房屋買賣中風險的轉移，是指作為買賣標的物的房屋，如果在買賣過程中發生意外損毀、滅失，風險應由買賣雙方哪一方承擔的問題。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

可見，我國原則上對此采用交付主義原則，即以房屋的交付使用為風險的轉移點。但是，如果買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，此種情況下，是依過錯原則確定風險責任承擔。

需要注意的是，房屋的交付與房屋的所有權轉移是兩個不同的概念，二者在時間上也有差異。同時，風險由買受人承擔的，并不影響出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

附：相關案例

張某某訴寧波某某投資建設開發有限公司商品房預售合同糾紛案

寧波市鄞州區人民法院

民事判決書

(2016)浙0212民初10933號

原告：張某某。

委托代理人：孔德民，浙江鑫目律師事務所律師。

委托代理人：張某。系原告母親。

被告：寧波某某投資建設開發有限公司（統一社會信用代碼為913xxx4454519X0）。

法定代表人：錢某某，該公司執行董事兼總經理。

委托代理人：蔡祖紅，浙江紅邦律師事務所律師。

委托代理人：錢麗娜，浙江紅邦律師事務所律師。

原告張某某訴被告寧波某某投資建設開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，于2016年11月17日向本院提起訴訟，本院于同日受理后，依法適用簡易程序進行審理。本案于2016年12月27日公開開庭進行審理，原告的委托代理人孔德民、張某、被告的委托代理人錢麗娜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告起訴稱：原告與被告在2014年12月27日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定向被告購買位于寧波市鄞州區某某鎮某某村某某園第2幢303號住房一套，建筑面積79.11平方米，總價645689元，原告已付清全部款項。合同約定，被告應當在2016年6月30日前向原告交付房屋，如被告逾期交房，應自交房最后期限的第二天起至實際交付之日止按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。合同還約定，被告應于2016年9月30日前取得土地、房屋權屬證書并交付給買受人，逾期按日向原告支付已付房價款的萬分之一的違約金。2016年10月8日下午13時，原告接到被告公司打來的電話，說某某園第2幢16樓1602室裝修工人墜落到303室房屋露臺死亡，他們報110、119并報120急救中心，警方和急救中心到場時發現墜樓人員已經死亡，遂將死者遺體從陽臺并通過303房間及房門運出。原告認為，被告違反合同約定，不能按期交房，且在被告管理房屋期間，發生他人墜落至原告所購房屋死亡，且將死者從原告房間經過、從房門運出，導致原告不能也不敢使用該房屋，使原告的合同目的落空，給原告的經濟上造成了巨大的損失，精神上和心理上造成了極大的傷害。此外，涉案的房屋也存在質量問題，之前2幢403業主因衛生間裝修試水來電，當物業人員進去時，發現原告購買的房屋內有味道，房間里面都是水。當時原告的母親去找被告，被告推卸責任，還怪樓上裝修堵塞。后打開落水管發現是里面塞著東西，而且下水管沒有接到馬路上的下水道去。原告已經盡到了購買方的全部義務，而被告的行為給原告帶來了無法彌補的損失，應當對其后果承擔責任。故請求判令：一、解除原告與被告簽訂的編號為2014xxx136的《商品房買賣合同》；2、被告向原告退還購房款645689元及自起訴之日起至退還房款之日上述款項所產生的中國人民銀行同類同期貸款利息，同時承擔逾期交房違約金7748.29元（違約金以房價為基數，每日萬分之一，從2016年6月30日計算至被告實際退還款項之日止）；3、實現合同目的的逾期損失，即原告需要購買同等地段同等面積房屋要多支出購房款的損失193706.50元。

被告答辯稱：一、涉案房屋并未達到合同約定的解除條件，被告沒有根本違約，無需退回購房款，也無需賠償利息損失及實現合同目的的逾期損失。二、逾期交房的違約金是有一部分，應該從2016年7月1日起計算至2016年9月20日止，我們在2016年9月20日發送了交房通知，對原告主張的違約金計算標準予以認可。三、2016年10月8日，確有樓上一個人跌落到2幢3樓的公共平臺處，但并非跌落在房屋所屬的露臺，物業保安聽到響聲后報警，警方達到現場后，因302號房屋已交付，鑰匙交給了業主，303號房屋還未辦理交付手續，鑰匙還在物業，所以警察和醫務人員從涉案的303號房屋進入，并將傷者從303號房屋抬出后送往醫院。傷者在抬出303號房屋時并沒有死亡，被告僅是履行配合救治義務，并無過錯，而且并無有人在303號房屋死亡這一事實。四、被告交付的房屋經過綜合驗收和備案，不存在質量問題。

