房地產開發公司委托代理銷售公司銷售商品房后，因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，法律后果由誰來承擔呢？  

根據相關法律規定，基于有效的委托代理關系所實施的代理行為，代理人代理行為的法律后果應直接約束被代理人，所產生的民事責任直接由被代理人承擔。所以，銷售公司作為委托代理人簽訂的商品房買賣合同應直接約束房地產開發公司，其法律后果亦應歸屬于房地產開發公司，所產生的相應民事責任應由房地產開發公司承擔。導致一房二賣符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定的，房地產開發公司應向買房人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

附：相關案例

湖北某某實業有限公司與蘇某某等商品房買賣合同糾紛案

最高人民法院

民事判決書

(2012)民抗字第24號

抗訴機關：中華人民共和國最高人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審被上訴人)：湖北某某實業有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區某某大道某某號某某大廈頂層。

法定代表人：李某，該公司董事長。

委托代理人：王為橋，湖北晨豐律師事務所律師。

委托代理人：韓某，該公司員工。

被申訴人(一審原告、二審上訴人)：蘇某某，男，1977年10月1日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區某某路某某號樓某某樓某號。

委托代理人：劉登攀，湖北山河律師事務所律師。

委托代理人：陳某，男，1942年12月 12日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區某某西路某號某樓2號。

被申訴人(一審被告)：武漢某某地產顧問有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區某某路某號。

法定代表人：姚某某，該公司董事長。

委托代理人：羅劍，湖北山河律師事務所律師。

湖北某某實業有限公司(以下簡稱某某公司)因與蘇某某、武漢某某地產顧問有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省高級人民法院 (2009)鄂民一終字第28號民事判決，向檢察機關申訴。最高人民檢察院以高檢民抗(2011)83號民事抗訴書向本院提出抗訴。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24號民事裁定書，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。最高人民檢察院指派檢察員王天穎、書記員王柳玉出席法庭。某某公司委托代理人王為橋、韓某，蘇某某委托代理人劉登攀、陳某，某公司委托代理人羅劍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院再審查明，2005年3月12日，某某公司與某公司簽訂一份《”某”商品房保底包干銷售合同》，同年6月，雙方簽訂一份《銷售代理補充協議》。2006年 3月28日，雙方簽訂一份《〈”某”商品房保底包干銷售合同〉補充協議》。在《”某”商品房保底包干銷售合同》中約定：某公司代理銷售由某某公司開發的““某””項目，項目位于武漢市江漢區某某路與某某路交匯處，該商品房建筑面積約5萬平方米；某某公司委托某公司代理銷售的商品房建筑面積除住宅兩層、商鋪700平方米外，其余全部屬代理范圍，所有對外銷售面積由某某公司簽字蓋章后，交由某公司負責對外銷售，具體房型面積作為本合同的附件；為保證銷售工作的正常進行，某某公司指定一名銷售負責人聯系及配合某公司的銷售工作，指定財務人員負責收取客戶支付的房款并開具有效收據；該項目的《商品房買賣合同》以及文件均需由某某公司加蓋公章后方能生效，其他任何單位和個人簽訂均屬無效。在《〈”某”商品房保底包干銷售合同〉補充協議》中約定有：2006年4月份為宣傳炒作本樓盤的策劃月，此月份暫封盤1個月。

