什么是公有住房承租權？

公房承租權是我國特定歷史時期的產物，具有明顯的政策性，是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

案例：

馬某系上海市黃浦區馬當路****房屋之公房承租人，獨用租賃部位系二層后閣樓，使用面積為5.70平方米(下稱系爭房屋)。2018年11月1日，蔡某與馬某簽訂《售房定金協議書》(下稱《定金協議》)一份，約定(1)馬某同意以人民幣1,250,000元將系爭房屋出售予蔡某；(2)蔡某支付定金人民幣20,000元，正式交易時該款項作為支付予馬某之首次付款。簽約當日，馬某收訖蔡某所付定金人民幣20,000元。

2018年11月11日，蔡某與馬某簽訂《上海市公有住房承租權轉讓合同》(下稱《轉讓合同》)一份，約定(1)馬某將系爭房屋之公有住房承租權轉讓予蔡某，轉讓成交價格為人民幣1,200,000元；(2)轉讓雙方于本合同簽訂之日起60日內持本合同及規定之材料至相關房地產交易中心辦理該公有住房承租權之轉讓手續；(3)本合同自房地產交易管理機構審核同意并出具《準予公有住房差價交換通知書》(下稱《準予交換通知書》)之日起生效。簽約期間，馬某出具收條確認收訖蔡某購房款人民幣500,000元。

簽約后，馬某于2018年11月28日告知不再向蔡某出售系爭房屋，并于之后將蔡某已付轉讓款人民幣500,000元均退還予蔡某。2019年3月1日，蔡某委托律師致馬某《律師函》，稱因馬某單方面違反合同約定，應予向蔡某承擔違約責任，并就此要求馬某以房屋轉讓款20%金額/房屋增值部分中較高者向蔡某承擔賠償責任。馬某收訖函件，但未按函件要求進行賠償。

審理中，蔡某申請對系爭房屋之租用居住公房使用權價值進行司法評估。2020年7月29日，上海同信土地房地產評估投資咨詢有限公司(下稱同信評估)出具《估價報告》，估價結果明確系爭房屋于2020年6月24日估價時點之使用權價值為人民幣480,000元，該項估價結果未予考慮估價對象未來可能存在之征收、舊改等政策因素而產生額外補償等對估價對象價值之影響。

綜上，蔡某稱系爭房屋存在征收可能，故系爭房屋所處地塊房價已大幅上漲，馬某毀約行為導致蔡某實際遭受房價損失，蔡某遂以此為由，并支付律師費以委托律師起訴來院。

法院判決：

一、原告蔡某與被告馬某于2018年11月1日所簽《上海市公有住房承租權轉讓合同》于本判決生效之日予以終止履行；

二、駁回原告蔡某要求被告馬某賠償房屋差價損失人民幣300,000元等其他所有訴訟請求；

三、被告馬某于本判決生效之日起十日內補償原告蔡某人民幣20,000元；

四、被告馬某于本判決生效之日起十日內賠償原告蔡某利息損失(自2018年11月12日起、以人民幣500,000元、按銀行同期貸款利率、計至2018年11月30日止)。

法律法規：

上海市公有住房差價交換辦法 

滬府發〔2019〕19號

上海市人民政府關于印發《上海市公有住房差價交換辦法》的通知

各區人民政府，市政府各委、辦、局：

現將《上海市公有住房差價交換辦法》印發給你們，請認真按照執行。

上海市人民政府

2019年10月8日

辦法全文

 

上海市公有住房差價交換辦法

第一條（目的和依據）

為了規范公有住房差價交換活動，保障居民基本居住需求，維護公有住房管理秩序，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區域內居民承租的公有住房的差價交換（以下稱“差價換房”）。

第三條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市差價換房的主管部門。區房屋行政管理部門負責本轄區內差價換房的管理工作，加強對公有住房出租人、區房地產交易中心的指導、監督。

公有住房出租人負責辦理差價換房的征詢手續。

區房地產交易中心負責本區范圍內差價換房交易審核工作。

第四條（原則）

差價換房遵循自住優先、自愿、公平和有償的原則。

差價換房應當有利于提高公有住房的成套使用。

第五條（差價換房方式）

差價換房可以采取下列方式：

（一）公有住房承租權與公有住房承租權的交換；

（二）有償轉讓公有住房承租權。

第六條（差價換房方式的適用）

凡納入本市公有住房出售范圍的獨用成套公有住房，其承租權不得采取本辦法第五條第（二）項規定的方式進行差價換房。

第七條（不得差價換房的情形）

下列公有住房不得進行差價換房：

（一）整幢獨用的花園住宅，或者差價換房后形成整幢獨用花園住宅；

（二）產權不明晰的；

（三）已列入確定的房屋征收范圍內的；

（四）已列入舊住房成套改造計劃的；

（五）承租人拖欠租金尚未結清的；

（六）承租人在承租房屋內擅自搭建，或者附有違法建筑尚未處理的；

（七）已進入行政處罰程序，或者因糾紛已進入訴訟、仲裁程序的；

（八）依法應當由出租人收回的。

第八條（征得利害關系人同意）

公有住房承租人需要差價換房的，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第九條（對象限制）

差價換房不得造成差價換房雙方當事人新的居住困難。

非本市戶籍家庭和個人不得通過差價換房取得公有住房承租權。差價換房的戶籍管理，按照國家和本市的有關規定執行。

法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權，但市、區人民政府指定的企業除外。

第十條（受讓限制）

本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。

本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。

本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。

獨用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為并戶后房改售房進行差價換房的，經區房屋行政管理部門審核通過后，可以不受本條第一款、第二款規定的限制。