原告為證明自己的主張，向本院提交了如下證據：

1、《商品房買賣合同》1份，擬證明原、被告雙方簽訂合同，約定權利義務的事實；

2、購房發票3份，擬證明原告已支付購房款的事實；

3、詢問筆錄3份，擬證明2016年10月8日，16樓工作人員墜落到三樓露臺死亡，并且從涉案303號房抬出，門是由被告管轄的物業公司打開的事實；

4、調查問卷1套，擬證明如果在房屋里抬出過死人，對公眾的心理造成影響，會造成房屋貶值的事實；

5、照片1套，擬證明房屋質量存在問題，室內水管沒有接到排水管道的事實。

被告為證明自己的主張，向本院提交了房屋交付通知書、某某園住宅交付須知、EMS快遞面單各1份，擬證明原告在2016年9月21日簽收房屋交付通知的事實。

對原告提交的證據，被告的質證意見及本院認定意見如下：對證據1、2，被告無異議，確認已收到購房款645689元。對該證據本院予以認定。對證據3，被告對表面真實性無異議，對證明目的有異議，認為無法證明墜樓者是死在涉案房屋內，墜樓者上了120的急救車，可以證明在當時并沒有死亡。對該證據的真實性本院予以認定，但本院認為三份筆錄僅能證明2016年10月8日在某某園2幢1602室做裝修的一名工人墜樓至某某園2幢三樓一平臺上，經物業工作人員報警后，被送上120救護車的事實，但難以證明該墜樓者當時已經死亡的事實。對證據4，被告對真實性、合法性、關聯性均有異議，且調查的內容也與本案情況不一致，調查的是房子里死過人，但本案并不存在該情形。該調查問卷系原告單方制作并提供，真實性無法確認，本院不予認定。對證據5，被告對店面照片的真實性予以確認，對房屋內部照片的真實性不予確認。本院對照片的真實性予以認定，但店面外管道維修的照片難以證明跟涉案房屋的質量之間存在關聯，房屋內部地面有水的照片也難以證明涉案房屋存在根本性質量問題的待證目的。

對被告提交的證據，原告對真實性無異議，確認在9月23日左右收到過交付通知。對上述證據的真實性本院予以認定。

綜上，本院根據原、被告的訴辯意見及本院所確認的有效證據，認定本案事實如下：

2014年12月27日，原告與被告簽訂編號為2014xxx136的《商品房買賣合同》一份，約定原告向被告購買其開發的某某園2幢303號房屋一套，建筑面積79.11平方米，總價款645689元。合同約定出賣人應當在2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的，如逾期不超過150日，自合同規定的最后交房的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。合同簽訂后，原告已經向被告支付了購房款645689元。2016年9月19日，被告向原告寄送商品房交付通知書及交付須知，告知某某園小區在2016年9月20日已符合交付條件，建議原告在2016年9月23日至9月24日前來辦理交接手續，如客戶因特殊原因需提早或推遲交接時間的，請致電蔡永偉預約。原告在2016年9月23日收到該郵件，但未在2016年9月24日前到被告處辦理房屋交付手續。2016年10月8日，在某某園2幢1602室做裝修的一名工人墜樓至某某園2幢三樓平臺上，經物業工作人員報警后，民警、消防及120急救均到場，墜樓者通過從涉案的某某園2幢303室抬出后，被送上120救護車前往醫院搶救。原、被告均確認，該名墜樓者最終死亡。

本院認為，本案的爭議焦點主要在于涉案的《商品房買賣合同》是否符合單方解除條件。對此，原告認為，因為有墜樓者從涉案房屋內被抬出，導致原告不能也不敢使用涉案房屋，原告的合同目的落空，且涉案房屋存在質量問題，故要求解除合同。本院認為，原告要求解除《商品房買賣合同》的依據不能成立，理由如下：一、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規定，房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。本案中，被告已向原告發送交房通知，要求原告在2016年9月23日至9月24日前來辦理交接手續，原告在2016年9月23日收到該通知，但未在通知約定的期限內前往辦理交房條件。故在2016年9月24日之后房屋的相應風險已從開發商轉移至購房者，應由原告自行承擔相應風險。原告稱，因被告遲延交房，原告將原本用于交房的錢存進了銀行，后來被告臨時通知交房，原告拿不出錢，于是與被告的蔡姓業務員約定在2016年10月11日前去交付，得到了銷售的允許。對原告該陳述，被告未予確認，原告也未能舉證予以證明，故本院不予采納。二、2016年10月8日，在某某園2幢1602室做裝修的一名工人墜樓至某某園2幢三樓平臺上，經物業工作人員報警后民警、消防及120急救均到場，墜樓者通過從涉案的某某園2幢303室抬出后，被送上120救護車前往醫院搶救。因從墜樓平臺沒有直接通往地面的通道，為便于救治墜樓者，某某園的物業工作人員打開涉案303室的房屋門以方便醫務人員救治系配合履行緊急人道救助義務，該行為不影響原告對涉案房屋的使用，原告認為其無法使用涉案房屋的理由不能成立。三、關于原告主張的質量問題，原告未能舉證證明涉案房屋的質量問題已經達到了根本性違約的程度，故本院不予支持。綜上，本院認為，涉案的《商品房買賣合同》并未到達到合同單方解除的條件，原告主張解除合同，要求被告返還購房款及利息、賠償損失193706.50元于法無據，本院不予支持。

對于原告主張的逾期交房違約金，本院認為，《商品房買賣合同》約定出賣人應當在2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的，如逾期不超過150日，自合同規定的最后交房的第二天其至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。被告在2016年9月19日才通知原告在2016年9月23日至9月24日前來辦理交接手續，已構成逾期交房。原告在接到通知后未能按期前去收房，故在2016年9月24日之后的逾期交房損失，原告無權再行主張。被告應當從2016年7月1日起至2016年9月24日止按照合同約定的購房款日萬分之一的標準向原告支付逾期交房違約金，共計5552.93元。原告認為逾期交房違約金應計算至購房款退還之日起，缺乏依據，本院不予支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，判決如下：

一、限被告寧波某某投資建設開發有限公司于本判決生效之日起七日內向原告張某某支付逾期交房違約金5552.93元；

二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條及相關司法解釋之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息（加倍部分債務利息＝債務人尚未清償的生效法律文書確定的除一般債務利息之外的金錢債務×日萬分之一點七五×遲延履行期間）。

案件受理費12271元，減半收取6135.50元，由原告張某某負擔6110.50元，被告寧波某某投資建設開發有限公司負擔25元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省寧波市中級人民法院。

審判員　　徐旭霞

二○一七年五月十日

代書記員戚丹燕

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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