2006年4月蘇某某與某某公司就購買06號、07號商鋪，雙方簽訂了《＜”某”＞商品房認購合同》，該兩份認購合同均載明甲方(出賣方)為某某公司，乙方(買受方)為蘇某某，并均加蓋有“湖北某某實業有限公司”某”銷售合同專用章”，該兩份認購合同亦載明售樓部地址是某某路與某某路交匯處以及認購房號分別是06號和07號商鋪。同月，蘇某某與某某公司的房屋銷售代理商某公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》。其中第一份合同約定：出賣人為某某公司，委托代理機構為某公司，買受人為蘇某某；買受人所購商品房為一層06號商鋪；建筑面積為145．39平方米，價款為每平方米 30 476．72元，合計4 431 010元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產部門一份，銀行一份。在該合同的出賣人簽章處蓋有“湖北某某實業有限公司”某”銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇某某的簽字。該合同有多處涂改及所附圖紙齊縫印不全的現象。另第二份合同約定的當事人與上述合同一致，其約定的買受人所購商品房為一層07號商鋪；建筑面積為64．40平方米，價款為每平方米33 385．09元，合計 2 150 000元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產部門一份。在該合同的委托代理機構簽章處蓋有“武漢某某地產顧問有限公司銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇某某的簽字，某某公司未在該合同的出賣人簽章處簽章。蘇某某除20 000元系現金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通過某公司報批安裝在““某””的POS機向某公司支付購房款 4 211 010元，并于2006年5月17日通過銀行轉賬支付了購房款1 400 000元。某公司分別于2006年4月11日、4月30日和5月17日向蘇某某開具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三張收款收據，其金額共計5 631 010元，其中，某公司開具的2 000 000元收據載明為定金，與兩份認購合同記載的定金合計金額相符。

某公司于2006年6月20日向某某公司發出《解除＜”某”商品房保底包干銷售合同＞的通知》，表示因某某公司提供不具備合法銷售資格的房產，不能按約支付裝修款，導致合同目的不能實現，故通知解除合同。此后，某公司銷售人員退出售樓部并于2006年7月30日對安裝在““某””的POS機辦理了撤機手續，某某公司重新組織人員對該項目進行銷售。某公司向某某公司發出解除合同通知后，仍持有部分房屋銷售合同等材料的原件，湖北省武漢市中級人民法院已于2006年8月29日組織雙方辦理了移交手續。 2006年9月29日，某某公司將本案訟爭的07號商鋪出售給李晶，商品房買賣合同于2006年9月30日向武漢市房產管理局備案。2006年10月31日，蘇某某到““某””售樓部要求辦理交房手續時，某某公司以該公司并未與其簽訂合同，也未收到其購房款為由拒絕辦理交房手續，從而引起本案糾紛。蘇某某于2006年11月14日向武漢仲裁委員會申請仲裁。2007年1月 16日，某某公司將本案訟爭的06號商鋪出售給李少偉，商品房買賣合同于2007年 1月17日向武漢市房產管理局備案。2007年7月16日，武漢仲裁委員會作出(2006)武仲裁字第00858號裁決書。2007年9月 20日，某某公司向湖北省武漢市中級人民法院申請撤銷該裁決書。2008年1月11日，湖北省武漢市中級人民法院以(2007)武仲監字第369號民事裁定書撤銷該裁決書。2008年4月7日，蘇某某向湖北省武漢市中級人民法院提起本案訴訟，請求判令：1．確認蘇某某與某某公司就““某””06、07號商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》有效；2．某某公司的行為導致合同目的無法實現，判決解除蘇某某與某某公司就““某””06、07號商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》；3．某某公司返還蘇某某購房款5 631 010元，并賠償利息損失689 235元；4．某某公司賠償蘇某某 5 631 010元及仲裁費107 240元；5．某公司就上述第三項請求承擔連帶責任；6．由某某公司、某公司承擔本案全部訴訟費用及財產保全費用。