第十一條（有償收回承租權）

需要差價換房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申請，由出租人按照有償退租的方式收回承租權。

第十二條（花園住宅、優秀歷史建筑的規定）

對已列入市、區政府確定的花園住宅、優秀歷史建筑等具有保留保護價值的公有住房承租人，需要差價換房的，鼓勵市、區政府指定的企業按照有償退租或者差價換房的方式取得承租權。

非獨用成套公有住房，符合相關政策規定，經相關程序改造為獨用成套后，除花園住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策執行。

第十三條（價格）

差價換房的價格由當事人雙方協商議定，但按照有償退租方式收回承租權的，價格由區房屋行政管理部門按照程序選定的房地產估價機構評估確定。

第十四條（合同的訂立）

差價換房的當事人應當訂立書面合同。

差價換房合同的示范文本由市市場監管局和市房屋管理局聯合制定。差價換房的當事人應當使用或者參照示范文本訂立合同。

第十五條（征詢）

差價換房的轉讓人應當在訂立書面合同前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面征詢公有住房出租人的意見。

公有住房出租人應當自受理書面征詢之日起15日內給予書面答復。不同意差價換房的，應當說明理由。

第十六條（查詢）

采取本辦法第五條第（二）項規定的方式進行差價換房，受讓人應當按照本市相關規定，持身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，到公有住房所在地的區房地產交易中心查詢窗口，申請查詢本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下擁有住房（包括公有住房承租權和住房產權）的信息。

第十七條（申請差價換房）

差價換房當事人應當自合同訂立之日起15日內，按照下列規定辦理差價換房手續：

（一）交換承租權的公有住房在同一區范圍內的，到公有住房所在地的區房地產交易中心辦理；交換承租權的公有住房不在同一區范圍內的，到價格高的公有住房所在地的區房地產交易中心辦理。

（二）有償轉讓公有住房承租權的，到公有住房所在地的區房地產交易中心辦理。

第十八條（差價換房應當提交的材料）

差價換房當事人申請差價換房時，應當提交下列材料：

（一）差價換房合同；

（二）租用居住公房憑證；

（三）有效的征詢和查詢結果書面材料；

（四）本處有本市常住戶口共同居住人簽字同意差價換房的書面證明；

（五）雙方當事人的身份、戶籍等證明材料；

（六）雙方當事人承諾差價換房后不造成新的居住困難的書面材料。

拆套使用的公有住房承租人，為并戶后房改售房進行差價換房的，還應當提交區房屋行政管理部門審核通過的書面材料。

采取本辦法第五條第（一）項規定的方式進行差價換房的，無需提交查詢結果書面材料。

第十九條（差價換房的審核）

差價換房當事人提交材料齊全的，區房地產交易中心應當予以受理。

區房地產交易中心應當自受理申請之日起5日內，根據差價換房當事人提交的材料，并經區房屋行政管理部門確認，完成相關事項的審核工作。對符合規定條件的，出具《差價換房確認書》；對不符合規定條件的，不予辦理，并書面通知差價換房當事人。

第二十條（變更租賃關系）

取得公有住房承租權的當事人應當自收到區房地產交易中心出具的《差價換房確認書》之日起7日內，持差價換房合同、租用居住公房憑證、當事人的身份證明及《差價換房確認書》等有關材料，向出租人申請辦理公有住房租賃關系的變更手續，換發《租用居住公房憑證》。

第二十一條（合用部位的使用）

差價換房后，公有住房中的合用部位仍維持原來的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。

第二十二條（租金的交納）

差價換房后，取得公有住房承租權的當事人應當按照本市公有住房租金標準相關規定支付租金。

第二十三條（繼續承租）

差價換房后，公有住房的權屬性質不變。租賃期間，承租人喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮常住戶口的配偶或直系親屬繼續承租，但同住人仍享有居住權。繼續承租的個人可以由取得公有住房承租權的當事人指定；取得公有住房承租權的當事人未指定的，可以參照財產繼承順序確定。

第二十四條（執行公房租金標準的非國有住房）

執行政府規定的公有住房租金標準、由政府授權經營公房的企業代為管理的非國有住房（如由政府代管的私有房產、由政府代理經租的宗教團體房產等），其差價換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規定。

第二十五條（施行日期）

本辦法自2019年12月1日起施行。1999年印發的《上海市公有住房差價換房試行辦法》同時廢止。

律師總結：

2019年發布的《上海市公有住房差價交換辦法》對公有住房的交易作出了新的規定，同時也將使用權房納入了限購的范疇。在符合該辦法規定的條件下，可以進行交易。此類房屋因性質特殊，容易發生糾紛，建議在購買或者出售時及時向當地房地產管理部門核實清楚有關情況，避免發生不能履行的情況。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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