米25000元抵給張某某，抵償價26858000元。將上述房產抵給張某某后，某某公司仍欠張某某款項898426.26元，待張某某取得房產證后半年內由某某公司支付給張某某，此筆余款付清后雙方再無債權債務。同日，雙方簽訂《商品房買賣合同》。2015年12月15日，張某某取得上述商鋪的房屋所有權證。后張某某陸續以該商鋪作為抵押辦理了貸款。

該院認為，某某公司與劉某某于2006年8月31日簽訂的《商鋪出售協議書》是雙方當事人真實意思的表示，其內容不違反法律、法規的強制性規定，為有效合同。合同簽訂后，某某公司已實際將涉案商鋪交付劉某某使用，雖在合同中約定交房一年后辦理房產手續，但經劉某某多次催促，始終以商鋪未解除抵押為由拖延辦理產權登記手續。某某公司作為出賣人在明知涉案商鋪已出售給劉某某等人，并且故意拖延辦理房產手續的前提下，于2015年11月26日與張某某簽訂《抵帳協議書》及《商品房買賣合同》，將已交付劉某某等人使用多年的涉案商鋪，通過以房抵債的方式抵償給張某某，并迅速于2015年12月為張某某辦理了產權登記手續，某某公司的行為明顯存在惡意。張某某出具的證明其向他人帳戶轉款的證據不能證實是某某公司與張某某之間的借款，該院不予采信。張某某作為買受人應當通過實地查看能夠知道涉案商鋪已出售他人，但在簽訂抵帳協議及辦理產權登記的過程中，始終未到涉案商鋪實地查看與日常交易習慣不符，能夠認定某某公司與張某某存在惡意串通，該行為直接損害了劉某某等人作為案涉商鋪先行購買人的合法權益，故認定某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買賣合同》無效。劉某某要求確認某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區八一中路25號1號樓副25一3室商鋪抵債行為無效的訴訟請求成立，予以支持。2006年8月31日，某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協議書》是雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、法規的強制性規定，為有效合同，對雙方當事人均具有約束力。但因涉案商鋪現已登記在張某某名下，在張某某取得的房屋所有權證未被依法撤銷之情形下，劉某某要求確認其為西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3號鋪面所有權人的訴訟請求不能成立，不予支持。遂依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條、《中華人民共和國合同法》第六條、第五十二條第一款（一）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款規定，判決：一、某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買賣合同》無效；二、某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3室商鋪抵債的行為無效；三、駁回劉某某要求確認其為西寧市城東區八一中路25號1號樓副25-3號鋪面所有權人的訴訟請求。案件受理費59181元，由張某某負擔29590元，某某公司負擔29591元。

各方當事人對一審法院查明的事實均無異議，本院予以確認。

根據當事人的訴辯主張及已查明的事實對本案爭議焦點分析認定如下：

一、劉某某與某某公司簽訂的《商鋪出售協議書》的效力問題

本院認為，某某公司與劉某某于2006年8月31日簽訂的《商鋪出售協議書》是雙方當事人真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同有效。

二、張某某與某某公司簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題

本院認為，2006年8月31日某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協議書》，將案涉商鋪出售給劉某某用于抵償其欠付施工人的工程款，劉某某已全額付清購房款并自2007年使用案涉商鋪至今。雙方合同約定某某公司交房后一年內將所有權手續交付劉某某，但某某公司始終以商鋪未解除抵押為由拖延辦理產權手續，雖經劉某某多次催促，某某公司亦出具《承諾書》，但至今未給劉某某辦理產權手續。在此情況下，某某公司又與張某某簽訂《商品房買賣合同》，將案涉商鋪抵賬給張某某顯然存在惡意。張某某作為案涉商鋪的買受人是否存在惡意的問題。首先，張某某出具的證明其向他人賬戶轉款的證據，不能直接證明是某某公司與張某某之間的借款；其次，張某某稱其為實現債權逼迫某某公司將案涉商鋪抵賬給自己，作為某某公司在受到逼迫時，理應告知張某某該商鋪已經出售的事實，而某某公司稱其未將該事實告知張某某與常理不符；再次，張某某用于抵償的債務達26858000元，其作為買受人用案涉商鋪抵償其巨額債權，通過實地查看，向承租人、物業部門等了解情況，應當能夠知道案涉商鋪已出售他人，但其仍與某某公司簽訂《抵賬協議書》《商品房買賣合同》并辦理產權手續與日常交易習慣不符；最后，張某某一方面稱其不知案涉商鋪已出售的事實，另一方面卻又于2016年7月26日將劉某某訴至法院，對此其不能自圓其說。綜上，能夠認定某某公司與張某某存在惡意串通，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。某某公司與張某某的商鋪抵賬行為直接損害了劉某某等人作為案涉商鋪先行購買使用人的合法權益，故某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買賣合同》無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ旱诎舜稳珖ㄔ好袷律淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》關于一房數賣的合同履行問題指出，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。舉重以明輕，在數份合同均有效的情況下，惡意辦理登記的買受人，其權利尚不能優先于已經合法占有該房屋的買受人，況且本案某某公司與張某某惡意串通所簽《商品房買賣合同》無效，其權利更不能優先于已經合法占有使用該房屋數年的劉某某，即某某公司與張某某之間的商鋪抵債行為無效，所簽《商品房買賣合同》無效。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費59181元，由張某某負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　索曉春

審判員　　商海英

審判員　　羅江麗

二〇一七年三月十六日

書記員　　范中瑄

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明

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