湖北省武漢市中級人民法院一審認為，一、關于對蘇某某舉證06號商鋪《武漢市商品房買賣合同》(以下簡稱06號合同)的效力及其過錯責任的認定。該合同雖是由某公司與蘇某某接洽簽訂，但鑒于該合同只有蘇某某和某某公司的簽章，而沒有某公司作為委托代理機構的簽章，故該合同的主體只能確定為是蘇某某和某某公司，所約定的內容僅對其雙方有約束力，某公司在該合同中不享有任何權利和義務。該合同雖然只有蘇某某所持的一份原件，且合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無齊縫印的不正?，F象，均不足以證實該合同系他人偽造，因此，該合同所約定的內容應是雙方真實意思的表示，合同形式和內容亦未違反法律規定，該合同應認定為有效合同。合同簽訂后，購房人應依購房合同的約定按時向房屋開發商交付購房款，但蘇某某沒有根據合同相對性原則向某某公司給付房款，而將購房款付給某公司并由其出具收據，最終使得某公司將該房款不當得利占有。可見，蘇某某所付購房款不能依約交付給某某公司，致使該合同目的不能實現，應予解除，其過錯系買受人蘇某某自身造成。出賣人某某公司就此沒有過錯。二、關于07號商鋪《武漢市商品房買賣合同》(以下簡稱07號合同)的效力及其過錯責任的認定。由于該合同的簽章處僅有蘇某某和委托代理機構某公司的簽章，沒有某某公司的簽章，根據 2001年4月4日建設部令第88號發布《商品房銷售管理辦法》第十六條第一款的規定，該合同不具有商品房買賣合同的效力。蘇某某作為購房人在簽訂該合同中即使不了解有關法律法規之規定，但按常理亦應明白所簽訂的房屋買賣合同必須要有房屋開發商簽章這一基本交易常識，更不應以合同為憑直接向某公司給付其購房款。因此，蘇某某與某公司之間所發生的這一購房行為，與某某公司無關聯，某某公司對此不存在過錯。綜上，蘇某某向某公司付購房款共計5 631 010元的行為，完全是因蘇某某自身的過錯而造成，其責任不在某某公司。由于某公司是不當收取蘇某某的購房款，依據《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，某公司應將收取蘇某某的購房款予以返還。蘇某某要求某公司承擔返還購房款5 631 010元并賠償其資金占用損失的連帶責任的訴請，一審法院予以支持。蘇某某要求解除 06號合同的訴請，鑒于該合同雙方已無繼續履行的可能，一審法院予以確認。蘇某某認為其簽訂購房合同及付購房款是基于某公司的有權代理，至于代理人與被代理人之間的內部約定不約束購買人的理由，其實質是要法院確認某公司在本案中的行為屬表見代理，從而要求某某公司承擔返還購房款5 631 010元及賠償相應損失。合議庭評議認為，本案某公司的行為是否屬表見代理，應根據《中華人民共和國合同法》第四十九條的規定而確定。蘇某某所簽訂的06號合同雖說是某公司以被代理人的名義訂立合同，但某公司不是合同的相對方，蘇某某沒有理由向不是合同的相對方支付06號商鋪的購房款；至于蘇某某所簽訂的07號合同，某公司并沒有以被代理人的名義簽訂該合同，且蘇某某也未向被代理人支付07號商鋪的購房款。因此，本案中某公司的行為均不構成表見代理。故，蘇某某以此理由要求某某公司承擔返還購房款5 631 010元及賠償相應損失的訴請，不予支持。據此，湖北省武漢市中級人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初字第56號民事判決：一、解除蘇某某與某某公司簽訂的06號商鋪《武漢市商品房買賣合同》；二、某公司于本判決生效之日起十日內向蘇某某返還購房款5 631 010元并賠償其資金占用損失 (以購房款為基數，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中國人民銀行規定的同期貸款利率計付)；三、駁回蘇某某的其他訴訟請求。案件受理費94 151元，由蘇某某負擔45 192．48元，某公司負擔 48 958．52元。訴前財產保全費5000元，由某公司負擔。

