什么是預(yù)約合同？

民法典第495條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！痹谒痉▽?shí)踐中，預(yù)約合同的范圍非常廣泛，商品房買(mǎi)賣(mài)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、民間借貸、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域均存在，名稱(chēng)多種多樣，包括意向書(shū)、允諾書(shū)、定金收據(jù)、框架性協(xié)議等。

而本約合同，顧名思義就是正式的合同，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，成立正式的合同關(guān)系，受到合同約束。

案例分析：

2016年7月12日原告與被告簽訂《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》，約定被告將上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)三城路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出賣(mài)給原告，房?jī)r(jià)980,000元，定金50,000元，于2016年8月15日前支付部分首付款200,000元，銀行貸款630,000元等。原告按約支付定金50,000元、首付款200,000元，此后被告拒絕繼續(xù)履行合同，故訴至法院。原告認(rèn)為：1、雙方簽訂的合同具備房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款；2、合同上由被告王某某及被告王某某的父親王某某簽字，被告王某某、被告薛某是夫妻關(guān)系，根據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)蚱拗g在締結(jié)合同中，相互之間有表見(jiàn)代理的規(guī)定；3、王某某向原告承諾有兩被告的授權(quán)；4.兩被告對(duì)王某某代理行為，事先是知情和認(rèn)可的，之后的錄音中也能表明被告薛某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)是明知與同意的。審理中，因兩被告不愿意履行合同，故變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求按照評(píng)估價(jià)2,510,000元減去合同價(jià)980,000元確定原告的損失。

被告答辯：

1、原被告雙方并未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只簽訂了居間協(xié)議，協(xié)議實(shí)質(zhì)為約定履約、定金協(xié)議，協(xié)議對(duì)買(mǎi)賣(mài)的地址、價(jià)格、付款方式做了簡(jiǎn)要約定，并未對(duì)房屋交付時(shí)間、裝修家電費(fèi)用等事項(xiàng)具體約定；2、原告違反雙方約定，被告出售系爭(zhēng)房屋為了本市他處另購(gòu)房屋，簽訂時(shí)，原告承諾社保繳納5年，就能辦出相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告2016年12月份才拿出材料，直接導(dǎo)致被告資金不到位，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)另外房屋；3、被告薛某對(duì)出售房屋不知情，之后就反對(duì)，居間協(xié)議是被告王某某與其父親王某某簽訂，薛某對(duì)出售不知情，又拒絕事后補(bǔ)簽。現(xiàn)兩被告不愿意與原告磋商達(dá)成新的買(mǎi)賣(mài)合同，不同意原告繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。對(duì)變更后的訴請(qǐng)，被告同意解除合同，但不同意賠償差價(jià)1,530,000元，只同意雙倍返還定金。

法院判決：

本院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一是《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》系預(yù)約合同還是正式合同。從合同內(nèi)容看，雙方未約定房屋交付時(shí)間、房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間、貸款辦理時(shí)間等合同主要條款，而且合同中多次約定需另外簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，故本院采信被告主張，認(rèn)定該合同系預(yù)約合同。根據(jù)該合同，雙方應(yīng)在原告社保繳費(fèi)年限已滿(mǎn)的情況下另行簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的條件已滿(mǎn)足，但兩被告不再愿意繼續(xù)履行合同，不愿意另行協(xié)商簽訂正式合同，故簽訂該預(yù)約合同的被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二是被告薛某是否知情與同意《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》的簽訂與履行。案外人王某某代表被告王某某以及被告薛某簽訂，雖王某某與被告薛某關(guān)系特殊，也不排除不經(jīng)被告薛某同意，即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的可能。雖然原告提供的錄音中被告薛某沒(méi)有直接表示不知情不同意，但也沒(méi)有表示知情與同意。再則，因認(rèn)定該合同為預(yù)約合同，現(xiàn)兩被告均表示不愿繼續(xù)履行，故即使認(rèn)定被告薛某當(dāng)時(shí)知情與同意，現(xiàn)也不能繼續(xù)履行合同。本院認(rèn)定被告薛某未簽訂該合同，無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任，被告王某某未能讓被告薛某同意并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因上述《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》無(wú)法繼續(xù)履行，原告訴請(qǐng)解除合同，被告方也同意解除合同，故對(duì)原告解除合同的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持。解除合同后，被告王某某收到的房款250,000元當(dāng)然應(yīng)返還。審理中原告表示如果解除合同，要求返還房款200,000元，并雙倍返還定金100,000元，因原告后來(lái)選擇并變更為由被告承擔(dān)賠償責(zé)任，故其中的定金50,000元作為房款返還。

從原告與被告王某某簽約之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，原告作為買(mǎi)受方，由于被告王某某違約，存在著機(jī)會(huì)利益損失，且此機(jī)會(huì)利益損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于雙倍返還定金之?dāng)?shù)額。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。據(jù)此，本院從實(shí)際情況出發(fā)，考慮合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情確定原告的損失為1,220,000元。

判決如下：

一、解除原告李某訴被告王某某于2016年7月12日簽訂的《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》；

二、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某房款人民幣250,000元；

三、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告李某損失人民幣1,220,000元。

四、對(duì)原告李某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。

律師分析:

本案中，區(qū)分預(yù)約合同還是本約合同的關(guān)鍵在于合同主要條款的約定是否明確。從本案的居間合同內(nèi)容看，雙方未約定房屋交付時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、貸款辦理時(shí)間等主要條款，且合同中多次約定需另外簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，故一、二審法院認(rèn)定該居間合同為預(yù)約合同，并無(wú)不當(dāng)。被告未按照預(yù)約合同約定簽訂本約合同，原告無(wú)法訴請(qǐng)被告繼續(xù)完成交易，只能訴請(qǐng)解除合同，并賠償原告房屋溢價(jià)損失。

在《民法典》出臺(tái)之前，原告可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”的規(guī)定主張相應(yīng)損失。

《民法典》頒布以后，原告可以以第495條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！敝鲝埾鄳?yīng)權(quán)利。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。