導(dǎo)讀：滬上限購(gòu)政策的實(shí)施，導(dǎo)致很多想買(mǎi)房的人因不符合限購(gòu)政策規(guī)定，而無(wú)法在滬購(gòu)置房地產(chǎn)。在這樣的背景下，很多人選擇通過(guò)公司（注冊(cè)公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓）的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。這種變通做法，存在這很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

一、通過(guò)注冊(cè)公司的方式購(gòu)置房地產(chǎn)

在公司限購(gòu)政策出臺(tái)之前，普遍做法就是自己注冊(cè)成立公司，讓后以公司名義購(gòu)置房地產(chǎn)。自2019年7月3日起，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房必須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿5年、在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬(wàn)人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外）。同時(shí)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)購(gòu)房限購(gòu)措施，導(dǎo)致通過(guò)注冊(cè)企業(yè)來(lái)購(gòu)房的難度大大加深。

另外，從購(gòu)房成本方面考慮，注冊(cè)公司購(gòu)買(mǎi)房屋因?yàn)楣境闪r(shí)間短，有可能無(wú)法申請(qǐng)銀行貸款，只能全款或者接近全款購(gòu)房。一些優(yōu)惠政策也不能享受，比如首套房貸款利率、契稅等，而且每年需要繳納房產(chǎn)稅。

二、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得公司名下的房地產(chǎn)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這種操作模式不是正常直接通過(guò)購(gòu)買(mǎi)來(lái)獲得房地產(chǎn)，而是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為公司的法定代表人，通過(guò)控制公司以達(dá)到獲 得房地產(chǎn)。這種模式下，因?yàn)橹T多不可控因素存在，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)頻出：

（一）前手公司對(duì)外擔(dān)保的、對(duì)外承諾的風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)是最為隱蔽，也最容易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)之間，前手公司的公章都在其控制之下，如果在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，前手股東個(gè)人以公司名義對(duì)外有提供擔(dān)保或者書(shū)面蓋章承諾，公司將會(huì)對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，即使股權(quán)轉(zhuǎn)讓，公司依然會(huì)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。一旦發(fā)生此風(fēng)險(xiǎn)，后手股東在接手公司后，公司必須要對(duì)外承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或者其他承諾的兌現(xiàn)，否則，第三人債權(quán)人有權(quán)起訴公司，并查封公司名下財(cái)產(chǎn)（包括后手股東購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)）。

（二）公司對(duì)外債務(wù)纏身，過(guò)戶過(guò)程中被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)

如果前手公司對(duì)外是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，欠債眾多，被迫不得不處置資產(chǎn)以償還債務(wù)，這種情況應(yīng)當(dāng)尤其重視。避免前手股東甩鍋，后手股東加入后，非但不能獲得房地產(chǎn)，反而要為前手股東的經(jīng)營(yíng)虧損買(mǎi)單。

（三）將房地產(chǎn)抵押他人

部分企業(yè)為了獲得現(xiàn)金流，會(huì)將名下固定資產(chǎn)抵押給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，甚至個(gè)人，以獲得貸款。如果在不滌除抵押權(quán)的情況下，獲得股權(quán)，公司對(duì)外仍然需要償還這些借款。

以上方式取得房地產(chǎn)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，不是特殊情況，不建議采用這種方式購(gòu)買(mǎi)，如果一定要購(gòu)買(mǎi)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)一定要想辦法盡量規(guī)避。

律師建議：

一、委托律師進(jìn)行專業(yè)的盡職調(diào)查，了解抵押、查封、公司對(duì)外涉訴等情況。

二、認(rèn)真草擬買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)協(xié)議的條款，提前規(guī)避可能發(fā)生的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)前手公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，充分了解前手公司的財(cái)務(wù)狀況。

四、充分了解前手公司的業(yè)務(wù)情況，避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，對(duì)于空殼不對(duì)外經(jīng)營(yíng)的公司和實(shí)際對(duì)外經(jīng)營(yíng)的公司作出不同的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理，不應(yīng)過(guò)分低，避免稅務(wù)部門(mén)追究避稅責(zé)任。

六、必要時(shí)，可以通過(guò)公司分立等方式，將房地產(chǎn)和其他債權(quán)債務(wù)剝離，僅與分立出來(lái)的公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。