蘇某某不服上述一審判決，向湖北省高級人民法院提起上訴。

湖北省高級人民法院二審認為，一、根據某某公司與某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》、《銷售代理補充協議》及《＜”某”商品房保底包干銷售合同＞補充協議》的約定，某公司代理銷售某某公司的““某””房屋，某某公司與某公司間存在委托合同關系，某某公司系委托人，某公司系受托人。某公司將““某””一層06、07號商鋪出售給蘇某某，蘇某某與某公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》，蘇某某應為第三人。二、關于06號合同的效力問題。因合同明確約定出賣人為某某公司，委托代理機構為某公司，買受人為蘇某某，雖然某公司未在合同上蓋章，但某某公司已在合同上加蓋公章，蘇某某亦在合同上簽字，該合同應為有效。由于蘇某某購買06號商鋪一直與某公司商談，且06號合同中明確約定某公司為委托代理機構，某公司未在合同上蓋章的行為并不影響某公司的受托人身份。由于某公司未向蘇某某出具其與某某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》，蘇某某對于某公司沒有收取購房款的權限是不知情的，且在《武漢市商品房買賣合同》中對該事項未作出約定，某某公司亦未就此事項向蘇某某宣示，故蘇某某向某公司支付購房款的行為并無不當。根據《中華人民共和國民法通則》第六十五條第三款“委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任”的規定，應視為蘇某某向某某公司支付了購房款，一審法院認定蘇某某所付購房款不能依約交付某某公司，致使該合同目的不能實現而應予解除缺乏事實和法律依據，予以糾正。三、關于07號合同的效力問題。雖然某某公司未在合同上蓋章，僅有某公司的蓋章，但是該合同中明確約定出賣人為某某公司，委托代理機構為某公司，買受人為蘇某某，且從06號合同簽訂過程看，蘇某某對于某公司作為受托人，有權代理某某公司銷售““某””房屋的事實是清楚的，根據《中華人民共和國合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外”的規定，07號合同直接約束某某公司和蘇某某，該合同應為有效。一審法院認定蘇某某與某公司就07號商鋪發生的購房行為，與某某公司無關聯，缺乏事實和法律依據。由于蘇某某對于某公司沒有收取購房款的權限是不知情的，蘇某某向某公司支付購房款的行為并無不當，應視為蘇某某向某某公司支付了購房款。至于某公司收取了蘇某某兩份《武漢市商品房買賣合同》約定的購房款5 631 010元未交給某某公司，屬另一法律關系，某某公司可另行主張權利。四、蘇某某在兩份商品房買賣合同交付后，依約向某某公司支付了購房款 5 631 010元，已履行了合同約定的義務。而某某公司卻擅自將出售給蘇某某的06、 07號商鋪出售給他人，已構成違約，并導致合同已無繼續履行的可能，蘇某某要求解除兩份《武漢市商品房買賣合同》的請求，符合《中華人民共和國合同法》有關規定，予以支持。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款的規定，某某公司應將購房款5 631 010元返還給蘇某某并賠償資金占用期間的利息損失，但由于蘇某某交付的款項全部由某公司收取，某某公司未收取任何款項，且在一審法院判決某公司向蘇某某返還購房款并賠償其資金占用損失后，某公司對一審判決并未提出上訴，應視為認可，故對此不作變更，某某公司對于某公司不能償還的部分承擔補充賠償責任。依據上條司法解釋的規定，蘇某某有權要求某某公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，但考慮到蘇某某所持合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無齊縫印的不正?，F象， 07號合同僅有某公司的印章而無某某公司的印章，由于蘇某某疏于審查，對于本案糾紛的發生存在過失，酌情判決某某公司向蘇某某承擔購房款金額50％的賠償責任2 815 505元，其余責任由蘇某某自行承擔。蘇某某上訴主張的仲裁費用，因系其必然支出的訴訟費用，不予支持。綜上，蘇某某的相關上訴請求成立，予以支持，其他上訴請求缺乏事實和法律依據，予以駁回。一審法院認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，據此，湖北省高級人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一終字第 28號民事判決：一、維持湖北省武漢市中級人民法院(2008)武民初字第56號民事判決主文第二項；二、撤銷湖北省武漢市中級人民法院(2008)武民初字第56號民事判決主文第一、三項；三、解除蘇某某與湖北某某實業有限公司簽訂的06號、07號商鋪《武漢市商品房買賣合同》；四、湖北某某實業有限公司對武漢某某地產顧問有限公司的給付義務承擔補充賠償責任；五、湖北某某實業有限公司于本判決生效之日起十日內賠償蘇某某2 815 505元；六、駁回蘇某某的其他訴訟請求。一審案件訴訟費按一審判決執行。二審案件受理費94 151元，由蘇某某負擔28 245．30元，由湖北某某實業有限公司負擔65 905．70元。

某某公司不服上述二審判決，向檢察機關提出申訴。

最高人民檢察院向本院提出抗訴認為，上述二審判決適用法律錯誤。一、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，可向出賣人主張不超過購房款一倍的賠償。該條款作為對懲罰性賠償金的規定，旨在制裁和遏制欺詐、惡意毀約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為。因此其適用的前提是出賣人具有惡意違約故意的情形。二、根據庭審查明的事實：某公司并未將出售兩處涉案商鋪的事實告知某某公司。某某公司于2006年9月30日出售07號商鋪時，蘇某某尚未向其主張交房，該房屋糾紛亦未進入仲裁或訴訟程序，也即某某公司是在不知07號商鋪已售的前提下另售他人，且07號合同“出賣人”處無簽章，僅“委托代理機構”處蓋有某公司的公章。某某公司并無最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款中“一房數賣”的主觀惡意，更沒有隱瞞實情的欺詐故意；而某某公司出售06號商鋪是在2007年1月16日，在蘇某某向其主張交房，且涉房糾紛已進入仲裁審理過程之中而為，也即某某公司系在明知06號商鋪存在糾紛且尚未解決的前提下再次出售，具有明顯的故意，其行為是導致06號商鋪在存在糾紛且尚未解決的情形下，出現“一房二售”客觀事實的根本原因。由此可見，06號合同與07號合同目的無法實現的根本原因不同，適用法律的前提亦不相同。二審判決適用該最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款判令某某公司向蘇某某支付 06、07兩套商鋪購房款50％的懲罰性賠償，判令某某公司賠償蘇某某2 815 505元，適用法律確有錯誤。三、二審判決判令解除蘇某某與某某公司簽訂的06、07號合同錯誤。06號合同上蓋有某某公司銷售合同專用章，而07號合同“出賣人”處無簽章，僅“委托代理機構”處蓋有某公司的公章，即某公司出賣07號商鋪與某某公司無關。且蘇某某向某公司支付的購房款5 631 010元，某公司并未交付某某公司。某某公司完全在不知情的情況下將 07號商鋪另賣他人，某某公司不存在惡意。故07號商鋪不存在解除合同的問題。二審判決判令解除蘇某某與某某公司簽訂的07號合同錯誤。同理，某某公司對某公司返還蘇某某購房款563萬元承擔的補充賠償責任亦不應包含07號商鋪的購房款。

某某公司同意抗訴意見并認為，一、某公司無權銷售““某””06、07號商鋪，該公司違反雙方合同約定，超出代理銷售范圍，在”某”樓盤封盤期間，將”某”06、07號商鋪出售給蘇某某是越權行為，該行為對某某公司沒有約束力，其責任由行為人某公司承擔。二、蘇某某在購房中存在嚴重過錯，不構成表見代理的法律特征。廣告宣傳系2006年5月1日“傾情推出”，蘇某某卻在2006年4月與某公司簽訂合同；蘇某某對存在明顯缺陷的購房合同未盡到必要的審查義務，06號合同和07號合同版本不一致，兩份合同主體印章不一致、內容不同，06號合同有多處涂改粘貼痕跡，付款收據由某公司而非某某公司出具，蘇某某部分房款系支付給了曾慶婷個人。三、本案中某公司超越代理權銷售““某””06、07號商鋪，且某某公司無過錯，本案也不構成表見代理的法律特征，某某公司銷售06、07號商鋪的行為不構成違約，某某公司不應當承擔對某公司返還蘇某某購房款的補充責任和向蘇某某承擔購房款50％的賠償責任。請求撤銷湖北省高級人民法院(2009)鄂民一終字第28號民事判決并改判06號合同、07號合同無效、駁回蘇某某要求某某公司返還購房款、賠償利息損失、賠償5 631 010元及仲裁費的訴訟請求，一、二審訴訟費及財產保全費全部由蘇某某承擔。

蘇某某答辯稱，一、抗訴書認為兩份購房合同是有效的，申訴人卻認為兩份合同無效，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條的規定，抗訴再審案件審理范圍必須是抗訴支持當事人請求的范圍，鑒于抗訴并未支持某某公司的申訴請求，本案再審程序應到此(指本案庭審時)終結，某某公司的觀點不應納入再審范圍。二、就檢察機關現有抗訴理由而言，違背了民事代理制度的基本原則，以犧牲交易安全為代價，對民事交易活動的誠信環境造成了極大損害。某公司系某某公司授權銷售代理人，某公司有權代理銷售涉案的房屋，本案是代理銷售，不是表見代理，涉案合同直接約束商鋪的出賣人。就07號商鋪而言，購房合同首頁已明確表明了某某公司的出賣人身份和某公司的代理人身份，某公司在合同尾頁代理人簽章處蓋章，這是代理人表明被代理人身份情況下作出的代理銷售行為，而抗訴書的觀點僅僅因為尾頁上只有某公司的公章，就認為該合同與某某公司無關，絕對是對代理制度的嚴重誤解。無論事實上某某公司是否知曉，某公司的行為都代表了某某公司，在民事法律關系上只能認定某某公司知曉，即在房產已經銷售后再次銷售，導致蘇某某合同目的無法實現，應承擔雙倍賠償責任。二審判決僅判令某某公司承擔對房款的補充賠償和50％的違約賠償責任，已是絕對寬容。三、湖北省武漢市中級人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結果和執行行為均存在違法情形。四、某某公司逃避責任，其相關觀點缺乏法律基礎。本案僅需查明代理關系是否成立；某某公司認為合同存在涂改所以無效，但其提交一審法院的授權委托書、律所所函等均有明顯涂改；蘇某某作為購房人六年多以來房款沒退房產被另售，而某公司與某某公司既無任何損失也未實際承擔責任；某某公司是在利用訴訟推卸自己選擇伙伴不當的責任。五、本案應認定某某公司在兩份銷售合同中，具有一房二售的違約行為，導致合同目的無法實現，應判決某某公司承擔全部款項的雙倍賠償責任，但蘇某某尊重二審判決結果。請求以申訴人沒有同意抗訴意見為由，駁回申訴人的申訴。

某公司答辯稱，一、某公司作為某某公司樓盤銷售代理人，其代理行為所產生的法律后果應由某某公司承受。本案中，某公司作為某某公司所開發樓盤““某””的包銷代理人，其代理權毋庸置疑，某某公司是否知曉某公司的行為以及某公司是否將蘇某某交納的房款交付某某公司的事實均不構成代理無效的事由，某公司履行《商品房保底包干銷售合同》所產生的違約行為不能對抗該合同以外的第三人：蘇某某為買某某公司開發的““某””樓盤商鋪而簽署的《武漢市商品房買賣合同》合法有效，由此產生的一切法律后果依據合同法及民法通則之規定應由身為委托人的某某公司承受：某公司承認截取蘇某某購房款的行為不當，亦導致本案的發生，但某公司的行為也系某某公司無故拒絕支付代理傭金及溢價分成之后的無奈之舉，實為采取不恰當的自我救濟措施將自身的經營風險轉嫁與蘇某某，為此，某公司一再同意將對某某公司享有的近 800萬元債權轉讓與蘇某某享有，以彌補自身行為給其造成的損失。二、二審判決某某公司承擔“一房二賣”的賠償責任認定事實清楚、適用法律準確。關于商品房買賣的司法解釋中，未要求查明“一房二售”的主觀故意。無論事實上某某公司是否知曉蘇某某已簽署《武漢市商品房買賣合同》，某公司的行為均代表了某某公司。在民事法律事實上必然只能認定某某公司對此是知曉的。即某某公司在本案訴爭商鋪已經銷售后再次銷售的行為，導致蘇某某簽署的《武漢市商品房買賣合同》目的無法實現，則某某公司就應承擔雙倍以內的賠償責任。請求維持二審判決。

本院再審認為，關于原審對某某公司與某公司之間簽訂的包干銷售合同及補充協議合法有效的認定一節，鑒于某某公司與某公司對其并無爭議，檢察機關亦未對其提出抗訴，且上述合同不違反法律法規的強制性規定，本院予以確認。基于檢察機關的抗訴及當事人的訴辯意見，本案的主要爭議焦點可以歸納為：一是某公司向蘇某某銷售06號、07號商鋪行為的法律后果是否應歸屬于某某公司；二是某某公司是否因另售06號、07號商鋪而對蘇某某承擔相應賠償責任。

一、關于某公司向蘇某某銷售06號、07號商鋪行為的法律后果是否應歸屬于某某公司的問題

根據《中華人民共和國民法通則》第六十三條的規定，被代理人對代理人在代理權限內以被代理人名義實施的代理行為，承擔民事責任。因此，本案某公司銷售行為的法律后果歸屬于某某公司取決于某公司的銷售行為是否構成有權代理。本院認為某公司的銷售行為已構成有權代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時，某某公司已授予某公司獨家全程的代理權限。某某公司與某公司簽訂的《”某”商品房保底包干銷售合同》第二條約定，“甲方(指某某公司)授權乙方(指某公司)為該項目獨家全程銷售代理，代理范圍包括項目營銷策劃、銷售代理、廣告宣傳等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行銷售，或委托其他公司、個人進行銷售”，該條約定已明確授予某公司銷售案涉樓盤的代理權限，相關報紙廣告等宣傳材料上亦標明某公司作為該樓盤“全程營銷”的代理人的法律地位。第二，某公司系以某某公司的名義而非以某公司自身名義銷售案涉商鋪。06號合同和07號合同首部均載明出賣人為某某公司，并明確某公司的身份為某某公司的委托代理機構。第三，06號合同和 07號合同尾部均有蘇某某簽字，06號合同尾部加蓋有出賣人某某公司的銷售合同專用章，07號合同尾部亦有某公司以某某公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇某某購買商鋪的過程中還取得了06號、07號商鋪的《＜”某”＞商品房認購合同》，該兩份認購合同均加蓋有某某公司的銷售合同專用章。第五，蘇某某系在樓盤售樓處現場簽訂06號合同與07號合同并通過現場POS機支付主要購房款?？梢?，某公司以某某公司名義向蘇某某銷售案涉商鋪的行為，足以認定構成有權代理，且蘇某某作為普通購房者亦有較為充分理由相信某公司具有銷售案涉商鋪的代理權限。另外，部分樓盤宣傳材料上雖有 2006年5月1日傾情推出的表述，但此種表述并未包含對外宣示禁止某公司于 2006年5月1日之前銷售案涉商鋪的意思；同時，某某公司與某公司就封盤期間、收款權限、簽章權限等事項作出的若干約定均系某某公司與某公司之間的內部約定，并未對外公示，不能對抗善意的購房者；而某某公司再審中主張06號、07號商鋪不在某公司受權銷售的范圍之內但某公司予以否認，且某某公司未能舉證予以證實，故就某某公司關于某公司銷售案涉商鋪系越權行為對某某公司無約束力的主張，本院不予支持。至于某某公司提出因存在蘇某某未注意案涉樓盤廣告宣傳系 2006年5月1日“傾情推出”、蘇某某未對合同的版本、涂改和簽章及收據出具主體等進行必要審查、蘇某某部分款項系通過某公司財務人員中轉等情形而應認定蘇某某在購房中存在嚴重過錯從而不構成表見代理的主張，在論證前提上即與本案中某公司銷售行為應系有權代理的性質不符，且結合本案代理銷售、廣告營銷、合同簽訂與款項支付的前述具體過程與情形，某某公司關于合同相對方過錯標準的主張亦超出了蘇某某作為普通購房者的合理注意義務，本院不予支持。綜上，某公司基于有效的委托代理關系所實施的代理行為不違反法律法規禁止性規定，應認定為有效，其代理行為的法律后果應直接約束被代理人，所產生的民事責任直接由被代理人承擔。某公司作為委托代理人簽訂的 06號、07號合同應直接約束被代理人某某公司，某公司作為委托代理人收取款項的法律后果亦應歸屬于被代理人某某公司，某公司所為產生的相應民事責任應由某某公司承擔。另，某公司向蘇某某銷售案涉商鋪系以被代理人某某公司的名義而并非以其自身名義，而成立隱名代理的必要前提之一系受托人以自己的名義與第三人訂立合同，故二審判決適用《中華人民共和國合同法》第四百零二條認為某公司銷售07號商鋪的行為構成隱名代理，對合同效力的最終認定雖無影響，但屬于適用法律不當，本院予以糾正。

二、關于某某公司是否因另售06號、07號商鋪而對蘇某某負擔相應賠償責任的問題

根據本院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！笨梢?，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規定。2006年4月某公司作為委托代理人與蘇某某訂立06號合同與07號合同，法律后果上即為被代理人某某公司已與蘇某某訂立06號合同與 07號合同，此后某某公司向蘇某某之外的第三人出賣房屋并導致蘇某某無法取得 06號、07號商鋪，蘇某某即有權依據本院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二項規定請求某某公司承擔不超過其已付購房款一倍的賠償責任。而某某公司的相關申訴請求實質上系將其選擇及監督委托代理人的經營風險不當轉嫁于購房者，本院不予支持。在某某公司另售商鋪導致06號、07號合同已無繼續履行可能的情況下，二審法院依據蘇某某的訴訟請求而判令解除06號、07號合同并無不當。同時。二審酌情判決某某公司向蘇某某承擔購房款金額50％的賠償責任，作為相關權利的有權處分人蘇某某在再審中表示尊重二審該判決結果，故本院對該賠償比例不予調整。

另，一、關于再審審理范圍的問題。蘇某某再審中提出因抗訴并未支持某某公司的申訴請求，應根據本院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條規定，某某公司的觀點不應納入再審范圍。蘇某某該項主張的基礎系其認為抗訴理由與某某公司對兩份購房合同效力認識理由存在不同，但當事人的訴訟請求不同于支持當事人提出請求的理由和依據，某某公司對合同效力認識所提出的理由和依據不同于抗訴所提出的理由和依據，并不意味其申訴請求未獲得抗訴支持，且某某公司的再審請求并未超出本案原審的審理范圍，因此對蘇某某的該項主張，本院不予支持。蘇某某再審中還提出此前湖北省武漢市中級人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結果和執行行為均存在違法情形，因本院再審此案系基于最高人民檢察院對湖北省高級人民法院二審判決所提出的抗訴，其審理范圍一般應以原審審理范圍為限，蘇某某的前述主張并未在原審中主張，顯然不屬于本案再審審理范圍，本院不予處理。二、關于二審判決確定某公司所承擔責任是否應當變更的問題。在委托代理人某公司銷售06號、07號商鋪的行為構成有權代理且06號、07號合同被解除的情況下，根據法律的規定，應由被代理人某某公司單獨承擔向蘇某某返還購房款及賠償資金占用損失的給付義務，二審法院卻判令某公司向蘇某某返還購房款及賠償資金占用損失并由某某公司對此負補充賠償責任，本院本應依法予以糾正，但考慮到如予改判將加重申訴人某某公司的責任負擔，加之二審判決關于賠償責任的此種認定既未超出蘇某某訴訟請求的總體范圍、也未實質損害蘇某某的利益，還未損害國家利益和社會公共利益，同時蘇某某再審中對此未提出異議，作為有權處分其自身權利的民事主體某公司在再審中亦要求維持二審判決，故為尊重當事人的處分權和維護已進入穩定的社會關系和秩序，本院對此不作變更。

綜上，本院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

維持湖北省高級人民法院(2009)鄂民一終字第28號民事判決。

本判決為終審判決。

審　判　長　何東寧

審　判　員　孫祥壯

代理審判員　王朝輝

二〇一三年七月一日

書　記　員　郭　魏

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務所律師原創，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用本文的任何內容，請注明出處。